Учет операций индивидуальным предпринимателем по сдаче в аренду недвижимого имущества

137

Вопрос

Индивидуальный предприниматель сдает физическим лицам в аренду несколько собственных жилых помещений (квартир).Как он должен отчитываться и исчислять налоги с полученных сумм дохода? Как Индивидуальный предприниматель, или как физическое лицо?

Ответ

Суммы, полученные физическим лицом от сдачи квартир в аренду по договорам заключенным от имени гражданина (не индивидуального предпринимателя), не будут считаться доходами от предпринимательской деятельности и подлежат обложению НДФЛ. В данном случае физическое лицо обязано самостоятельно рассчитать, уплатить НДФЛ в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получены доходы (п. 4 ст. 228 Налогового кодекса РФ). Также гражданин обязан представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ по данным доходам не позднее 30 апреля года, следующего за тем, по которому он отчитывается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Кто из граждан должен платить НДФЛ

Доходы, полученные человеком в денежной или натуральной форме, могут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)⃰ (абз. 1 ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ).

Как правило, НДФЛ из дохода удерживает и перечисляет в бюджет налоговый агент (ст. 226 НК РФ). Но в некоторых случаях человек должен сделать это сам⃰.

Чтобы узнать, нужно ли заплатить НДФЛ в бюджет самостоятельно (или проверить, правомерно ли удержал его налоговый агент), необходимо определить:

  • свой статус (резидент или нерезидент);
  • наличие льготы по уплате НДФЛ;
  • кто обязан перечислить налог в бюджет налоговый агент или сам человек.

Большинство граждан России являются налоговыми резидентами. Если человек часто выезжает за границу (либо приехал в Россию недавно), он может быть нерезидентом. Подробнее о том, как определить свой налоговый статус, см. Как определить статус человека (резидент или нерезидент) в целях НДФЛ.

Какие доходы облагаются НДФЛ

Резиденты должны платить НДФЛ с доходов:

  • полученных от источников в России (организаций и людей, в т. ч. предпринимателей, находящихся в России)⃰;
  • полученных от источников за пределами России (организаций и людей, в т. ч. предпринимателей, находящихся за пределами России).

Такой порядок установлен статьей 209 и абзацем 10 пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ.

Перечень доходов, полученных от источников за пределами России, приведен в таблице (п. 3 ст. 208 НК РФ).

Когда человек должен платить НДФЛ самостоятельно

В зависимости от ситуации и (или) вида полученного человеком дохода, рассчитать и перечислить НДФЛ в бюджет должен:

  • человек, который получил доход;⃰
  • налоговый агент.

Самостоятельно нужно заплатить НДФЛ с доходов, полученных⃰:

  • от предпринимательской деятельности и занятий частной практикой предпринимателями, частными нотариусами, адвокатами, учредившими адвокатские кабинеты, и т. д.;
  • от людей и организаций, которые не являются налоговыми агентами, по договорам трудового, гражданско-правового характера, найма и аренды;⃰
  • от продажи своего имущества, в том числе ценных бумаг и валюты на валютном рынке, которые реализованы без посредников (исключение необлагаемые доходы от продажи легкового автомобиля), и имущественных прав (например, авторских или наследственных);
  • от источников за пределами России (для всех резидентов, кроме военных, служащих за границей, и госслужащих, командированных на работу за рубеж);
  • от налогового агента (если он не удержал налог);
  • в виде выигрышей и призов, выплачиваемых организаторами лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр (казино, игровые автоматы и т. д.);
  • в виде вознаграждения, выплаченного наследнику (правопреемнику) авторских (смежных) прав;
  • в виде подарков от людей, которые не являются ни членами семьи, ни близкими родственниками, если подарены недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи.

Такой вывод следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 227, пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 1 августа 2012 г. № 03-04-06/4-210.

Как платить НДФЛ самостоятельно

Если человек должен платить НДФЛ самостоятельно, ему нужно:

Такие обязанности предусмотрены в статье 228 Налогового кодекса РФ.

 

2. Рекомендация: Как составить и сдать декларацию по форме 3-НДФЛ

Декларация по форме 3-НДФЛ нужна в двух случаях. Первый из них: когда гражданин должен заплатить налог с полученных им доходов самостоятельно, то есть без участия работодателя.⃰ При этом отчитаться в такой ситуации по форме 3-НДФЛ обязательно в строго установленные сроки.

И второй случай, когда понадобится заполнить форму 3-НДФЛ: гражданин хочет частично возместить из бюджета сумму уплаченного налога. Например, ту, которая соответствует расходам, потраченным им на обучение, лечение или на покупку собственного жилья. Иначе говоря, если гражданин желает заявить о социальном и имущественном вычетах. Для такой добровольной сдачи конкретных сроков нет.

В любом случае декларацию заполняйте по форме 3-НДФЛ, которая действует в том периоде, за который получен доход или заявлены налоговые вычеты. В частности, отчитываясь за 2013 год, используйте бланк, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760. А за более ранние периоды берите формы в соответствии с таблицей:

Отчетный год Приказ ФНС России, которым утверждена форма декларации
2012 от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760
2011 от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760
2010 от 25 ноября 2010 г. № ММВ-7-3/654


Когда сдавать

По общему правилу декларацию по форме 3-НДФЛ нужно сдать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за тем, по которому человек отчитывается.⃰ То есть декларацию за 2013 год нужно представить не позже 30 апреля 2014 года. Указанный порядок не зависит от того, когда и как часто человек получал доходы в отчетном году. Это следует из пункта 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ.

3. Статья:Сдача в аренду и реализация недвижимости, осуществляемые индивидуальным предпринимателем

УФНС России по г. Москве в письме от 08.09.2008 № 28-10/085811@ обратило внимание налогоплательщиков на два интересных момента. Первый заключается в следующем. Суммы, полученные индивидуальным предпринимателем на упрощенной системе от сдачи недвижимого имущества в аренду, будут считаться доходами от предпринимательской деятельности только в том случае, если в ЕГРИП указан такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества. Иначе они будут облагаться НДФЛ.⃰ Вместе с тем у арбитров другое мнение на этот счет. Согласно постановлению ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2006 № Ф03-А59/06-2/1674 индивидуальный предприниматель является таковым по отношению ко всем видам своей предпринимательской деятельности — даже к тем, которые в ЕГРИП не записаны.

Второй момент касается реализации недвижимого имущества, которое ранее сдавалось в аренду, но на момент продажи не использовалось в предпринимательской деятельности. Столичное налоговое управление считает, что в такой ситуации доходы от продажи имущества не учитываются в налоговой базе при упрощенной системе. Они должны облагаться НДФЛ. Кстати говоря, Минфин России эту позицию налоговиков поддерживает (см., например, письмо от 24.04.2008 № 03-04-05-01/131).

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль