Договор аренды нежилого помещения

60

Вопрос

Вопрос по договору аренды нежилого помещения, заключаемому между ИП и физическим лицом.Арендодатель -физическое лицо, имеющее в собственности нежилое помещение, сдаваемое в аренду. Это же физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП. Арендная плата производится безналичным способом на расчетный счет арендодателя,зарегистрированного как ИП.Как правильно в предмете договора оформлять "Арендодатель " -физическое лицо с указанием свидетельства, подтверждающего право собственности на нежилое помещение или указывать это физическое лицо, как имеющее статус ИП?

Ответ

В данном случае, от какого имени заключать договор зависит от необходимых условий, а именно:

контролирующие ведомства полагают, что гражданин, сдающий в аренду недвижимое и иное имущество, может уплачивать налоги по упрощенки в качестве предпринимателя при условии, что в свидетельстве о госрегистрации будет указан вид деятельности «аренда и предоставление услуг».

Важно, что согласно Закону от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» физические лица вправе осуществлять в качестве предпринимателей только те виды экономической деятельности, которые указаны в их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Если гражданин не зарегистрировал осуществление деятельности в качестве предпринимателя, например, по виду ОКВЭД 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», то его доходы от сдачи имущества в аренду будут облагаться НДФЛ, как у частного лица (письмо МНС России от 6 июля 2004 г. № 04-3-01/398).

Руководствуйтесь официальной позицией, фактически допускающей два варианта налогообложения доходов от сдачи имущества граждан в аренду. В случае если соблюдаются критерии, установленные для отнесения деятельности к предпринимательской, гражданин вправе уплачивать налоги на эти доходы как предприниматель. Но гражданин также вправе извлекать доходы от принадлежащего ему на праве собственности имущества без регистрации предпринимательской деятельности.

Рекомендация: Способ, позволяющий гражданину сэкономить на уплате налогов при сдаче в аренду собственного имущества


Гражданин, предоставляющий свое имущество в аренду (например, квартиру), может сэкономить на уплате налогов, если зарегистрируется в качестве предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы».*

Официальная позиция

Контролирующие ведомства полагают, что гражданин, сдающий в аренду недвижимое и иное имущество, может уплачивать налоги по УСН после регистрации в качестве предпринимателя при условии, что в свидетельстве о госрегистрации будет указан вид деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг».*

Обоснование

Ведомства руководствуются положениями пункта 1 статьи 23 Гражданского кодекса РФ, согласно которым «гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя».

Но граждане, заключающие сделки по аренде и (или) купле-продаже принадлежащего им имущества, не обязаны получать статус индивидуального предпринимателя. «Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в статье 208 Налогового кодекса РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ» (письмо УФНС России по г. Москве от 25 января 2008 г. № 18-12/3/005988).

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок (письмо Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125). Предпринимательской деятельностью признается самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Критериями отнесения деятельности гражданина к предпринимательской могут служить:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли;
  • учет операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных в определенный период сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 25 февраля 2013 г. № ЕД-2-3/125.

Важно, что согласно Закону от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» физические лица вправе осуществлять в качестве предпринимателей только те виды экономической деятельности, которые указаны в их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Если гражданин не зарегистрировал осуществление деятельности в качестве предпринимателя, например, по виду ОКВЭД 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», то его доходы от сдачи имущества в аренду будут облагаться НДФЛ, как у частного лица (письмо МНС России от 6 июля 2004 г. № 04-3-01/398).*

«Главбух» советует

Руководствуйтесь официальной позицией, фактически допускающей два варианта налогообложения доходов от сдачи имущества граждан в аренду. В случае если соблюдаются критерии, установленные для отнесения деятельности к предпринимательской, гражданин вправе уплачивать налоги на эти доходы как предприниматель. Но гражданин также вправе извлекать доходы от принадлежащего ему на праве собственности имущества без регистрации предпринимательской деятельности.*

В деталях

Регистрация в качестве предпринимателя на упрощенке с объектом «доходы» имеет следующие положительные моменты.

Во-первых, ставка налога, уплачиваемого при применении упрощенки с объектом «доходы», составляет 6 процентов, в то время как ставка налога на доходы физических лиц – 13 процентов. Правда, предприниматель обязан уплачивать страховые взносы из расчета стоимости страхового года. Но он сможет в полном объеме уменьшить единый налог на сумму уплаченных страховых взносов (подп. 3 п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). То есть чем выше сумма арендной платы, тем выгоднее гражданину регистрироваться в качестве предпринимателя, применяющего упрощенку с объектом «доходы».

Во-вторых, у проверяющих не будет повода привлечь гражданина к ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации. За отсутствие такой регистрации положен штраф в размере от 500 до 2000 руб. (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ). Однако суды не поддержат инспекторов, если имущество приобретено для личных нужд и временно сдается в аренду. В этом случае регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23).*

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль