Приобретение земельного участка при УСН

606

Вопрос

Как правильно ООО на УСН доходы минус расходы, оформить приобретение земельного участка (на нем имеется объект, не введенный в эксплуатацию) у физлица в бухгалтерском и налоговом учете. Какие документы для этого нужны. В дальнейшем участок будет продан учредителю или другому физическому лицу по минимальной цене. Как оформить продажу земельного участка, какие налоги мы должны будем заплатить с этой сделки? Имеет ли смысл вводить в эксплуатацию объект пока он будет находится в собственности ООО. 

Ответ

При приобретении земельного участка и расположенного на нем строения у физического лица оформите договор купли-продажи. Передачу объектов оформите актами приема-передачи. Акты Вы можете составить в произвольной форме. Главное, чтобы они содержали обязательные реквизиты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Так как указанные объекты приобретены для дальнейшей перепродажи, учитывайте их в составе товаров. В бухучете при этом сделайте проводки:

Дебет 41 Кредит 60 (76...) – поступил земельный участок по договору купли-продажи;

Дебет 41 Кредит 60 (76...) – поступило строение по договору купли-продажи.

Стоимость приобретенных объектов можно списать на расходы после того, как они будут получены, оплачены физическому лицу и реализованы покупателю (учредителю или другому физическому лицу).

При дальнейшей реализации объектов в бухучете сделайте проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от продажи земельного участка и расположенного на нем строения;

Дебет 90-2 Кредит 41 – списана себестоимость земельного участка и расположенного на нем строения.

Выручку от продажи объектов учтите в составе доходов при расчете единого налога. При реализации земельного участка полученные доходы можно уменьшить на сумму расходов, связанных с его приобретением и реализацией. Стоимость участка отражается в расходах после передачи права собственности на него покупателю. При этом затраты по доведению товара до состояния, в котором он пригоден для реализации (например, на благоустройство земельного участка перед его продажей), при расчете единого налога не учитываются.

Что касается расположенного на участке строения, если перед его реализацией Вы понесете расходы на его предпродажную подготовку (например, затраты на ремонт), то учесть эти расходы при расчете налоговой базы по единому налогу Вы также не сможете.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как отразить в бухучете приобретение товаров

Поступление по договору купли-продажи

Если организация получила товар по договору купли-продажи, то фактическая себестоимость товара складывается из суммы, уплаченной продавцу, и расходов, связанных с приобретением (доставка, комиссионные вознаграждения посредникам и т. п.). Такие правила установлены пунктом 6 ПБУ 5/01.*

Обычно право собственности на товар переходит от продавца к покупателю в момент его приемки-передачи. В этот момент в бухучете отразите поступление товаров проводкой:*

Дебет 41 (15) Кредит 60 (76...)
– поступили товары по возмездным договорам.

Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов (счета 60, 76).

 

2. Рекомендация:Как списать стоимость покупных товаров, приобретенных для перепродажи, при упрощенке

Организации, которые применяют упрощенку и платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в состав расходов стоимость оплаченных покупных товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Глава 26.2 Налогового кодекса РФ устанавливает свои правила для признания таких затрат (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому при списании стоимости покупных товаров руководствоваться положениями статьи 268 Налогового кодекса РФ не следует (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).*

Следует отметить, что товаром для целей налогообложения признается любое имущество, приобретенное для дальнейшей реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Поэтому установленный для упрощенки порядок списания стоимости покупных товаров распространяется в том числе и на ценные бумаги, приобретенные для перепродажи. Об этом сказано в письме Минфина России от 11 ноября 2013 г. № 03-11-06/2/47963.

При определении налоговой базы по единому налогу нужно отдельно учитывать:

Признание расходов

Стоимость покупных товаров, предназначенных для перепродажи, включите в расчет налоговой базы только при одновременном выполнении трех условий:*

Например, если товары были реализованы покупателю до момента их оплаты поставщику, списать на расходы их покупную стоимость продавец вправе только после расчета с поставщиком (письмо ФНС России от 6 декабря 2010 г. № ШС-17-3/1908).

 

3. Ситуация: можно ли при расчете единого налога при упрощенке учесть расходы на приобретение недвижимого имущества, предназначенного для перепродажи. Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Да, можно.

Организации, которые применяют упрощенку и платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в расчет налоговой базы стоимость оплаченных покупных товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Поэтому организации на упрощенке вправе признавать затраты на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для перепродажи. Такие расходы учтите в налоговой базе в момент реализации объекта (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее об этом см. Как списать стоимость покупных товаров, приобретенных для перепродажи, при упрощенке.

Если перед реализацией объекта недвижимости организация несла расходы на его предпродажную подготовку, то учесть эти расходы при расчете налоговой базы по единому налогу нельзя. Глава 26.2 Налогового кодекса РФ не предусматривает увеличения стоимости приобретенных товаров на сумму затрат, связанных с доведением их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях.*

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-11-06/2/91, от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие организациям, применяющим упрощенку, учитывать расходы, связанные с предпродажной подготовкой реализуемого имущества. Они заключаются в следующем.

Если организация приобретает недвижимость для перепродажи, то для целей налогообложения этот объект рассматривается как товар (письмо Минфина России от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148). Одним из видов расходов, которые уменьшают налоговую базу по единому налогу при упрощенке, являются материальные затраты (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Они принимаются к учету в порядке, предусмотренном статьей 254 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Подпункт 2 пункта 1 этой статьи предусматривает списание на расходы любых материальных затрат, связанных с предпродажной подготовкой реализуемого товара. Кроме того, расходы, непосредственно связанные с реализацией товаров, позволяет учесть подпункт 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Что касается экономической обоснованности данных расходов, то они оправданны (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поскольку при реализации объекта они принесут организации доход в виде продажной стоимости имущества (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2006 г. № Ф04-4867/2006(25120-А46-33)).

Таким образом, при правильном оформлении документов, расходы, связанные, например, с проведением косметического ремонта продаваемого здания (стоимость материалов, работ, выполненных подрядчиками и т. д.), можно списать в уменьшение налоговой базы по единому налогу.*

Из рекомендации «Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке»

4. Ситуация: можно ли учесть при упрощенке расходы на приобретение земельного участка (стоимость участка, услуги специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового учета)

Возможность включения тех или иных затрат в состав расходов при расчете единого налога зависит от того, входят ли они в перечень, предусмотренный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Услуги специализированных организаций по изготовлению правоустанавливающих документов на землю и документов о межевании земельных участков предусмотрены в этом перечне, и их можно включить в расходы (подп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 18 апреля 2006 г. № 03-11-04/2/84).

В перечень расходов, учитываемых при расчете единого налога, входят затраты на приобретение основных средств и материальные расходы (подп. 1 и 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). В составе основных средств земельный участок учитывать нельзя, так как он не является амортизируемым имуществом (п. 4 ст. 346.16 и абз. 1 п. 2 ст. 256 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживаются контролирующие ведомства (см., например, письма Минфина России от 15 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/65, от 18 апреля 2006 г. № 03-11-04/2/84) и арбитражные суды (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 14 марта 2006 г. № 14231/05, ФАС Центрального округа от 27 сентября 2007 г. № А08-3405/06-20, Поволжского округа от 10 августа 2006 г. № А65-11934/2005-СА2-11). Несмотря на то что Президиум ВАС РФ и окружные суды высказали свою точку зрения в отношении учета расходов на приобретение земельных участков организациями на общей системе налогообложения, данные выводы можно распространить и на организации, применяющие упрощенку (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

В составе материальных расходов должны учитываться затраты на приобретение неамортизируемого имущества. При расчете единого налога эти расходы включаются в налоговую базу в полном объеме после ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 2 ст. 346.16,

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль