Вопрос
Можно ли заключить договор аренды с ИП на квартиру, оформленную на физлицо по предварительному договору? Право собственности еще не оформлено.
Ответ
Да, можно.
Имущество ИП и физ.лица не раздельно, согласно ст.23, 24 ГК РФ. При этом, в силу ст. 4 Закона № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются юридические лица и граждане. Предприниматели не относятся к участникам таких правоотношений.
То есть недвижимость в любом случае регистрируется на физ.лицо, даже если в последующем используется им в предпринимательской деятельности.
Т.к. право собственности на квартиру еще не оформлено, то заключение предварительного договора аренды в Вашем случае будет наиболее оптимальным решением. Предметом такого договора будет является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора аренды, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Для их заключения наличие зарегистрированного права собственности не требуется. Судебная практика по такого рода спорам складывается в пользу арендодателей: см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.10 № А53-14147/2009, Дальневосточного округа от 04.04.11 № А73-6446/2010, Московского округа от 19.04.10 № А40-93370/09-77533.
А вот заключение договора аренды, когда право собственности нового собственника еще не зарегистрировано рискованно. Любой спор между сторонами договора может повлечь за собой признание сделки недействительной.
Связано это с тем, что согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы – при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор может быть признан ничтожным (ст. 167 ГК РФ).