Упрощенка

Можно ли заключить договор аренды, если право собственности еще не зарегистрировано

27 марта 2019
8
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

Можно ли заключить договор аренды с ИП на квартиру, оформленную на физлицо по предварительному договору? Право собственности еще не оформлено.

Ответ

Да, можно.

Имущество ИП и физ.лица не раздельно, согласно ст.23, 24 ГК РФ. При этом, в силу ст. 4 Закона № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются юридические лица и граждане. Предприниматели не относятся к участникам таких правоотношений.

То есть недвижимость в любом случае регистрируется на физ.лицо, даже если в последующем используется им в предпринимательской деятельности.

Т.к. право собственности на квартиру еще не оформлено, то заключение предварительного договора аренды в Вашем случае будет наиболее оптимальным решением. Предметом такого договора будет является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора аренды, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Для их заключения наличие зарегистрированного права собственности не требуется. Судебная практика по такого рода спорам складывается в пользу арендодателей: см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.10 № А53-14147/2009, Дальневосточного округа от 04.04.11 № А73-6446/2010, Московского округа от 19.04.10 № А40-93370/09-77533.

А вот заключение договора аренды, когда право собственности нового собственника еще не зарегистрировано рискованно. Любой спор между сторонами договора может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Связано это с тем, что согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы – при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор может быть признан ничтожным (ст. 167 ГК РФ).

Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.