Продажа ИП земельного участка, который ранее использовался в предпринимательской деятельности

26

Вопрос

Я индивидуальный предприниматель, мои виды деятельности автосервис и продажа автозапчастей, виды налогообложения ЕНВД и УСН (доходы-расходы). В феврале 2012 года приобрел земельный участок с нежилыми строениями (как физическое лицо). Использовал его в коммерческой деятельности с апреля 2012 г. до июня 2014 года (магазин автозапчастей и склад). Данным участком я владею более пяти лет, коммерческая деятельность на нем не ведется, если я его буду продавать, как физическое лицо, нужно ли мне платить налоги? И если мне необходимо оплачивать налоги, то какие и могу ли в расходы зачесть стоимость этого участка (есть только договор купли-продажи, продавец тоже являлся физлицом, оплата происходила наличными).

Ответ

С полученного дохода от продажи вам придется заплатить «упрощенный» налог. Ведь ваше имущество участвовало в предпринимательской деятельности, значит, оно систематически приносило вам прибыль. Поэтому доход от реализации относится к поступлению от бизнеса (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249 НК РФ, письмо Минфина России от 14.07.2014 № 03-11-11/34106).

Уменьшить доход на имущественный вычет вы не имеете права. Так как имущество вы использовали в бизнесе.

Если же вы не перечислите налог по УСН, налоговики при проверке все равно переквалифицируют сделку в доход от бизнеса. Это они поймут по наличию договора аренды и по произведенным записям в Книге учета доходов и расходов. И доначислят вам «упрощенный» налог. Выиграть у налоговиков спор вряд ли получится, поскольку на практике судьи встают на сторону проверяющих (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 03.10.2014 по делу № А78-884/2014 и ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 по делу № А27‑10232/2011).

Вот пример вашей ситуации. У ИП на УСН несколько складов для хранения в рамках деятельности. Коммерсант перестал использовать одно из таких помещений и продал его. Деятельность на упрощенке вести продолжает. Договор купли-продажи заключил от своего имени как от предпринимателя. А это значит, что такие доходы относятся к доходам от предпринимательской деятельности и с них надо заплатить единый налог. Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.

Что касается имущественного вычета, то при расчете единого налога он неприменим в принципе. Поэтому уменьшить доход не получится.

Обратите внимание: чтобы доходы от продажи смело признавать в рамках предпринимательской деятельности и платить упрощенный налог, помимо договора, от лица ИП стоит запастись и другими документами.

Дело в том, что инспекторы на практике только договором не ограничатся. Чтобы понять, относятся доходы от продажи к доходам от предпринимательской деятельности или нет, они будут оценивать разные факторы в совокупности. Это и первичные документы, и обстоятельства совершения сделки, и прочие условия.

Поэтому, попробуйте связаться с продавцом, и получите у него копии бумаг. Например, расписки на получение денег от ИП по договору. У себя операцию по покупке найдите в кассовой книге и книге учета. Вы туда заносили ее, когда получали наличные. Плюс попробуйте подписать с продавцом акт приема -передачи. Но не заполняйте в акте реквизиты сдатчика, а также разделы «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» и «Сдал». Это объясняется тем, что:

- человек не является юридическим лицом;

-  имущество, которое человек продает организации, не является для него основным средством.

Это следует из пункта 2 постановления Госкомстата России от 21 января 2003 № 7 и письма Росстата от 31 марта 2005 № 01-02-09/205.

Что касается списания стоимости земельного участка, то тут такой момент. Списать цену самой земли вы можете, только если приобрели участок для продажи. Тогда отражают расходы на товары после оплаты и реализации (письмо Минфина России от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946). У вас же земельный участок в качестве товара не учитывался. Поэтому учесть расходы нельзя, так как земля -- неамортизируемое имущество (п. 4 ст. 346.16 и п. 2 ст. 256 НК РФ).

Также в налоговом учете вы не сможете списать остаточную стоимость недвижимости, определенную по правилам бухучета. Поскольку статья 346.16НК РФ, содержащая закрытый перечень затрат на УСН, не предусматривает учета остаточной стоимости объектов при их выбытии. Основные средства, купленные в период применения УСН, и так списываются полностью на расходы в первый год их эксплуатации. 

А вот НДФЛ с продажи бизнес-имущества уплачивают, только если вывели объект из состава основных средств использовали в личных целях. Например, предприниматель вел деятельность по грузоперевозкам, для которой приобрел автомобиль. Затем он изменил вид деятельности (предположим, на торговлю), а автомобиль вывел из состава основных средств и несколько лет использовал в личных целях. Когда машину решил продать, договор заключил от своего имени, то есть как от гражданина, а не от предпринимателя.

При таких обстоятельствах с полученного от продажи дохода надо заплатить НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 210 НК РФ). Ведь на упрощенке НДФЛ не облагаются только те доходы, которые получены от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). А поскольку коммерсант использовал имущество и продал в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса.

При этом срок владения имуществом значения не имеет. Воспользоваться льготой по НДФЛ, которая предусмотрена абзацем 1 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, то есть не платить налог вовсе, предприниматель не сможет. Данная норма не распространяется на доходы, полученные при реализации имущества, которое когда-то использовалось в предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 4 августа 2016 г. № 03-04-05/45728, от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060, от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365). По той же причине не получится использовать и имущественный вычет (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 4 августа 2016 г. № 03-04-05/45728).


В помощь бухгалтеру: производственный календарь на 2017 год.Узнайте нормы рабочего времени и перенос праздников в 2017 году.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль