Упрощенка

Возможно ли ООО организовать на территории переданного имущества (капитальное строение) розничный рынок?

12 ноября 2018
10
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

Собственник муниципального имущества заключил договор аренды данного имущества с ООО. При этом в договоре указал, что субаренда данного имущества запрещена. Может ли ООО при условии выдачи разрешения на организацию ярмарки сдавать в данном случае торговые места? Или это тоже подпадает под субаренду? Имущество передано ООО по преференции. Возможно ли ООО организовать на территории переданного имущества (капитальное строение) розничный рынок?

Ответ

Отвечает Ирина Лабутина, эксперт в области налогообложения и юридического права. 

В вашем случае имущество передано по преференции (без проведения торгов), поэтому использование государственной или муниципальной преференции в целях, не соответствующих указанным в заявлении о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции целям запрещено (ст. 19 Закона № 135-ФЗ). Если имущество не передано для целей размещения (организации) рынка, то вы не вправе вести эту деятельность.

В договоре не предусмотрено право передачи имущества в субаренду, поэтому передавать имущество в субаренду вы не вправе и данное право не может впоследствии предоставляться арендатору даже с согласия собственника, поскольку нарушает положения Закона № 135-ФЗ (см. определение ВС РФ от 25.02.2016 по делу № А39-3283/2014).

Сдача в аренду торговых мест будет считаться субарендой, а это прямо запрещено договором, поэтому ваши действия будут не правомерны не зависимо от наличия разрешения на организацию ярмарки.

Обоснование

Из рекомендации
Александры Ёрш, кандидата юридических наук, помощника заместителя председателя ВАС РФ (до августа 2014 г.), доцента кафедры гражданского права и процесса РАНХиГС при Президенте РФ

Наталия Шмаковой, старшего экспертв ЮСС «Система Юрист», кандидат юридических наук

Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества


Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.

В частности, такой договор заключают по особой процедуре и при его заключении действуют определенные ограничения.

Договор может быть заключен следующими способами (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее – Закон о защите конкуренции):

  • по результатам проведения торгов на право заключения такого договора аренды;
  • без проведения торгов.


Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья;
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона;
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения;
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Подробнее см. Полный перечень случаев заключения договоров аренды без проведения торгов.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

  • Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ;
  • Водного кодекса РФ;
  • законодательства РФ о недрах и о концессионных соглашениях.

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Стороны заключили договор аренды государственного или муниципального имущества. Можно ли переуступить права и обязанности арендатора без проведения торгов

Нет, нельзя.

Договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования, можно заключить только по результатам проведения торгов, при этом есть некоторые исключения (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Пример из практики: суд пришел к выводу, что переход прав по договору аренды к субъекту малого и среднего предпринимательства без проведения торгов произошел в нарушение Закона о защите конкуренции

Между ОАО «Г.» и департаментом имущества г. Москвы в 2006 году был заключен договор аренды нежилого помещения. Впоследствии договор был перезаключен. Кроме того, департамент, ОАО «Г.» и ООО «С.» 6 октября 2009 года заключили трехсторонний протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды. В результате чего права и обязанности по договору перешли от ОАО «Г.» к ООО «С.» (субъект малого и среднего предпринимательства).

Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что переуступка прав арендатора по договору аренды совершена в нарушение требований Закона о защите конкуренции, поскольку статьей 17.1 Закона установлены особенности заключения договоров, влекущих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества. На основании протокола-соглашения произошла переуступка прав на аренду недвижимого имущества, поэтому такая сделка в силу прямого требования Закона о защите конкуренции могла быть совершена только по результатам торгов. Суды признали, что в нарушение установленного Законом о защите конкуренции порядка переход права аренды произошел без проведения торгов.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты. При этом он указал, что на основании части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции требования части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к данным правоотношениям не применимы, так как ООО «С.» является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Коллегия судей ВАС РФ однако пришла к выводу, что переход прав арендатора от ОАО «Г.» к ООО «С.» осуществлен без проведения торгов в нарушение требований Закона о защите конкуренции. Договор аренды заключен между ОАО «Г.» и департаментом в соответствии с действовавшим в это время законодательством. На момент заключения протокола-соглашения от 6 октября 2009 года введены специальные положения Закона о защите конкуренции, предусматривающие особенности перехода прав в отношении государственного или муниципального имущества. В данном случае заключения договора на новый срок по условиям, указанным в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, с ООО «С.» не происходило. С учетом изложенного коллегия судей решила, что судебный акт подлежит пересмотру в порядке надзора. В результате пересмотра Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции и оставил без изменения судебные акты первой и апелляционной инстанций (определение ВАС РФ от 20 февраля 2012 г. № ВАС-16679/11, постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 16679/11).

Из статьи журнала «Арбитражная практика», № 4, апрель 2016
Обзор арбитражных споров

Субаренда публичного имущества допускается, только если она предусмотрена конкурсной документацией

Если в конкурсной документации не предусмотрено право передачи имущества в субаренду, данное право не может впоследствии предоставляться арендатору даже с согласия собственника, поскольку нарушает положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ).

По итогам открытого аукциона администрация заключила с обществом (арендатор) договор аренды нежилого помещения под служебное использование. В договоре был установлен запрет на передачу помещения в субаренду. Однако в дальнейшем дополнительным соглашением стороны закрепили возможность передачи имущества в субаренду с согласия собственника в целях повышения эффективности использования и сохранности муниципального имущества. В дальнейшем арендатор с одобрения администрации передал помещение в субаренду третьему лицу.

Но с таким подходом не согласилась прокуратура. По ее мнению, допсоглашение заключено с нарушением норм Закона № 135-ФЗ, который не разрешает менять условия аренды муниципального имущества, закрепленные в заявке на участие в аукционе и конкурсной документации. Соглашения, изменяющие предмет договора и другие его существенные условия, ведут к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае наличия в нем условия о возможности передачи имущества в субаренду. В связи с этим прокурор потребовал в суде признать допсоглашение к договору аренды недействительным

Первая инстанция поддержала доводы прокурора и обязала третье лицо возвратить обществу спорное нежилое помещение.

Однако апелляция и кассация не поддержали это решение. Суды исходили из того, что российское законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника. Это следует из п. 2 ст. 615 ГК РФ. Следовательно, оснований для признания сделки недействительной нет.

Верховный суд отменил акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции. Суд сослался на ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и подчеркнул, что договоры на передачу права аренды муниципального имущества должны заключаться на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации. При этом последующее их изменение не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон. В данном случае договор аренды между администрацией и обществом содержал прямой запрет на передачу имущества в субаренду. А поскольку спорным дополнительным соглашением стороны установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, то это является основанием для признания сделки ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

По мнению Коллегии по экономическим спорам ВС РФ, апелляция и кассация не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру. А значит, неправильно применили ст. 615 ГК РФ, которая не учитывает особенности пользования имуществом публичного образования. Иное толкование означало бы игнорирование положений Закона № 135-ФЗо запрете публичным органам совершать действия, которые могут привести к ограничению конкуренции, а также нарушало бы права лиц, желавших участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.

Источник: определение ВС РФ от 25.02.2016 по делу № А39-3283/2014

Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.