Упрощенка

Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство при УСН?

15 ноября 2018
18
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

Организация (УСН доходы-расходы) заключила договор инвестирования строительства здания с заказчиком. Кроме того есть договор купли-продажи данного объекта после завершения строительства. Таким образом, применяются нормы ст.346.17, недвижимость учитывается как товар, т.к. перепродажа предполагается. Инвестиции заказчику осуществлялись в течение нескольких лет, 90% до акта-приема передачи и 10% после перехода права собственности к нашей организации в 2016 г. Реализация данного объекта по договору купли-продажи также осуществлена в 2016 г. Т.о. себестоимость реализованного товара (здания) принята на расходы в полном объеме. Содержание записи в КУДиР - списана себестоимость реализованных товаров - это правильная формулировка? Дата принятия расходов - это: дата акта приема-передачи между инвестором и застройщиком? Дата государственной регистрации перехода права? Дата реализации здания новому покупателю от инвестора (дата акта или дата госрегистрации опять же)?

Ответ

Отвечает Анастасия Хрусталева, эксперт в области налоговой и таможенной политики 

1. Да, правильная.

2. Разъяснений нет. По нашему мнению расходы нужно признавать на дату госрегистрации недвижимости на покупателя.

Если инвестор платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства. Затраты на строительство объекта, предназначенного для перепродажи, при расчете единого налога учитываются аналогично расходам на приобретение товаров.

Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, приобретенное для дальнейшей реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ)

Признание расходов на товары не зависит от того, оплатил покупатель переданные товары или нет. Такой подход основан на положениях подпункта 2 пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ, согласно которым покупная стоимость товаров списывается по мере их реализации. По общему правилу товары признаются реализованными, когда право собственности на них перешло от продавца к покупателю (п. 1 ст. 39 НК РФ).

С даты госрегистрации покупатель недвижимости становится его законным собственником. Такие правила установлены пунктом 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ. Поэтому расходы нужно признавать на дату госрегистрации недвижимости на покупателя.

Обоснование

1. Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

УСН

Если инвестор платит единый налог с доходов, то расходы, связанные с сооружением объекта строительства, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения инвестор вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если инвестор платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Подробнее об этом см. Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке.

Затраты на строительство объекта, предназначенного для перепродажи, при расчете единого налога учитываются аналогично расходам на приобретение товаров. Подробнее об этом см. Как отразить при налогообложении приобретение товаров. Организация применяет специальный налоговый режим.

Если инвестор в ходе строительства решит передать свои права и обязанности по инвестиционному договору третьей стороне, налоговый учет этих операций имеет определенные особенности. Подробнее об этом см. Как цеденту учесть уступку права требования при налогообложении.

2. Из рекомендации Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга

применяет специальный налоговый режим

УСН

У организаций, которые применяют упрощенку и платят единый налог с доходов, ни стоимость приобретения товаров, ни возникающие при этом расходы налоговую базу не уменьшают (п. 1 ст. 346.14 НК РФ).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, при расчете налоговой базы могут учесть следующие расходы, возникающие при приобретении товаров:

  • стоимость приобретения товаров (договорную);
  • НДС, выделенный поставщиком товаров;
  • расходы, связанные с приобретением товаров.

Стоимость приобретенных товаров можно списать на расходы после того, как купленные товары получены, оплачены поставщику и реализованы покупателю (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). В этот же момент можно включить в расходы сумму входного НДС со стоимости приобретения (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

К расходам, связанным с приобретением товаров, при упрощенке относятся:

  • расходы на транспортировку товаров (включая НДС);
  • расходы на хранение товаров (включая НДС);
  • другие расходы, связанные с приобретением товаров (например, таможенные пошлины).

Расходы, связанные с приобретением товаров, уменьшают налоговую базу сразу после их оплаты (подп. 8 и 23 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письмо ФНС России от 14 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/5982).

Подробнее об этом см. Как списать стоимость покупных товаров, приобретенных для перепродажи, при упрощенке.

3. Письмо Минфина России от 10.02.2015 № 03-11-11/5502

Вопрос
Прошу вас дать разъяснения в следующей ситуации:
В январе 2002 года мною как физическим лицом было приобретено помещение.
18.11.2005 согласно свидетельству о регистрации я был зарегистрирован в качестве предпринимателя (Основной вид деятельности - 52.62 "Розничная торговля в палатках и на рынках", вида деятельности - 70.2 "Сдача внаем собственного недвижимого имущества" не имею).
С 2005 года по данному адресу был расположен офис, а позже была открыта торговая точка и зарегистрирована ККМ. В 2012 году торговая точка по этому адресу была закрыта, и с 2012 года помещение не использовалось, не сдавалось в аренду.
Расходы по оплате коммунальных услуг, охране помещения оплачивались с расчетного счета предпринимателя. Я как предприниматель применяю упрощенную систему налогообложения в виде "доходы минус расходы". Расходы по оплате коммунальных услуг и охране не учитывались при расчете налога при УСН.
В 2014 году я как физическое лицо продаю данное помещение. В связи с этим прошу дать разъяснения по вопросу - какими налогами будет облагаться сделка по продаже помещения?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и сообщает следующее.
На основании пункта 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации (далее - Министерство), утвержденного приказом Министерства от 15.06.2012 № 82н, в Министерстве не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем следует принять во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Пунктом 3 статьи 23 ГК РФ установлено, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Из статьи 249 Кодекса следует, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, независимо от даты регистрации налогоплательщика как индивидуального предпринимателя.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.
Согласно подпункту 23 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в подпункте 8 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Отметим, что приведенный в пункте 1 статьи 346.16 Кодекса перечень расходов является закрытым и не предусматривает учет расходов на личные нужды индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
Индивидуальные предприниматели, осуществляющие виды деятельности "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела "К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 № 454-ст), применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных ими расходов по оплате стоимости объектов недвижимости, которые приобретаются ими с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.
Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшать полученные доходы на расходы, связанные с приобретением объектов недвижимости в личных целях (не с целью перепродажи) и до даты регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
А.С.Кизимов

 

4. Из рекомендации Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга

В какой момент покупную стоимость реализованных товаров можно включить в расчет налоговой базы – при отгрузке или при поступлении оплаты от покупателей. Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Покупную стоимость товаров, оплаченных поставщику, включайте в состав расходов сразу после фактической передачи товаров покупателю.

Признание таких расходов не зависит от того, оплатил покупатель переданные товары или нет. Такой подход основан на положениях подпункта 2 пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ, согласно которым покупная стоимость товаров списывается по мере их реализации. По общему правилу товары признаются реализованными, когда право собственности на них перешло от продавца к покупателю (п. 1 ст. 39 НК РФ). Если договором не предусмотрено иное, передача права собственности происходит в момент отгрузки товаров, независимо от их оплаты покупателем (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Особых правил определения момента реализации для расчета единого налога при упрощенке законодательством не установлено (п. 2 ст. 39, гл. 26.2 НК РФ). В пункте 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ говорится лишь о дате получения доходов, но не о дате реализации. Поскольку у продавца момент перехода права собственности на товар не связан с моментом возникновения доходов, при расчете единого налога покупную стоимость переданных товаров можно учесть сразу после отгрузки. При этом определять покупную стоимость следует с учетом выбранного организацией метода оценки стоимости товаров.

В таком же порядке следует рассчитывать единый налог и в том случае, если в счет предстоящей поставки товаров от покупателя поступила предварительная оплата. В момент получения аванса продавец включает его сумму в состав доходов. Однако списать покупную стоимость товаров он сможет только после перехода права собственности на них к покупателю. Такое толкование положений подпункта 2 пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ позволяет учитывать покупную стоимость товаров тем организациям, которые в момент поступления авансов платили единый налог с доходов, а к моменту реализации товаров сменили объект налогообложения и стали платить единый налог с разницы между доходами и расходами.

Правомерность такого подхода подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ от 29 июня 2010 г. № 808/10 и письмами Минфина России от 24 августа 2012 г. № 03-11-06/2/115, от 2 декабря 2010 г. № 03-11-06/2/182, от 29 октября 2010 г. № 03-11-09/95, в которых финансовое ведомство разделяет позицию ВАС РФ.

Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.