Упрощенка

Как правильно уведомить арендодателя и что можно ему предъявить, если арендатор не смог использовать помещение по назначению, в результате понес убытки?

20 ноября 2018
46
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

В договоре аренды прописано обеспечить Арендатору реальную возможность использования помещения, на самом деле арендатор не смог использовать помещение по назначению, в результате понес убытки, как правильно уведомить арендодателя и что можно ему предъявить?

Ответ

Отвечает Алла Пыжова, эксперт в области налогообложения и юридического права

Если арендатор не может пользоваться арендованным имуществом (если оно фактически не передано арендодателем, или передано, но его невозможно использовать), арендодатель нарушает пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ. В этом случае арендатор может требовать от арендатора:

  • либо предоставления возможности использовать помещение (пользоваться им),
  • либо расторжения договора и возмещения убытков.

Чтобы защитить свои права, арендодателю нужно направить претензию, в которой изложить требования к нему, и срок для их удовлетворения (см. Как предъявить претензию контрагенту и что отразить в учете).

. Если арендодатель на претензию не отреагирует, или откажется исправлять сложившуюся ситуацию, можно будет обратится в суд с иском к нему.

Также важно учесть, что арендодатель в данном случае нарушил законодательство и условия договора, а значит он не вправе требовать от арендатора арендные платежи, поскольку тот не мог использовать арендованное имущество (Постановление ФАС ВВО от 31.10.2007 № А43-34189/2006-2-655).

Обоснование

Статья 611 Гражданского кодекса РФ.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.1771

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.138
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.12

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Как оспорить действия арендодателя, нарушающие договор

Арендатор, как более слабая сторона в договоре, должен иметь план действий на случаи нарушения условий договора со стороны арендодателя. Многие из таких случаев уже стали однотипными, и по ним можно найти много примеров в судебной практике, на которые стоит сослаться в защиту своих прав.

Арендодатель не передал имущество арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если этого не произошло, то арендатор на основании пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса РФ может выбрать один из следующих способов защиты:

  • истребовать имущество от арендодателя и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Учитывая сложность доказывания размера убытков, в интересах арендатора прописать в договоре условие о выплате арендодателем штрафной неустойки на случай, если он не передаст арендатору объект аренды в установленный в договоре срок.

Совет

Уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи помещения с арендатором рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Это позволяет истребовать данное имущество от арендодателя на основании статьи 398Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 6 июля 2009 г. № КГ-А40/5970-09 по делу № А40-64657/08-64-273).

Если арендодатель не передал арендатору недвижимое имущество, то он не сможет взыскать с арендатора арендную плату по договору. Если же арендодатель допустил просрочку в передаче арендатору недвижимого имущества, то арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после фактической передачи ему объекта аренды. Непередача арендатору имущества по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, освобождает арендатора от внесения арендной платы либо полностью (если имущество так и не было передано), либо частично (если арендодатель допустил просрочку в передаче этого имущества). Такая правовая позиция изложена в пункте 10информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Внимание! Арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее фактической передачи недвижимого имущества.

На практике арендодатель нередко предлагает арендатору подписать акт приема-передачи недвижимого имущества одновременно с подписанием самого договора аренды, мотивируя это тем, что акт приема-передачи объекта аренды якобы является неотъемлемой частью самого договора.

На самом же деле арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее, чем состоялась фактическая передача недвижимости арендатору, помещение было осмотрено арендатором и ему были переданы ключи от помещения. Дело в том, что если арендатор заранее подпишет акт приема-передачи имущества (до его фактической передачи), то при возникновении в последующем какого-либо судебного спора бремя доказывания факта непередачи имущества либо передачи имущества в ненадлежащем состоянии будет лежать именно на арендаторе. А доказать фактическую непередачу имущества либо получение имущества в ненадлежащем состоянии при наличии подписанного акта приема-передачи далеко не всегда представляется возможным.

Арендодатель передал в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, в случае сдачи арендодателем арендатору объекта аренды, обремененного правами третьих лиц, о чем арендодатель предварительно не уведомил арендатора, арендатор имеет право:

  • либо потребовать уменьшения размера арендной платы (например, если земельный участок обременен сервитутом, что не лишает арендатора возможности пользоваться участком земли);
  • либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (например, связанных с необходимостью поиска нового объекта аренды).

Внимание! Передача арендодателем недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, не влечет недействительность договора аренды.

То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества.

Как поступить, если арендодатель заключил договор аренды в отношении имущества, ранее уже переданного по договору аренды иному лицу

Арендатору нужно обратиться в суд с требованиями о признании договора недействительным и о возмещении убытков. Подобные договоры аренды, которые были заключены в отношении имущества, ранее уже переданного по другому договору аренды третьему лицу, суды признают ничтожными сделками. В этих случаях суды исходят из положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав и законных интересов других лиц, и статьи 611 Гражданского кодекса РФ, которая определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исходя из положений указанных норм, суды признают подобные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям статей 209611 Гражданского кодекса РФ, поскольку одно и то же имущество не может быть одновременно передано разным лицам по договорам аренды (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2010 г. № КГ-А40/10334-10 по делу № А40-153026/09-23-1002).

Арендодатель передал в аренду имущество, не соответствующее его назначению

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Иными словами, имущество должно быть передано арендатору в состоянии, позволяющем его использовать в целях, для которых оно было арендовано.

Арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, если передал его в состоянии, которое исключает использование имущества по целевому назначению, указанному в договоре.

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании арендной платы, поскольку арендатор не мог использовать недвижимое имущество по целевому назначению

Стороны заключили договор аренды, согласно которому арендодатель был обязан передать арендатору помещение для размещения в нем магазина. В договоре была предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность за использование помещения не по целевому назначению.

Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

При рассмотрении дела суды установили, что арендованное помещение числилось как защитное сооружение в реестре МЧС и в силу своих конструктивных особенностей не могло использоваться под магазин, а реконструкция объекта была запрещена.

Суды признали, что имелись неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки арендатор не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. Невозможность использования недвижимости под магазин свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке. Таким образом, арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, чем нарушил пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, в силу чего отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей по договору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. по делу № А43-34189/2006-2-655).

Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь!

«Упрощёнка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса и ИП. Зарегистрируйтесь, и Вам станут доступны:

  • Экспертные статьи и новости для бухгалтеров, руководителей и предпринимателей
  • Актуальные формы деклараций, бланков и кадровых документов
  • Калькулятор УСН, Банк проводок и другие полезные онлайн сервисы

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.