Аренда имущества у организации и физического лица

36

Вопрос

Подскажите пожалуйста, с кем выгоднее заключить договор аренды с ООО или физическим лицом. Общество применяет УСН на доходы минус расходы. Если можно сравнить эти два варианта, по налогообложению, как у ООО так и у физического лица.

Ответ

Однозначного ответа на ваш вопрос нет. Но если вы арендуете имущество у физлица то нужно платить НДФЛ с арендной платы.

Пояснение.

Организации могут арендовать имущество у обычного физлица. Действующее законодательство этому не препятствует. Но в таком случае возьмите от «физика» документ, который подтвердит, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности. Например, копию свидетельства о собственности. Ведь именно собственники могут сдавать имущество в аренду. Или же получите от гражданина бумагу, которая докажет, что ему доверено сдавать имущество в аренду, допустим, по договору субаренды. Для этого подойдет копия первичного договора аренды, где будет указано, что арендатор может сдавать имущество в субаренду (ст. 608 ГК РФ, письмо Минфина России от 03.11.2006 № 03-03-04/2/231)

Заключая договор аренды имущества с обычным гражданином, обратите внимание на статус помещения: жилое оно или нежилое. Посмотреть статус вы можете, например, в свидетельстве о собственности. Так вот, арендовать жилое помещение вы можете только для проживания граждан, например своих работников (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ). А взять в аренду имущество под офис вы вправе лишь в нежилом помещении. Квартира, которая имеет статус жилого помещения, для этого не подойдет. Прежде ее арендодатель должен перевести в нежилое помещение. Узнать, был ли сделан такой перевод, вы можете, запросив у арендодателя специальное уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение, которое выдают уполномоченные на это ведомства (ст. 288 ГК РФ и ст. 22 ЖК РФ). Если уведомление есть, можете брать объект в аренду под бизнес-цели

Если организация арендует помещение у обычного гражданина, то удерживать НДФЛ с его дохода они должны самостоятельно. Поскольку в такой ситуации они выступают налоговыми агентами (ст. 226 НК РФ). А значит, сами должны исчислить налог с доходов физлица и перечислить его в бюджет. Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина нельзя (п. 5 ст. 3 НК РФ). Поскольку такого положения НК РФ не предусматривает. Это подтвердили специалисты Минфина России в своем письме от 02.06.2015 № 03-04-06/31829.

Таким образом, даже если у вас в договоре аренды с физлицом предусмотрено, что НДФЛ он уплачивает сам, все равно перечислите налог самостоятельно. Подобное условие контракта считается ничтожным и противоречащим законодательству. Соответственно ориентироваться на него недопустимо.

Что касается расходов, то независимо от того с кем заключен договор мы можете учесть арендные платежи при УСН.

Однако относите арендные платежи на расходы, только если они фактически перечислены арендодателю, связаны с вашей деятельностью и документально подтверждены (подп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 и п. 1 ст. 252 НК РФ). Если условия не выполняются, учесть расходы нельзя

Для того чтобы учесть арендные платежи в расходах при УСН, у вас в наличии должны быть следующие документы: договор аренды, подписанный арендатором и арендодателем, акт приема-передачи имущества, документы об оплате аренды — платежки, квитанции. А также копия свидетельства о праве собственности на имущество или копия договора аренды, полученные от арендодателя и подтверждающие его право сдавать имущество в аренду (письма Минфина России от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791 и от 13.05.2011 № 03-03-06/1/292). Соответственно при наличии таких бумаг, даже при возникновении споров, вы сможете учесть свои платежи в расходах при «упрощенке» (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 № 18АП-1049/2015 и Определение ВАС РФ от 30.08.2013 № ВАС-12497/13). А вот что касается ежемесячных актов оказания услуг по аренде, то их следует иметь в наличии, только если это предусмотрено договором аренды (письма Минфина России от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764 и от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118)

Важные условия договора аренды

Безопаснее всегда заключать договор аренды в письменном виде

В чем проблема: если не будет письменного договора аренды, арендодатель не сможет вернуть долги по аренде, а арендатор -- списать арендную плату на расходы при УСН.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, при наличии хотя бы одного из условий:

-- срок договора составляет более года;

-- одной из сторон является юридическое лицо.

Соответственно, когда организация участвует в сделке, документ нужно оформлять письменно, не зависимо от срока. Такие требования закреплены в пункте 1 статьи 609 ГК РФ. Кроме того всегда письменно следует оформлять договор аренды транспортного средства, как без экипажа, так и с экипажем (ст. 633 и 643 ГК РФ).

Несмотря на однозначные требования гражданского законодательства, компании и предприниматели порой не принимают их во внимание, и не оформляют договор аренды на бумаге. Так вот, такие действия опасны, поскольку могут повлечь за собой взаимные претензии и судебные разбирательства. Например, арендодатель, не имея письменного договора, рискует остаться без арендной платы -- арендатор может просто отказаться ее оплачивать. И даже в суде взыскать с него долги не удастся. Поскольку при отсутствии письменного договора аренды, доказать факт аренды проблематично. Такой вывод подтверждается определением ВАС РФ от 06.02.2014 № ВАС-956/14 и постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу № А12-24401/2012.

А вот у арендатора при отсутствии договора могут возникнуть проблемы со списанием арендной платы в расходы при УСН. Налоговики часто отказываются принимать траты на аренду без договора. Правда в суде иногда удается доказать обоснованность сумм, если имеются иные другие документы, подтверждающие расходы на аренду -- платежки, акт приема-передачи имущества (постановления ФАС Московского округа от 06.03.2014 № Ф05-1340/2014 по делу № А41-18838/13 и ФАС Уральского округа от 16.09.2010 № Ф09-6811/09-С3 по делу № А47-4581/2009). Однако вряд ли кто захочет лишний раз доводить дело до суда.

Обратите внимание еще вот на какой момент: договор аренды не считается заключенным в письменной форме, если подписан только одной стороной -- арендатором или арендодателем (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу № А40-178308/2013). В подобной ситуации также могут возникнуть сложности с получением арендной платы или с признанием ее в расходах.

Таким образом, если вы собираетесь сдавать в аренду имущество или наоборот арендовать его, обязательно заключите письменный договор. И проследите, чтобы в нем была подпись обоих сторон: и арендатора, и арендодателя. Тогда никаких проблем по взысканию арендных долгов и списанию арендной платы из-за формы договора у вас не возникнет (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 № 18АП-1049/2015).

И еще один важный момент. Подписывая договор аренды, обязательно составьте акт приема-передачи имущества. Он подтвердит факт передачи имущества в аренду и при необходимости докажет реальность арендных отношений (определение ВАС РФ от 30.08.2013 № ВАС-12497/13). Специалисты финансового ведомства также говорят о том, что акт приема-переда имущества обязателен при заключении договора аренды (письма Минфина России от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 и от 13.12 2012 № 03-11-06/2/145).

Кроме того, арендатору еще следует взять от арендодателя копию свидетельства о праве собственности на сдаваемый в аренду объект, который подтвердит, что имущество принадлежит лицу на праве собственности и может быть сдан в аренду. Либо от арендодателя надо получить бумагу, которая докажет, что ему доверено сдавать имущество в аренду, например, по договору субаренды. Тогда в качестве подтверждения подойдет копия самого договора первичной аренды. При отсутствии документа, подтверждающего правомерность сдачи имущества в аренду, налоговики могут снять затраты на арендную плату. Причина – у арендодателя нет права сдавать имущество в аренду, а значит, расходы арендатора необоснованны (письма Минфина России от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791 и от 13.05.2011 № 03-03-06/1/292).

Договор аренды сроком на год и более зарегистрируйте в Росреестре

В чем проблема: если договор аренды, сроком год и более, не будет зарегистрирован, у арендодателя могут быть сложности с возвратом задолженности по аренде, а у арендатора – с учетом арендной платы в расходах при «упрощенке».

В некоторых случаях договор аренды должен быть обязательно зарегистрирован в специальном уполномоченном ведомстве -- Росреестре. Это делается для того, чтобы сведения о временном пользовании объектом другим лицом были доступны третьим лицам, например, контролирующим ведомствам. Так, зарегистрировать надо договоры аренды зданий и помещений в них, сооружений, земельных участков, которые заключаются на срок не меньше года (п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 263 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). То есть если период договора -- 12 месяцев и более, его надо регистрировать.

Кроме того регистрации подлежат договоры аренды в отношении одного и того же объекта, оформленные один за другим, когда срок последующего начинает течь сразу после окончания предыдущего. При условии, что общий срок по этим контрактам составляет один год и более. То есть если арендовать один и тот же объект недвижимости каждый раз на срок меньше года, а после того как его срок закончится -- на следующий день оформлять новый контракт, то такие договоры все равно нужно регистрировать. Поскольку судьи рассматривают их в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу № А53-17516/2009).

Поэтому, если вы будете заключать подобные договоры на год и больше, обязательно зарегистрируйте их в Росреестре. Сделать это может любая сторона договора, обычно она указывается в самом соглашении (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ). Кроме того, лучше прописать и срок, в течение которого надо зарегистрировать договор. Примерный образец формулировок контракта на этот счет мы привели ниже.

Договор аренды недвижимого имущества (фрагмент)

<…>

1.3 Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендатором в срок не позднее двух месяцев со дня их подписания. Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору необходимый пакет документов для его государственной регистрации».

<…>

Если договор аренды вы заключаете на срок до года, например, на 11 месяцев или оформляете контракт на неопределенный срок, то регистрировать его не нужно (п. 2 ст. 651 ГК РФ, постановления ФАС Центрального округа от 20.5.2011 по делу № А48-3783/2010 и ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2010 по делу № А05-3441/2010). Он и без регистрации будет считаться заключенным. Соответственно с признанием затрат и с взысканием арендной платы в данной ситуации никаких проблем не будет.

По соглашению с арендатором повышать цену аренды можно как угодно часто

В чем проблема: при отсутствии между арендодателем и арендатором соглашения о повышении арендной платы, изменять ее можно только один раз в год, если иной порядок не предусмотрен договором.

Размер арендных платежей и срок их уплаты устанавливают стороны договора. Чаще всего цена определяется в фиксированной величине. Но могут быть и другие варианты: в виде доли от полученных доходов, в качестве предоставления услуг арендодателю и пр. (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). При этом по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, определение ВАС РФ от 11.01.2013 № ВАС-17696/12). Однако на практике арендодатели иногда повышают цену гораздо чаще или устанавливают определенные условия для ее повышения в договоре. Всегда ли это законно?

Повышение арендной платы больше раза в год не считается нарушением, если на это согласен арендатор. Обычно согласие оформляется дополнительным соглашением с новой суммой платы за аренду (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Это соглашение регистрируется в Росреестре, если срок договора больше года (п. 2 ст. 164 и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Пока соглашения и регистрации нет, можно рассчитываться в прежних суммах.

А вот особые условия для повышения оплаты могут быть предусмотрены самим договором аренды. Тогда считается, что стороны оговорили этот порядок, заключая контракт, и повышение цены не является нарушением. В договоре в таком случае можно прописать, что с такой-то даты или при таких-то условиях, арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора. При этом арендодатель, например, не вправе повысить цену более чем на 5% и требовать перечисления сумм раньше оговоренного срока. Примерный образец формулировок мы привели ниже.

Договор аренды недвижимого имущества (фрагмент)

<…>

5.3 Арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить арендную плату не более чем на 5 процентов. Плата повышается через 30 дней после получения арендатором соответствующего уведомления.

<…>

Если же в договоре нет изначальных условий о повышении цены, и дополнительных соглашений об этом вы не подписывали, арендодатель не может увеличивать цену аренды чаще чем раз в год. Исключение -- если арендодатель направил какой-либо другой документ арендатору о повышении стоимости и тот подписал его и внес деньги. Тогда такие действия также можно считать согласием на увеличение цены. И в суде оспорить их не удастся. Поскольку арбитры считают, что оплата сумм -- это согласие арендатора на изменение условий договора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2012 по делу № А26-999/2011). Перечислив деньги, арендатор не был против повышения стоимости. Поэтому все законно.

Таким образом, если ваш арендодатель хочет повысить цену чаще, чем раз в год, но такой порядок не предусмотрен вашим договором, вы можете не согласиться на повышение. Просто не подписывайте документов арендодателя об увеличении цены и не вносите новые суммы.

Если же вы сами являетесь арендодателем, чтобы исключить возможные споры относительно повышение стоимости аренды, лучше сразу пропишите порядок такого повышения в договоре. Тогда арендатору достаточно будет направить уведомление о то, что стоимость выросла. И дополнительных бумаг с ним подписывать не придется.

Если договором не распределены обязанности по ремонту, то капитальным занимается арендодатель, а текущим -- арендатор

В чем проблема: арендодатель и арендатор не смогут списать расходы на ремонт, если выполнили ремонтные работы, не закрепленные за ними договором или нормами законодательства.

По общему правилу обязанности по ремонту переданного в аренду имущества распределяются следующим образом. Капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). А арендатор должен производить текущий ремонт, то есть поддерживать имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Вместе с тем в договоре эти обязанности можно распределить иным образом. Тогда надо будет ориентироваться на правила, прописанные в договоре. Если же положения договора проигнорировать, могут возникнуть проблемы.

Так, если арендатор выполнит работы, не предусмотренные договором, без согласия арендодателя, а потом попытается возместить их стоимость с последнего, то скорее всего ему этого не удастся сделать, причем даже в судебном порядке. Арбитры считают, что в подобной ситуации ремонт считается произведенным без согласия, соответственно траты на него не возмещаются. Кроме того не получится списать стоимость такого ремонта и на расходы при «упрощенке» (письмо Минфина России от 10.06.2015 № 03-11-09/33555). Поскольку такие затраты считаются не обоснованными, в связи с тем, что обязанность проведения ремонта не предусмотрена договором (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 № А19-13041/09).

Если же арендодатель произведет тот ремонт, который договором на него не возложен, то ему также не удастся списать затраты на ремонт при УСН. Обоснование тоже -- расходы не обоснованны, поскольку не предусмотрены договором.

Таким образом, всегда выполняйте только тот ремонт, который закреплен за вами договором аренды. Если же там ничего не прописано, то ориентируйтесь на общие правила законодательства, а именно: арендатор вправе осуществлять только текущий ремонт, а арендодатель -- капитальный. Иначе списать затраты у вас не получится.

Заполненный образец договора аренды вы можете найти на сайте электронного журнала «Упрощенка» e.26-2.ru. Для этого войдите на сайт в раздел «Формы» и в поисковой строке наберите «договор аренды». Затем из предложенного списка выберите подходящий вам вариант договора. Его вы можете скачать себе на компьютер, распечатать или просто открыть для ознакомления. И на основе образца составить свой договор.

Подборку статей на тему "Все об аренде":

Пригодится в работе: Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль