Продажа недвижимости предпринимателем на УСН

93

Вопрос

Я являюсь Индивидуальным предпринимателем. Основной деятельностью является сдача в аренду нежилых помещений. Применяю УСН 6 %. В 2008 году мною был приобретен земельный участок и нежилое помещение, которое сдавалось в аренду до 2013 года. С 2013 года арендные отношения по данному помещению прекращены, следовательно и доходов с 2013 года и по настоящее время не получал. На сегодняшний день мною принято решение указанное помещение и земельный участок продать. Вопрос: Должен ли я оплачивать налог с продажи нежилого помещения как ИП в размере 6 % или как физическое лицо освобождаюсь от НДФЛ, так как помещение находится в собственности более 5 лет?

Ответ

Если договор купли-продажи заключен от лица гражданина, а не предпринимателя (т. е. продажа в личных целях), то нужно заплатить НДФЛ. В обратной ситуации – единый налог на упрощенке. Имущественным вычетом воспользоваться не получится в любом случае.

Если ИП продал имущество в личных целях.

Допустим, физлицо заключило от своего имени договор на продажу недвижимости, то есть как от гражданина, а не от предпринимателя.

При таких обстоятельствах с полученного от продажи дохода надо заплатить НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 210 НК РФ). Ведь на упрощенке НДФЛ не облагаются только те доходы, которые получены от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). А поскольку коммерсант перестал использовать имущество в своей деятельности и продал в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса.

При этом срок владения имуществом значения не имеет. Воспользоваться льготой по НДФЛ, которая предусмотрена абзацем 1 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, то есть не платить налог вовсе, предприниматель не сможет. Данная норма не распространяется на доходы, полученные при реализации имущества, которое когда-то использовалось в предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 4 августа 2016 г. № 03-04-05/45728, от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060, от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365). По той же причине не получится использовать и имущественный вычет (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФписьмо Минфина России от 4 августа 2016 г. № 03-04-05/45728).

Предприниматель продал имущество в рамках предпринимательской деятельности на упрощенке.

Например, у предпринимателя несколько складов для хранения товара в рамках деятельности на упрощенке. В связи со снижением товарооборота коммерсант перестал использовать одно из таких помещений и продал его. Деятельность на упрощенке вести продолжает. Договор купли-продажи заключил от своего имени как от предпринимателя. А это значит, что такие доходы относятся к доходам от предпринимательской деятельности и с них надо заплатить единый налог (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).

Что касается имущественного вычета, то при расчете единого налога он неприменим в принципе.

Чтобы доходы от продажи признавать в рамках предпринимательской деятельности и платить упрощенный налог, а не НДФЛ, помимо договора, от лица ИП стоит запастись и другими документами.

Дело в том, что инспекторы на практике только договором не ограничатся. Чтобы понять, относятся доходы от продажи к доходам от предпринимательской деятельности или нет, они будут оценивать разные факторы в совокупности. Это и первичные документы, и обстоятельства совершения сделки, и прочие условия.

По первичным документам, оформленным по сделке.

Квалификация доходов, полученных предпринимателем, зависит от наличия и оформления первичных документов, сопровождающих сделку. О том, что доход получен в рамках предпринимательской деятельности, свидетельствует наличие договоров, накладных, актов приемки выполненных работ (услуг), счетов-фактур, из которых следует, что продавцом (исполнителем) является именно предприниматель. То есть в таких документах должны быть указаны реквизиты свидетельства о регистрации гражданина в качестве предпринимателя (письма Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-04-06/3-52, от 1 февраля 2011 г. № 03-04-06/3-14).

В помощь бухгалтеру: производственный календарь на 2017 год.Узнайте нормы рабочего времени и перенос праздников в 2017 году.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль