Учет при продаже квартиры, полученной от генподрядчика

38

Вопрос

ООО работает на УСН (доходы-расходы), ОКВЭДы строительные: 45.45, 45.44 и т.п. Генподрядчик рассчитался за выполненные работы квартирой, т.е. оформили договор купли-продажи в июле 2016 г. (оплатили гос. пошлину 22 тыс. руб.) и провели взаимозачет. Далее квартиру сразу продаем, чтобы расплатиться по налогам, зарплате. Купили у ген. подрядчика за 2400 тыс. руб., продали по 2300 тыс. руб. Какие проводки должен сделать бухгалтер по всем операциям. В какой период возникает доход УСН, расход и как рассчитать сумму налога? И не возникнет ли проблем с налоговой с отсутствием ОКВЭД?

Ответ

Поскольку вы приобрели квартиру для перепродажи, в бухгалтерском и налоговом учете отражайте ее как товар (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Бухгалтерский учет

  1. Покупка квартиры

ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60

-- 2 400 000 руб. -- принята к учету квартира, полученная от генподрядчика;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51

-- 22 000 руб. -- уплачена госпошлина.

Госпошлину как расходы, связанные с товарами, вы можете включать в стоимость товаров (отражать как на счете 41 «Товары»), или учитывать отдельно как прочие расходы ( на счете 91 субсчете «Прочие расходы»). Выбранный способ отразите в учетной политике. В зависимости от выбранного способа бухгалтерская проводка будет:

ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 68

Или

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68

-- 22 000 руб. -- учтены расходы на оплату госпошлины.

Если выберете второй способ, расходы со счета 44 списываете на счет 90 в

  1. Взаимозачет

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62

-- зачтена задолженность генподрядчика по договору (проводку сделайте на дату подписания акта о взаимозачете задолженностей на сумму, указанную в акте).

  1. Продажа квартиры

Поскольку продажа квартиры не относится основной деятельности вашей фирмы, доходы и расходы отразите на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Обратите внимание на такой момент. Доход от продажи недвижимости вы признаете на дату перехода права собственности на квартиру к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). То есть, в день, когда зарегистрировано право собственности покупателя на квартиру. Проводки следующие:

а) в день передачи квартиры

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 41

-- передана квартира покупателю по акту приема-передачи (сумма проводки зависит от того, по какой стоимости учитывалась квартира на счете 41);

б) на дату получения денег

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

-- получена оплата от покупателя.

3) в день, когда покупатель зарегистрировал право собственности

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

2 300 000 руб.-- отражен доход от продажи квартиры;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 45

-- списана себестоимость проданной квартиры.

Налоговый учет

В налоговом учете при УСН вы должны будете отразить доходы дважды. На дату, когда подписали акт о взаимозачете задолженностей, вы отразите доходы от реализации услуг, которые оказали генподрядчику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Сумма доходов – величина погашенной задолженности за услуги, указанная в акте о взаимозачете.

На дату получения денег от покупателя квартиры, отразите в Книге учета доходы от реализации квартиры (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Доходы равны сумме, которую вы получили на расчетный счет.

Покупную стоимость квартиры вы вправе учесть в расходах при УСН после оплаты и реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 и подп. 2 п. 1 ст. 346.17 НК РФ). При этом реализацией считается переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 39 НК РФ). А оплата в вашем случае – подписание акта о взаимозачете.

Поэтому отразите в Книге учета покупную стоимость квартиры после того, как подписали акт о взаимозачете, и покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру.

Проблем с тем, что у вас нет кода ОКВЭД по продаже квартир, быть не должно, если ваша сделка имеет разовый характер. Дело в том, что виды экономической деятельности, внесенные в ЕГРЮЛ, должны отвечать признакам предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Предпринимательской будет деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. А однократная продажа квартиры не является отдельным видом деятельности.

Если же вы планируете и дальше торговать квартирами, то внесите соответствующий код ОКВЭД в ЕРГЮЛ.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль