text
Упрощенка

Как оформить новацию обязательства

  • 1 декабря 2016
  • 14

Вопрос

Предприятие на УСН доходы. Нам задолжал большую сумму наш Заказчик за оказанные охранные услуги, в размере 2 млн. руб. Заказчик предлагает нам забрать в счет образовавшегося перед нами долга квартиру для последующей продажи физ.лицу. 1. Каким договором оформить эту сделку? 2. Как отразить данные операции по приобретению и продаже квартиры в БУ? 3. Должны ли мы платить какие-то налоги с квартиры, в частности НДС и налог на имущество? 4. Какие риски лягут на наше предприятие, если квартира будет передана нам Заказчиком ниже рыночной цены, а реализована нами по рыночной стоимости? Надо ли будет платить налоги на суммовую разницу между приобретением и продажей? 5. Должны ли где-то регистрировать эту сделку? Просим дать разъяснения по сделкам для недостроенных квартир, и уже готовым к реализации.Заранее благодарна

Ответ

1. Договором долевого участия и новацией обязательства.
 
В таком случае произойдет новация обязательства. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
 
Новацию обязательства по договору оформите письменно в виде двустороннего документа.
 
Вследствие проведения новации задолженность по оплате охранных услуг прекращает свое обязательство, при этом у должника (застройщика) возникнет обязательство передать права на строящуюся квартиру, вытекающее из договора долевого строительства (п. 1 ст. 414 ГК РФ).
 
2. Новация обязательства фирмы по оплате услуг в обязательство по передаче квартиры отражается как погашение задолженности фирмы как заказчика (по кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками") и возникновение задолженности фирмы как заказчика-застройщика (по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"):
Дебет 76 Кредит 62 – новация обязательства в следствие заключения договора долевого строительства.
 
Полученная от фирмы квартира, предназначенная для продажи, принимается на учет на счет 41 "Товары" по фактической себестоимости, равной сумме инвестиционного взноса в строительство (т.е. сумме погашенной задолженности фирмы по оплате товаров) (п. п. 5, 6 ПБУ 5/01).
Дебет 41 Кредит 76  – получена квартира, предназначенная для продажи.
 
Продажа полученной квартиры отражается в общеустановленном порядке, как продажа товара.
Дебет 62 Кредит 90-1  – Отражена выручка от продажи квартиры;
Дебет 90-2 Кредит 41 – Списана себестоимость проданной квартиры.
 
3. В общем случае НДС и налог на имущество организации на УСН не  платят.
Однако в некоторых регионах РФ для упрощенцев введен налог на имущество с кадастровой стоимости для отдельных объектов.
В вопросе вы не указали свой регион, поэтому можете или самостоятельно посмотреть в «Перечне регионов, в которых налог на имущество организаций надо платить с кадастровой стоимости в 2016 году» нужно ли вам платить налог со стоимости квартир. Или укажите свой регион и задайте по налогу на имущество отдельный вопрос.
 
4.  Для вас квартира является товаром, с доходов от реализации по правилам гл. 26.2 заплатите налог УСН на общих основаниях.
 
При реализации квартиры ваша организация на УСН признает доход в сумме фактически полученных за квартиру денежных средств на дату их получения (абз. 2 п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
 
При этом в составе расходов не может быть учтена стоимость приобретения квартиры, потому организация применят УСН-доходы.
 
Что касается ваших опасений по поводу стоимости квартиры, если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ).
В таком случае обоснованием более низкой стоимости может быть отсутствие свободных денежных средств у должника, поэтому квартира передается вам на подобных условиях.  
Следовательно, в отношении стоимости рисков не возникает, если конечно квартира передается хоть и по низкой, но по разумной и реальной стоимости.
 
5. Да, должны. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации.
 
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 Закона № 214-ФЗ). А это значит, что до момента регистрации договор считается незаключенным.
 
Если буде продавать недостроенную квартиру, то оформите договор уступки права требования к застройщику с новым покупателем, который также подлежит регистрации.
 
Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
 
Продажа достроенной квартиры как объекта недвижимости подразумевает регистрацию прав нового собственника на него в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон о регистрации). Для этого в регистрирующий орган подается определенный набор документов, на основании которых будет внесена запись о новом собственнике (п. 1 ст. 17 закона о регистрации).
 
Госпошлина при регистрации права собственности на имущество, когда его приобретает организация составляет  – 22 000 руб.

Рекомендации по теме

Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Чтобы читать дальше, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Мы вынуждены сделать доступ по регистрации, чтобы обеспечить качество публикаций и защитить авторские права редакции.

После регистрации у вас будет доступ ко всем материалам и сервисам на портале.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Это займет не больше 1 минуты
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам для бухгалтера на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.