Как оформить новацию обязательства

8

Вопрос

Предприятие на УСН доходы. Нам задолжал большую сумму наш Заказчик за оказанные охранные услуги, в размере 2 млн. руб. Заказчик предлагает нам забрать в счет образовавшегося перед нами долга квартиру для последующей продажи физ.лицу. 1. Каким договором оформить эту сделку? 2. Как отразить данные операции по приобретению и продаже квартиры в БУ? 3. Должны ли мы платить какие-то налоги с квартиры, в частности НДС и налог на имущество? 4. Какие риски лягут на наше предприятие, если квартира будет передана нам Заказчиком ниже рыночной цены, а реализована нами по рыночной стоимости? Надо ли будет платить налоги на суммовую разницу между приобретением и продажей? 5. Должны ли где-то регистрировать эту сделку? Просим дать разъяснения по сделкам для недостроенных квартир, и уже готовым к реализации.Заранее благодарна

Ответ

1. Договором долевого участия и новацией обязательства.
 
В таком случае произойдет новация обязательства. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
 
Новацию обязательства по договору оформите письменно в виде двустороннего документа.
 
Вследствие проведения новации задолженность по оплате охранных услуг прекращает свое обязательство, при этом у должника (застройщика) возникнет обязательство передать права на строящуюся квартиру, вытекающее из договора долевого строительства (п. 1 ст. 414 ГК РФ).
 
2. Новация обязательства фирмы по оплате услуг в обязательство по передаче квартиры отражается как погашение задолженности фирмы как заказчика (по кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками") и возникновение задолженности фирмы как заказчика-застройщика (по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"):
Дебет 76 Кредит 62 – новация обязательства в следствие заключения договора долевого строительства.
 
Полученная от фирмы квартира, предназначенная для продажи, принимается на учет на счет 41 "Товары" по фактической себестоимости, равной сумме инвестиционного взноса в строительство (т.е. сумме погашенной задолженности фирмы по оплате товаров) (п. п. 5, 6 ПБУ 5/01).
Дебет 41 Кредит 76  – получена квартира, предназначенная для продажи.
 
Продажа полученной квартиры отражается в общеустановленном порядке, как продажа товара.
Дебет 62 Кредит 90-1  – Отражена выручка от продажи квартиры;
Дебет 90-2 Кредит 41 – Списана себестоимость проданной квартиры.
 
3. В общем случае НДС и налог на имущество организации на УСН не  платят.
Однако в некоторых регионах РФ для упрощенцев введен налог на имущество с кадастровой стоимости для отдельных объектов.
В вопросе вы не указали свой регион, поэтому можете или самостоятельно посмотреть в «Перечне регионов, в которых налог на имущество организаций надо платить с кадастровой стоимости в 2016 году» нужно ли вам платить налог со стоимости квартир. Или укажите свой регион и задайте по налогу на имущество отдельный вопрос.
 
4.  Для вас квартира является товаром, с доходов от реализации по правилам гл. 26.2 заплатите налог УСН на общих основаниях.
 
При реализации квартиры ваша организация на УСН признает доход в сумме фактически полученных за квартиру денежных средств на дату их получения (абз. 2 п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
 
При этом в составе расходов не может быть учтена стоимость приобретения квартиры, потому организация применят УСН-доходы.
 
Что касается ваших опасений по поводу стоимости квартиры, если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ).
В таком случае обоснованием более низкой стоимости может быть отсутствие свободных денежных средств у должника, поэтому квартира передается вам на подобных условиях.  
Следовательно, в отношении стоимости рисков не возникает, если конечно квартира передается хоть и по низкой, но по разумной и реальной стоимости.
 
5. Да, должны. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации.
 
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 Закона № 214-ФЗ). А это значит, что до момента регистрации договор считается незаключенным.
 
Если буде продавать недостроенную квартиру, то оформите договор уступки права требования к застройщику с новым покупателем, который также подлежит регистрации.
 
Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
 
Продажа достроенной квартиры как объекта недвижимости подразумевает регистрацию прав нового собственника на него в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон о регистрации). Для этого в регистрирующий орган подается определенный набор документов, на основании которых будет внесена запись о новом собственнике (п. 1 ст. 17 закона о регистрации).
 
Госпошлина при регистрации права собственности на имущество, когда его приобретает организация составляет  – 22 000 руб.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль