Заключение договора аренды

23

Вопрос

Мы на УСН 15% (Доходы минус расходы) сезонники, рабочий 2-3 кв. В 1 кв-поступают авансовые платежи, а 4 кв. доходов нет. Арендуем помещение, арендная плата разбита равными долями по месяцам. По итогам девяти месяцев сумма единого налога больше, чем будет за год, т.к в 4 кв. большая сумма расходов за счет аренды. До 25 октября 2016г. мы должны заплатить в бюджет внушительный единый налог, переплату которого, мы можем вернуть или зачесть по заявлению в апреле 2017г. Можем дополнительным соглашением согласовать с арендатором, сумму аренды за 4 кв.(ввиду сезонного характера, т.к. помещение не эксплуатируется) разбросать на 2-3кв. и оплатить в сентябре? Тем самым уменьшить налог за 9-ть месяцев. У арендатора возникает вопрос о правомерности. Есть ли какие-то нормативные документы по суммам арендной платы?Возможно, есть другие варианты. 

Ответ

Эксперты Системы Главбух

Ваш вопрос от 27.09.2016«Здравствуйте! Пожалуйста дайте консультацию кМы на УСН 15% (Доходы минус расходы) сезонники, рабочий 2-3квкв.
В1кв-поступают авансовые платежи, а 4кв. доходов нет.
Арендуем помещение, арендная плата разбита равными долями по месяцам.
По итогам девяти месяцев сумма единого налога больше, чем будет за год, т.к в 4кв. большая сумма расходов за счет аренды. До 25 октября 2016г. мы должны заплатить в бюджет внушительный единый налог, переплату которого, мы можем вернуть или зачесть по заявлению в апреле 2017г.
Вопрос
1.Можем дополнительным соглашением согласовать с арендатором, сумму аренды за 4 кв.(ввиду сезонного характера, т.к. помещение не эксплуатируется) разбросать на 2-3кв. и оплатить в сентябре? Тем самым уменьшить налог за 9-ть месяцев.
У арендатора возникает вопрос о правомерности.
2.Есть ли какие-то нормативные документы по суммам арендной платы?
Возможно, есть другие варианты.
Спасибо за скорый ответ. Галина.»

 

Налоговая неоднократно высказывала такое мнение, что арендная плата в расходах должна признаваться в том месяце, когда услуга аренды фактически оказана. Т.е. аренду, например, за 4 квартал нельзя признать в расходах в 3 квартале (письма УФНС России от 01.12.2014 №16-15/120598, письмо Минфина России от 14.11.2005 №03-11-04/2/132 и др.).

Основным нормативным документов является гражданский кодекс РФ. Конкретно арендным отношениям посвящена 35 глава, порядок формирования арендной платы описан в статье 614 ГК РФ. В п.3 статьи 614 написано, что цена договора аренды по соглашению сторон может меняться не чаще 1 раза в год. Но Пленум ВАС РФ в постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 (п.21 постановления) указал, что такой порядок относится к одностороннему изменению цены аренды арендодателем. А соглашением сторон цена аренды может пересматриваться и чаще, чем раз в год. Т.е. вы можете по соглашению с арендодателем изменять размер арендной платы 2 или 3 раза в году, даже задним числом. Другое дело, что резкое изменение в разные стороны суммы аренды наверняка привлечет внимание налоговиков, и Вам придется доказывать в суде свою позицию.

Обоснование
(Цветом выделена информация, которая поможет Вам принять правильное решение)

Как заключить договор аренды

 

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Ситуация: правомерно ли изменять размер арендных платежей ежеквартально. Стороны предусмотрели в договоре аренды ежеквартальную индексацию арендной платы с учетом инфляции

Да, правомерно.

Стороны договора аренды могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения. В рассматриваемом случае стороны согласовали условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета. Таким образом, фактическое изменение размера платежей в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Следовательно, условие индексации арендных платежей, изначально предусмотренное договором, соответствует требованиям законодательства (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11января 2002 г. № 66).

 

  • Из рекомендации
     
    • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
    • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
    • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
    • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
    • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
  • Из статьи журнала «Учет. Налоги. Право» №1-2 январь 2015
  • Письмо УФНС России по г. Москве от 01.12.14 № 16-15/120598

    О вопросах налогообложения прибыли

    Вопрос: Наша компания оплачивает стоимость аренды помещения авансом, а также оплачивает разовой суммой обучение работников в ВУЗах за предстоящий учебный год. В пункте 1 статьи 272 НК РФ сказано, что расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты. В подпункте 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ уточнено, что датой признания прочих расходов, в частности, арендных платежей и оплаты услуг сторонних организаций, является дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода.

    1. В каком периоде компания вправе списать расходы на аренду, если в ноябре заплатила арендодателю за полгода вперед?

    2. Какую сумму компания вправе списать в текущем году, если в сентябре заплатила за обучение работников за период с 1 сентября по 31 мая — всю сумму или часть расходов можно признать только в 2015 году?

    Ответ: Управление Федеральной налоговой службы России по г. Москве (далее — Управление) рассмотрело письмо <…>, сообщает следующее.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Кодекса). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

    Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

    Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

    Для целей налогообложения прибыли расходы на аренду помещения могут быть учтены организацией в качестве расходов на аренду, как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией (подпункт 10 пункт 1 статьи 264 Кодекса).

    К прочим расходам, связанным с производством и реализацией, также относятся расходы на обучение по основным и дополнительным профессиональным образовательным программам, профессиональную подготовку и переподготовку сотрудников налогоплательщика в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 264 Кодекса (подпункт 23 пункт I статьи 264 Кодекса).

    Согласно пункту 1 статьи 272 Кодекса расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 Кодекса, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.

    В силу подпункта 3 пункта 7 статьи 272 Кодекса датой осуществления внереализационных и прочих расходов признается, если иное не установлено статьями 261, 262, 266 и 267 Кодекса, дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода.

    При этом, в соответствии с пунктом 14 статьи 270 Кодекса в целях налогообложения налогом на прибыль не учитываются расходы в виде имущества, работ, услуг, имущественных прав, переданных в порядке предварительной оплаты налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

    Таким образом, поскольку на момент перечисления организацией авансов за услуги аренды и обучения еще не оказаны и, соответственно, расходы как таковые не возникли, следовательно, организация должна признавать расходы:

    1) в виде арендных платежей:

    — либо на дату оформления акта о приемке оказанных услуг (при его оформлении в соответствии с условиями договора аренды);

    — либо на дату расчетов в соответствии с графиком платежей, установленных договором;

    — либо на последнее число месяца.

    2) по расходам на обучение:

    — либо на дату оформления акта оказанных услуг (при его оформлении в соответствии с условиями договора обучения);

    — либо на последнее число месяца.

     



    Читайте в журнале "Упрощенка"
      Подробнее >>>

      Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



      Ваша персональная подборка

        Школа

        Проверь знания

        Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

        Начать тест

        Самое выгодное предложение

        Самое выгодное предложение

        Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

        Живое общение с редакцией


        Упрощёнка в Яндексе



        © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

        Журнал «Упрощёнка» –
        об упрощённой системе налогообложения
        8 800 550-15-57

        Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
        Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

        Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

        Политика обработки персональных данных 

        
        • Мы в соцсетях
        Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
        Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

        Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

        Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

        У меня есть пароль
        напомнить
        Пароль отправлен на почту
        Ввести
        Я тут впервые
        И получить доступ на сайт Займет минуту!
        Введите эл. почту или логин
        Неверный логин или пароль
        Неверный пароль
        Введите пароль
        Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

        У меня есть пароль
        напомнить
        Пароль отправлен на почту
        Ввести
        Я тут впервые
        И получить доступ на сайт Займет минуту!
        Введите эл. почту или логин
        Неверный логин или пароль
        Неверный пароль
        Введите пароль