Как отразить в бухучете ремонт основных средств

79

Вопрос

Наша организация сдает в аренду нежилое отапливаемое помещение. По договору аренды Арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет, а Арендатор обязан содержать помещение в надлежащем техническом состоянии и производить текущий ремонт. Арендатором была произведена замена секционных ворот. Стоимость ворот и работ по монтажу и доставке составила 176150-00 рублей. Мы (арендодатель) готовы возместить Арендатору потраченные средства. Как это оформить документально и отразить в бух. учете? 

Ответ

 

В данной ситуации такие капитальные вложения можно признать неотделимым улучшением имущества.
Передачу неотделимых улучшений нужно оформить актом. Пример можно посмотреть тут:

http://usn.1gl.ru/#/document/118/27747/?step=97

В учете сделайте запись:

Дебет 08 Кредит 76 (60) – отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, полученные на баланс арендодателя на основании акта.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации.

Налоговый учет:

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, учитывают операции по получению неотделимых улучшений в следующем порядке.

Арендодатель может отнести стоимость приобретенных у арендатора отделимых улучшений на увеличение балансовой стоимости имущества. При расчете единого налога стоимость таких улучшений после оплаты также можно списать в составе расходов на приобретение основных средств (реконструкцию, модернизацию и т. д.).

Предъявленную арендатором сумму входного НДС включите в стоимость полученных улучшений.

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены (компенсированы арендатору). Форма оплаты – деньгами или в счет арендной платы – значения не имеет.

Обоснование

 

Как провести и отразить в бухучете ремонт основных средств


 

Виды ремонта

Ремонт классифицируют следующим образом. В зависимости от того, кто выполняет работы: это может быть ремонт собственными силами (хозспособом) или с привлечением подрядчика. А в зависимости от периодичности и сложности ремонт бывает текущим и капитальным.

С первым делением понятно. А со вторым разберемся подробнее. Обычно текущим ремонтом признают техническое обслуживание основных средств, чтобы поддержать объекты в рабочем состоянии. Капитальный же ремонт предполагает замену основных элементов, деталей, конструкций и т. п.

Определить, какой конкретно ремонт считать текущим, а какой капитальным, можно самостоятельно. При этом нужно ориентироваться и на документы, разработанные внутренними техническими службами (письмо Минфина России от 14 января 2004 г. № 16-00-14/10).*

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении неотделимые улучшения арендованного имущества

Виды улучшений имущества

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок – передача неотделимых улучшений возможна и сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую, например возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Это следует из пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Главбух советует: если арендодатель возмещает расходы арендатора на неотделимые улучшения по окончании договора аренды, компенсируйте их в сумме действительной стоимости на момент возврата объекта аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 22 сентября 1998 г. № 2405/98). Дело в том, что рыночная стоимость улучшений, которые произвел арендатор на момент выполнения работ, может существенно снизиться к моменту их получения арендодателем. Для оценки действительной стоимости полученных улучшений целесообразно привлечь независимого оценщика (см., например, постановление ФАС Московского округа от 12 сентября 2002 г. № КГ-А40/5998-02).

Если арендатор самовольно произвел неотделимые улучшения (без согласия арендодателя), то компенсация затрат ему не положена (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Что относится к неотделимым улучшениям*

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции (сплит-системы) и т. д.

Главбух советует: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: наносится ли арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым (например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания).

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).

Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений. Например, в зависимости от того, какое крыльцо к арендованному зданию пристроила организация (легко демонтируемый пластиковый навес или стационарную кирпичную пристройку), данное улучшение может быть отнесено к отделимому или неотделимому.

Ситуация: относится ли ремонт к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения

Нет, не относится.

Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку основной его целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии.

Такой вывод можно сделать на основании статей 616, 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 3.1 Положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279. Подтверждает его арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Московского округа от 11 мая 2011 г. № КА-А41/3691-11, Дальневосточного округа от 22 февраля 2005 г. № Ф03-А51/04-1/4525 и Северо-Западного округа от 14 сентября 2005 г. № А56-4372/04). Применим данный вывод как для целей бухучета, так и налогообложения (п. 2 ст. 1 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 1 ст. 11 НК РФ, письма Минфина России от 18 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/762, от 25 февраля 2009 г. № 03-03-06/1/87).

Ситуация: относится ли реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения

Да, относится.

По нормам гражданского законодательства улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых арендованное имущество существовало и могло использоваться по назначению (ст. 623, 616 ГК РФ). Реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) также отнесена к работам, в результате которых имущество приобретает новые или дополнительные свойства (увеличение производственных мощностей, пропускной способности и т. д.) (письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80). Таким образом, работы по реконструкции (модернизации, дооборудованию, достройки) арендованного имущества можно рассматривать как его улучшение. Если результат таких капитальных вложений неотделим от объекта аренды – это неотделимое улучшение (ст. 623 ГК РФ).

Данный вывод действует как для целей бухучета, так и налогообложения (п. 2 ст. 1 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 18 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/762, от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794).

Бухучет

Порядок бухучета неотделимых улучшений, полученных на баланс арендодателя, зависит от двух факторов:
– порядка учета неотделимых улучшений (как самостоятельный объект имущества или как капитальные вложения в объект аренды);
– условий проведения улучшений (компенсируются они арендатору или нет).

Если арендодатель принял решение учесть неотделимые улучшения как самостоятельный объект имущества, включите его в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01, абз. 2 п. 42 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

При этом, если стоимость произведенных работ компенсируется арендатору, в учете сделайте запись:

Дебет 08 Кредит 76 (60)
– отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, полученные на баланс арендодателя на основании акта.

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость произведенных работ, в учете отразите проводку:

Дебет 08 Кредит 98-2
– отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, безвозмездно полученные арендодателем.

Такой порядок подтверждает Инструкция к плану счетов (счета 08 и 98-2).

Поступление неотделимого улучшения в форме отдельного объекта основных средств на баланс оформите актом. Например, по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1а, форме № ОС-1б), утвержденным постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Кроме того, на новое основное средство нужно открыть отдельную инвентарную карточку, например, по форме № ОС-6. Подробнее об оформлении первичных документов см. Как организовать документооборот в бухгалтерии.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Пример отражения в бухучете арендодателя неотделимых улучшений, проведенных с его согласия арендатором. Неотделимые улучшения принимаются к учету как самостоятельное основное средство. Улучшения компенсируются арендатору*

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное помещение.

В марте арендатор с согласия арендодателя заменил в помещении вентиляционную систему на более новую. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на замену составила 170 500 руб.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя на дату окончания капитальных работ.

По окончании работ (в марте) «Альфа» приняла решение учесть полученные улучшения как отдельное основное средство.

Первоначальная стоимость неотделимого улучшения в виде системы вентиляции составила 170 500 руб.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте:

Дебет 08 Кредит 76
– 170 500 руб. – отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, полученные на баланс арендодателя;

Дебет 19 Кредит 76
– 30 690 руб. (170 500 руб. × 18%) – отражен входной НДС, предъявленный арендатором со стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 30 690 руб. – предъявлен к вычету входной НДС;

Дебет 01 Кредит 08
– 170 500 руб. – приняты к учету в качестве отдельного объекта основных средств неотделимые улучшения;

Дебет 76 Кредит 51
– 201 190 руб. (170 500 руб. + 30 690 руб.) – оплачен приобретенный объект основных средств.

Если арендодатель принял решение не учитывать неотделимые улучшения в качестве самостоятельного объекта имущества, то на затраты, связанные с их производством, увеличьте балансовую стоимость объекта аренды (например, в составе расходов на реконструкцию или модернизацию) (п. 27 ПБУ 6/01).

Если стоимость произведенных работ компенсируется арендатору, в учете сделайте запись:

Дебет 08 Кредит 76 (60)
– отражены в составе капитальных вложений произведенные арендатором неотделимые улучшения в объект аренды;

Дебет 01 субсчет «Имущество, переданное в аренду» Кредит 08
– увеличена балансовая стоимость арендованного имущества на стоимость произведенных арендатором улучшений.

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость произведенных работ, в учете отразите такие проводки:

Дебет 08 Кредит 98-2
– отражены безвозмездно произведенные арендатором улучшения в составе капитальных вложений в объект аренды;

Дебет 01 Кредит 08
– увеличена балансовая стоимость арендованного имущества на стоимость безвозмездно произведенных арендатором улучшений.

Такой порядок подтверждает Инструкция к плану счетов (счета 08, 01 и 98-2).

Неотделимые улучшения, которые относятся к реконструкции или модернизации объекта аренды, оформите актом, например, по форме № ОС-3, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Кроме того, данные о реконструкции или модернизации объекта внесите в инвентарную карточку. Ее можно заполнить по форме № ОС-6.

Пример отражения в бухучете арендодателя неотделимых улучшений, проведенных с его согласия арендатором. Неотделимые улучшения увеличивают стоимость имущества, переданного в аренду, и компенсируются арендатору*

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное помещение.

В марте арендатор с согласия арендодателя заменил в помещении вентиляционную систему на более новую. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на замену составила 186 000 руб.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя сразу по окончании работ. «Альфа» приняла решение увеличить на стоимость новой системы балансовую стоимость помещения.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте:

Дебет 08 Кредит 76
– 186 000 руб. – отражены в составе капитальных вложений произведенные арендатором неотделимые улучшения в объекте аренды;

Дебет 19 Кредит 76
– 33 480 руб. (186 000 руб. × 18%) – отражен входной НДС, предъявленный арендатором со стоимости улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 33 480 руб. – предъявлен к вычету входной НДС;

Дебет 01 субсчет «Имущество, переданное в аренду» Кредит 08
– 186 000 руб. – увеличена балансовая стоимость помещения на затраты, связанные с производством неотделимых улучшений;

Дебет 76 Кредит 51
– 219 480 руб. (186 000 руб. + 33 480 руб.) – оплачена арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Рыночную стоимость имущества, полученного безвозмездно, признавайте в составе прочих доходов на счете 91-1 по мере начисления амортизации.

При этом в бухучете сделайте проводку:

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– учтена в составе прочих доходов рыночная стоимость безвозмездно полученного имущества.

Такой порядок следует из пунктов 7, 10.3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов (счета 91-1, 98).

УСН

Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то операция, связанная с получением неотделимых улучшений, на налоговую базу не влияет (п. 1 ст. 346.14, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, учитывают операции по получению неотделимых улучшений в следующем порядке.

При получении на баланс неотделимых улучшений как отдельного объекта имущества, его стоимость спишите на расходы в составе затрат на приобретение основных средств (абз. 9 п. 3, подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендодатель может отнести стоимость приобретенных у арендатора отделимых улучшений на увеличение балансовой стоимости имущества (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 14 ПБУ 6/01). При расчете единого налога стоимость таких улучшений после оплаты также можно списать в составе расходов на приобретение основных средств (реконструкцию, модернизацию и т. д.) (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Предъявленную арендатором сумму входного НДС включите в стоимость полученных улучшений (п. 3 ст. 346.11 и подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены (компенсированы арендатору). Форма оплаты – деньгами или в счет арендной платы – значения не имеет. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость неотделимых улучшений, то их стоимость не включайте:
– ни в налогооблагаемые доходы организации (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ);
– ни в налоговые расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то операция, связанная с получением неотделимых улучшений, на налоговую базу не влияет (п. 1 ст. 346.14, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, учитывают операции по получению неотделимых улучшений в следующем порядке.

При получении на баланс неотделимых улучшений как отдельного объекта имущества, его стоимость спишите на расходы в составе затрат на приобретение основных средств (абз. 9 п. 3, подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендодатель может отнести стоимость приобретенных у арендатора отделимых улучшений на увеличение балансовой стоимости имущества (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 14 ПБУ 6/01). При расчете единого налога стоимость таких улучшений после оплаты также можно списать в составе расходов на приобретение основных средств (реконструкцию, модернизацию и т. д.) (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Предъявленную арендатором сумму входного НДС включите в стоимость полученных улучшений (п. 3 ст. 346.11 и подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены (компенсированы арендатору). Форма оплаты – деньгами или в счет арендной платы – значения не имеет. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.*

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость неотделимых улучшений, то их стоимость не включайте:
– ни в налогооблагаемые доходы организации (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ);
– ни в налоговые расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).


Основные средства, изменения в 2017 году:

Пригодится в работе:Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.


Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль