Простое товарищество

353

Вопрос

Многоквартирный дом не достроен (соответственно, дом не введен в эксплуатацию и не оформлено право собственности на квартиры. в связи с этим, осуществляется передача имущественных прав на долю в совместном имуществе по договору о совместной деятельности, а не продажа квартир и их долей. 

Ответ

 «Есть договор о совместной деятельности между двумя участниками по застройке многоквартирного дома. Существует акт предварительного распределения площадей подписанного сторонами. На основании доп соглашения Учатник-1 передает свою долю Участнику-2 за денежную компенсацию. Оплата долей производиться авансами. Полная передача долей от Участника-1 к Участнику-2 произведется после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. На данный момент Участник-1 находиться на УСН Доходы минус расходы и скоро будет вынужден перейти на ОСНО.В связи с переходом на ОСНО возникают вопросы связанные с начислением НДС. Начисляется ли НДС на полученные авансы или в момент передачи долей Участнику-2 (т.е. после ввода в эксплуатацию дома) и если начисляется ндс на авансы, то можно ли зачесть НДС в налоговый вычет? Начисляеться ли НДС на все доли находящиеся на балансе Участника-1 (так как получены только авансы и не переданы Участнику-2) или с момента перехода с УСН на ОСНО? За ранее очень благодарна за помощь!

м следующее: Если Участник-1 передает свою долю второму товарищу за денежную компенсацию, то фактически осуществляется выход одного из участников из договора простого товарищества, что влечет особые последствия в бухучете и налогообложении.

Если по условиям договора каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы и т.д.) для достижения общей цели (создания объекта недвижимости), то такой договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54).

Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54). И только впоследствии, часть помещений в доме может перейти второму товарищу в собственность на основании заключенного договора о совместной деятельности.

Учитывая, что в рассматриваемом вопросе, на основании доп. соглашения Участник-1 передает свою долю Участнику-2 за денежную компенсацию, фактически осуществляется выход одного из участников из договора простого товарищества. Особенности бухучета и налогообложения при выходе одного из участника из договора простого товарищества приведены в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

1. Как оформить, отразить в бухучете и при налогообложении возврат вклада из совместной деятельности (простого товарищества). Участник товарищества ведет общие дела

«Основания прекращения договора

Договор совместной деятельности (простого товарищества) прекращается по одному из оснований, указанных впункте 1 статьи 1050 Гражданского кодекса РФ. Например, в таких случаях:

  • участник товарищества предъявляет требование о выделе его доли из общего имущества;
  • срок действия договора истек.

Возврат имущества

При прекращении договора товарищество обязано вернуть участнику вещи, переданные им ранее во временное совместное владение (пользование). Речь идет об имуществе, которое до создания простого товарищества не было собственностью участника, например, находилось у него в аренде, в лизинге, в безвозмездном пользовании (абз. 2 п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Имущество простого товарищества, которое находилось в общей долевой собственности, участники договора могут разделить по своему усмотрению. При этом каждый из участников вправе требовать выдела своей доли в натуре. Если возврат имущества в натуре невозможен, стоимость долей выплачивается участникам в денежной форме. Такой порядок следует из положений пункта 2 статьи 1050, пункта 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ.

Доплата товарищу

Доплата (вознаграждение, компенсация) полагается товарищу, если это обусловлено договором или связано с несоразмерностью выделяемого в натуральной форме имущества и размером доли участника товарищества в общем имуществе (п. 2 ст. 1050п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Бухучет

В бухучете при прекращении совместной деятельности товарищ, ведущий общий учет, отражает имущество, причитающееся каждому участнику, как погашение доли участия (вклада). В зависимости от вида возвращаемого имущества в бухучете товарищества возврат отражается проводкой:*

Дебет 80 Кредит 51 (50, 41, 01, 10…)

– возвращено имущество, полученное ранее в качестве вклада по договору простого товарищества.

Кроме того, на дату прекращения договора необходимо составить ликвидационный баланс простого товарищества.

Об этом сказано в пункте 21 ПБУ 20/03.

Пример отражения в обособленном бухгалтерском учете простого товарищества возврата вклада в совместную деятельность

В октябре 2015 года ООО «Альфа», ООО «Торговая фирма "Гермес"» и ООО «Производственная фирма "Мастер"» заключили договор простого товарищества. Согласно этому договору «Альфа» внесла в качестве вклада в совместную деятельность основное средство. Оценка основного средства, согласованная участниками в договоре, составляла 150 000 руб.

Ведение общего учета было поручено «Гермесу».

В ноябре 2016 года «Альфа» вышла из состава участников совместной деятельности. Товарищество возвратило ей основное средство. «Гермес» перестал начислять амортизацию по основному средству с декабря 2016 года.

На дату выхода «Альфы» из товарищества:

  • остаточная стоимость основного средства, отраженная в отдельном балансе товарищества, составляет 90 000 руб.;
  • срок полезного использования основного средства, установленный товариществом, – 30 месяцев, срок его эксплуатации – 12 месяцев;
  • сумма амортизации, начисленной за период эксплуатации объекта в совместной деятельности, – 60 000 руб.

Операции, связанные с движением основных средств, в учете простого товарищества отражаются на субсчетах, открытых к счету 01 «Основные средства»:

  • «Основные средства в эксплуатации»;
  • «Выбытие основных средств».

В бухучете товарищества возврат основного средства «Альфе» отражен следующими проводками:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

– 150 000 руб. – списана первоначальная стоимость основного средства, возвращаемого участнику;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 60 000 руб. – списана сумма амортизации, начисленной товариществом за период эксплуатации основного средства;

Дебет 80 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 90 000 руб. (150 000 руб. – 60 000 руб.) – отражена передача основного средства участнику.

Порядок расчета налогов при возврате вклада в совместную деятельность зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

После прекращения деятельности простое товарищество возвращает своим участникам внесенное ранее имущество. Если стоимость возвращаемого имущества окажется больше той стоимости, по которой оно было передано товариществу, разница распределяется между участниками. При этом действует тот же порядок, что и при распределении прибыли простого товарищества (п. 4 ст. 278 НК РФ).

Стоимость имущества может оказаться меньше той стоимости, по которой оно передавалось товариществу. Убыток, образовавшийся в этом случае, в налоговом учете распределять не нужно (п. 6 ст. 278 НК РФ).

ОСНО: НДС

Если при выходе из простого товарищества участник получает имущество, не превышающее по стоимости его первоначального вклада, платить НДС не нужно (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Передача имущества участнику в рамках первоначального взноса не является реализацией товаров, работ, услуг (подп. 6 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Если при выходе из простого товарищества участник получает имущество, превышающее по стоимости его первоначальный вклад, разница облагается НДС (подп. 6 п. 3 ст. 39 НК РФ). Начислить НДС должен участник, ведущий общий учет (п. 1 ст. 174.1 НК РФ). Он должен выставить участнику счет-фактуру на стоимость возвращаемого имущества в части, превышающей размер его первоначального взноса. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 27 августа 2008 г. № 03-07-11/287от 5 мая 2008 г. № 03-07-07/50.

Ситуация: нужно ли начислить НДС, если при выходе из простого товарищества участник получил в оплату своего денежного вклада сумму, превышающую его первоначальный размер

Нет, не нужно.

Передача имущества участнику в рамках первоначального взноса не является реализацией товаров (работ, услуг). Если при выходе из простого товарищества участник получает имущество, превышающее по стоимости его первоначальный вклад, указанное превышение признается реализацией и облагается НДС. Такой вывод следует из положения подпункта 6пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 27 августа 2008 г. № 03-07-11/287. Однако передача денежных средств не признается реализацией (подп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому если возврат вклада производится в денежной форме, начислять НДС на разницу между стоимостью первоначального вклада и возвращаемой суммой не нужно (письмо Минфина России от 3 сентября 2005 г. № 03-04-11/223).

УСН

После прекращения деятельности простое товарищество возвращает своим участникам внесенное ранее имущество. Если стоимость возвращаемого имущества окажется больше той стоимости, по которой оно было передано товариществу, разница распределяется между участниками. При этом действует тот же порядок, что и при распределении прибыли простого товарищества (п. 1 ст. 346.15п. 9 ст. 250п. 4 ст. 278 НК РФ).

Стоимость имущества может оказаться меньше той стоимости, по которой оно передавалось товариществу. Убыток, образовавшийся в этом случае, в налоговом учете распределять не нужно (п. 1 ст. 346.15п. 9 ст. 250п. 6 ст. 278 НК РФ).

Организации, которые применяют упрощенку и ведут совместную деятельность, не освобождаются от уплаты НДС по операциям простого товарищества. Начислять этот налог нужно по правилам статьи 174.1 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). В простых товариществах плательщиком НДС признается участник, ведущий общий учет (п. 1 ст. 174.1 НК РФ).

Если при выходе из простого товарищества участник получает имущество, не превышающее по стоимости его первоначального вклада, объект обложения НДС не возникает (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Возврат имущества участнику в рамках первоначального взноса не является реализацией товаров, работ, услуг (подп. 6 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Если при выходе из простого товарищества участник получает имущество, превышающее по стоимости его первоначальный вклад, такая операция признается реализацией и облагается НДС (подп. 6 п. 3 ст. 39 НК РФ). Начислить НДС на сумму превышения стоимости вклада должен товарищ, ведущий общий учет (п. 1 ст. 174.1 НК РФ). Он должен выставить участнику счет-фактуру на стоимость имущества в части, превышающей размер его первоначального взноса (письма Минфина России от 27 августа 2008 г. № 03-07-11/287от 5 мая 2008 г. № 03-07-07/50).

ЕНВД

С деятельности, которая ведется на основании договора простого товарищества, организация не вправе платить ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). В отношении операций, которые будут проводиться в рамках совместной деятельности, она должна применять общую систему налогообложения или упрощенку с объектом «доходы за вычетом расходов»».

2.Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора.

«Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями. Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров. Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний (застройщик) обладает правами на земельный участок (право собственности или аренды), на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения. Вторая компания (инвестор) финансирует строительство. После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта. В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.

Квалификация инвестиционных договоров

Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности <…> в форме капитальных вложений»Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»), и поэтому служил гибким инструментом для сторон – они могли достаточно свободно определять как права и обязанности, так и права на построенный объект. С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах <...> по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество). Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора (п. 4 постановления № 54).*

Исключение − инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2закона № 122-ФЗ,определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-13594/12).

Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект. Так, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8131219223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 47 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.

Договор купли-продажи будущей недвижимости

Наиболее простой и очевидный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.

Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект.
Возможный выход: обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.

Цитируем документ

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 5155 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Основной недостаток этого варианта – невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54, определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка.

Договор простого товарищества

Существенных условий договора простого товарищества три: о совместной деятельности участников договора, об их общей цели и об объединении (внесении) ими вкладов (ст. 1041 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.11 по делу № А12-2274/2011).

Другой распространенный вариант – договор инвестирования по модели простого товарищества. Договор квалифицируется как простое товарищество, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели – создания объекта недвижимости (п. 7 постановления № 54).

По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью. Однако стороны вправе своим соглашением предусмотреть и раздельный режим собственности в отношении имущества, которое используется для достижения общей цели (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Режим собственности может быть выбран отдельно для передаваемого имущества и для плодов и доходов (то есть помещений, долей в объекте). Тем самым, выбирая режим собственности, стороны могут изменять и порядок приобретения прав на объект, а значит, инвестор может использовать эту возможность для защиты своих интересов.

Если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на участок (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.12 по делу № А70-10722/2011).

Режим общей долевой собственности. Если стороны выберут режим общей долевой собственности на участок, на основании договора необходимо зарегистрировать права обоих товарищей на участок, так как право собственности инвестора возникнет только после этого (ст. 8п. 1 ст. 131, ст. 219п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абз. 2 п. 7 постановления № 54). В таком случае оба товарища (застройщик и инвестор) приобретут статус застройщика как собственники участка. Это позволит сторонам одновременно после реализации инвестпроекта зарегистрировать право собственности на части объекта. Поэтому при наличии утвержденной проектной документации желательно сразу включить в инвестдоговор положение о распределении конкретных помещений.

К недостаткам этого варианта можно отнести следующее. Поскольку обе стороны будут иметь статус застройщиков, разрешение на строительство также придется получать на имя обеих компаний (если только договором не предусмотрено, что ведение дел товарищей ведет одна из сторон). Ни закон, ни судебная практика не содержат прямого ответа на вопрос, возможно ли получение разрешения на строительство одного объекта на двух (и более) застройщиков. Правоприменительная практика в различных регионах отличается: автору известны случаи, когда такие разрешения выдаются (например, в Санкт-Петербурге) и, напротив, не выдаются (в Москве). Эту неопределенность можно устранить так: один из товарищей (застройщик) получает разрешение на строительство, и только после этого стороны оформляют долевую собственность на участок. В данном случае рисков для реализации проекта нет: при переходе прав на участок ранее выданное разрешение на строительство сохраняет свое действие в полном объеме (п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).

Недостаток: если у инвестора нет прав на участок, этот вариант ничем не лучше купли-продажи будущей недвижимости и даже имеет особые риски, связанные со спецификой простого товарищества.
Возможный выход: с помощью специальных условий договора можно сделать так, что инвестор тоже получит право собственности на участок. Когда земельный участок арендуется, простое товарищество – ненадежный вариант.

Несмотря на недостатки, этот вариант выгоден для инвестора. Во-первых, первичная госрегистрация прав собственности происходит у обеих сторон без возникновения первоначального права собственности только у владельца участка. Во-вторых, обе стороны будут иметь права на участок и объект в установленных долях, что позволяет инвестору воздействовать на первоначального владельца участка.

Режим раздельной собственности. Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок (абз. 3 п. 7 постановления № 54). Такой вариант по своим правовым последствиям (с точки зрения возникновения прав на объект) аналогичен заключению договора купли-продажи будущей недвижимости: высока вероятность, что инвестор не сможет понудить застройщика к исполнению обязательств в натуре. Причем этот договор даже менее выгоден, чем договор купли-продажи будущей недвижимости, так как содержит дополнительные риски для инвестора, связанные с природой договора простого товарищества, к числу которых относятся, например, солидарная ответственность товарищей, разделение товарищами предпринимательских рисков (ст. 75 ГК РФ).

Аренда земельного участка с множественностью лиц. В качестве вклада по договору простого товарищества может выступать право аренды на участок. В результате образуется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблема в том, что закон прямо предусматривает только один случай оформления аренды с множественностью лиц на стороне арендатора: когда здание (помещения в нем), расположенное на неделимом земельном участке, находится в собственности нескольких лиц (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Правда, закон не содержит прямого запрета на совершение таких сделок, но невозможно исключить риск того, что в переоформлении и (или) государственной регистрации такого договора аренды может быть отказано, из-за чего потребуется судебный процесс с туманными перспективами. Кроме того, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе распоряжаться таким правом без согласия собственника земельного участка в случае, если срок аренды составляет более пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В остальных случаях на это потребуется согласие собственника. В случае сохранения права аренды земельного участка за застройщиком для инвестора риски будут аналогичны тем, которые имеются, когда земельный участок находится в собственности только у застройщика.*

Nota bene!

Застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

Передача земельного участка в аренду инвестору. Бывает, что застройщик передает земельный участок в аренду инвестору, в результате чего последний приобретает статус застройщика. С одной стороны, этот способ удобен и инвестору (он получает возможность контролировать строительство), и застройщику (ему не придется отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок). Но при выборе этого варианта возможен риск другого рода. Если договор аренды (субаренды) заключен во исполнение договора, связанного с инвестиционно-строительной деятельностью в форме простого товарищества, суд может расценить аренду как притворную сделку, прикрывающую внесение вклада в общее имущество товарищей для целей строительства (постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.10 по делу № А57-4153/2008). Поэтому при использовании такого варианта лучше не указывать в договоре простого товарищества обязанность владельца участка внести свой вклад в виде передачи права аренды (субаренды) на участок или в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности).

Договор участия в долевом строительстве

Недостаток: заключение договора возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта (после получения разрешения на строительство, представления проектной документации). Кроме того, некоторые условия обременительны для застройщика.
Возможный выход: использовать, если инвестор подключается к проекту не «с нуля» и при условии, что застройщик не против этого варианта оформления отношений.

Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – закон № 214-ФЗ) регулирует в том числе отношения по привлечению средств юридических лиц для строительства иных объектов недвижимости (помимо многоквартирных жилых домов), за исключением объектов производственного назначения (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 закона № 214-ФЗ). Значит, конструкцию договора участия в долевом строительстве можно использовать и для строительства объекта коммерческой недвижимости непроизводственного назначения.

Эта модель тоже не лишена недостатков. Заключение договора участия в долевом строительстве возможно только после соблюдения целого ряда требований: получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, оформления прав на участок (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Их выполнение возможно только на «продвинутой» стадии реализации проекта. Но стороны заинтересованы в объединении усилий и финансировании реализации проекта на более ранних этапах (предпроектные изыскания, проектирование и т. д.). На этих этапах заключение такого договора невозможно.

К тому же застройщик может выступать против заключения такого договора. Поскольку закон № 214-ФЗ принимался законодателем главным образом для защиты прав потребителей, он содержит ряд обременительных для застройщиков условий. В законе также есть широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора дольщиком, многие из которых неприемлемы в предпринимательских отношениях, например нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца (ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Но этот договор обладает главным преимуществом – он гарантирует инвестору высокую степень защиты. Договор проходит госрегистрацию (ч. 3 ст. 4, ст. 17 закона № 214-ФЗ). Также инвестор может рассчитывать на обеспечение исполнения обязательств по договору: с момента госрегистрации договора у дольщика в залоге находятся участок или права на него и строящийся объект, а с момента, когда застройщик зарегистрирует свое право собственности на объект незавершенного строительства, в залоге находится и сам этот объект (ч. 12 ст. 13 закона № 214ФЗ). Право собственности на помещения сразу регистрируется за инвестором без оформления «первичного» права застройщика (ст. 16 закона № 214-ФЗ), что исключает злоупотребления на этой стадии. После подписания передаточного акта участник вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности (ч. 4 ст. 16 закона № 214-ФЗ).

Как и в случае с куплей-продажей будущей недвижимости, при долевом строительстве инвестор не может требовать признания за собой права собственности на возводимую за его счет недвижимость (абз. 2 п. 4, абз. 2 п. 11 постановления № 54). Поэтому инвестор не сможет предъявить вещно-правовой иск и потребовать признания за ним права собственности на долю (помещения) в объекте незавершенного строительства (см. определения ВАС РФ от 04.04.13 № ВАС-4236/12, от 21.03.13 № ВАС-13239/12, от 27.12.12 № ВАС-17157/12от 19.03.12 № ВАС-2430/12)».


Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль