Продажа ОС при УСН

59

Вопрос

В октябре 2013 года организацией на УСН 15 % приобретена квартира за 1953000 руб. В 2014 году приобретено здание Торгово-сбытового комплекса стоимость 22800000 руб. В 2015 году дом и земельный участок стоимостью 4 300 000 руб. Все расходы по данным объектам списаны и соответственно налог снижен на сумму этих расходов. С 1 января 2016 года организация сменила режим налогообложения на 6 %. В июне 2016 года квартира продана за 350 000 руб. Дом за 650 000 руб. Магазин за 1000000 руб. Могут ли налоговые инспекторы доначислить налог 15 % от разницы стоимости покупки и продажи.

Ответ


Если квартира и дом не был использован в предпринимательской деятельности, то расходы Вы не вправе были учесть.

Стоимость полученного земельного участка на сумму налога также не повлияет, т.к. перечень расходов, которые можно списать при упрощенке, ограничен. Расходы в виде стоимости полученных земельных участков в нем не поименованы (ст. 346.16 НК РФ).

При продаже основных средств Вам нужно пересчитать единый налог при упрощенке, независимо от того, что Вы сменили объект налогообложения, после чего необходимо доплатить налог, пени и подать уточненную декларацию по УСН.

Если организация реализует основное средство со сроком полезного использования 15 лет или менее раньше трех лет с момента учета расходов на его приобретение в составе налоговой базы, то она должна пересчитать УСН. Моментом учета расходов на приобретение объекта считайте последний день отчетного (налогового) периода, в котором они были учтены при расчете единого налога.

Обоснование
 

ИЗ СТАТЬИ ЖУРНАЛА «УПРОЩЕНКА», № 5, МАЙ 2016

1.Покупка квартиры у физического лица

Организация, применяющая УСН, планирует купить жилую квартиру у физического лица, а в дальнейшем ее продать. Вправе ли компания совершить такую покупку и как начислять амортизацию на квартиру?
 

Ваша организация может купить квартиру у физического лица, это не запрещено. Что касается амортизации квартиры и списания ее стоимости на расходы, то здесь есть нюансы. Если вы купили квартиру для перепродажи, ее нужно учесть в бухгалтерском и налоговом учете как товар. Тогда ее стоимость на расходы не списывайте до тех пор, пока квартира не будет продана. А вот при продаже первоначальную стоимость товара можно списать как в бухгалтерском, так и в налоговом учете при УСН (письмо Минфина России от 08.12.2014 № 03-11-11/62822).

Ведь в налоговом учете стоимость товаров списывается по мере их реализации (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При условии, что при покупке эти товары были оплачены.

Что касается учета квартиры в качестве основного средства, то в вашем случае для этого нет оснований. Ведь основные средства должны использоваться в производственной деятельности и приносить фирме доход длительное время (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). А вы планируете квартиру продать.

Но если даже эту недвижимость не продавать, непонятно, каким образом она будет приносить доход. Учесть ее в качестве основных средств в бухучете можно, если квартира будет сдаваться в аренду либо в ней будут проживать командированные сотрудники. То есть недвижимость должна длительное время использоваться в предпринимательской деятельности. Иначе квартира не подпадает под определение основных средств и амортизация по ней в бухучете не начисляется.

В налоговом учете при УСН ситуация аналогичная. Служебная квартира не является основным средством и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. А значит, амортизационные отчисления по ней не учитывают (письмо Минфина России от 24.11.2014 № 03-03-06/2/59534).*

Из рекомендации
 

2.Можно ли в налоговом учете начислять амортизацию по служебным квартирам


Нет, нельзя.

Организация не вправе амортизировать квартиры, купленные для служебного пользования. Это связано с тем, что под основными средствами, которые можно амортизировать, понимается имущество, используемое в качестве средств труда для производства и реализации товаров или управления организацией (ст. 256257НК РФ). Квартиры под данное определение не подходят и для извлечения дохода не используются. Следовательно, начислять по ним амортизацию нельзя. Такая позиция отражена в письме Минфина России от 24 ноября 2014 г. № 03-03-06/2/59534.

Одновременно представители Минфина России поясняют, что служебные квартиры можно учитывать в составе обслуживающих хозяйств. Особенность налогообложения таких объектов – это обособленное определение налоговой базы (отдельно от налоговой базы по основному виду деятельности). Об этом сказано в статье 275.1Налогового кодекса РФ.

Как правило, служебные квартиры доходов не приносят, поэтому их содержание убыточно.
Вообще-то такие убытки могут уменьшать налогооблагаемую прибыль, полученную от основной деятельности. Но для этого должны быть выполнены определенные требования. В частности, условия сдачи служебных квартир (в т. ч. стоимость найма и размер затрат на содержание квартиры) должны быть сопоставимы с условиями, на которых сдают аналогичные помещения специализированные организации (гостиницы, общежития).

Если эти требования не выполняются, убыток можно погашать в течение 10 лет, но только за счет прибыли, полученной обслуживающим хозяйством. Очевидно, что служебные квартиры, которые не приносят доходов, установленным критериям не соответствуют. Поэтому воспользоваться рекомендациями Минфина России на практике организации не смогут.*

Из рекомендации
 

3.Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление сельскохозяйственных земель


Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, стоимость полученного земельного участка на сумму налога также не повлияет. Перечень расходов, которые можно списать при упрощенке, ограничен. Расходы в виде стоимости полученных земельных участков в нем не поименованы (ст. 346.16 НК РФ)*

ИЗ СТАТЬИ ГАЗЕТЫ «УЧЕТ.НАЛОГИ.ПРАВО», №5 ФЕВРАЛЬ 2016

4.Квартиру можно учесть как товар или основное средство

«…Мы на упрощенке с объектом „доходы минус расходы“. Покупатель в счет оплаты за товар передал квартиру с отделкой в новостройке. Директор пока не решил, что с ней делать — продавать или сдавать в аренду. Как учесть квартиру: как товар или как основное средство? Зависит ли расчет налогов от порядка учета?..»

— Из письма главного бухгалтера 

Стоит учесть квартиру как товар. Если вы решите сдавать ее в аренду, то потребуется перевести недвижимость в основное средство. От порядка учета зависит, как вы будете учитывать расходы.

Компания отражает активы в учете в зависимости от их назначения. Если вы будете продавать квартиру, ее нужно учесть как товар. Если сдавать в аренду, то это основное средство. Поскольку вы еще не решили, что будете делать с имуществом, проще учесть квартиру на счете 41 «Товары». А если найдете арендатора, можно будет перевести актив из товаров в основное средство.

Если квартира является товаром, ее стоимость можно учесть в расходах на упрощенке только после реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Если квартира — основное средство, стоимость списывают равными долями в том году, в котором компания ввела актив в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Но при продаже жилья расходы надо будет восстановить и списать только амортизацию, начисленную по правилам главы 25 НК РФ (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

От порядка учета также зависит, надо ли платить налог на имущество. Компании на упрощенке платят налог только с кадастровой стоимости. Если вы отразите квартиру на счете 01 «Основные средства», платить налог не потребуется. Если жилье учтено как товар, оно облагается по кадастровой стоимости (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Но в Москве налог нужно платить, только если компания владеет жильем больше двух лет (п. 4 ст. 1.1 Закона г. Москвы от 05.11.03 № 64).*

Из рекомендации

5.Как пересчитать единый налог при упрощенке, если основное средство (нематериальный актив) было реализовано до истечения нормативных сроков

Пересчет единого налога

Пересчитайте единый налог при упрощенке, если организация реализует (передает) основное средство (нематериальный актив) со сроком полезного использования 15 лет или менее раньше трех лет с момента учета расходов на его приобретение (сооружение, изготовление, модернизацию, реконструкцию и т. д.) в составе налоговой базы (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Моментом учета расходов на приобретение (сооружение, изготовление, модернизацию, реконструкцию и т. д.) объекта считайте последний день отчетного (налогового) периода, в котором они были учтены при расчете единого налога (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). *

Смена объекта налогообложения

При досрочной реализации основных средств после смены объекта налогообложения налоговые обязательства по единому налогу тоже нужно пересчитать. Имеются в виду случаи, когда после перехода на уплату единого налога с доходов организация продает основное средство, стоимость которого (полностью или частично) была списана в тех периодах, когда организация платила единый налог с разницы между доходами и расходами. При этом уменьшить налоговую базу за счет начисленной амортизации организация может только за тот период эксплуатации основного средства, в котором она рассчитывала единый налог с разницы между доходами и расходами. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 марта 2009 г. № 03-11-06/2/51от 26 марта 2009 г. № 03-11-06/2/50от 27 февраля 2009 г. № 03-11-06/2/30. Сама по себе смена объекта налогообложения (без последующей реализации основного средства) пересчет налоговых обязательств за собой не влечет (письмо Минфина России от 31 марта 2010 г. № 03-11-06/2/46).*


Основные средства, изменения в 2017 году:

Пригодится в работе:Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.


Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль