Как застройщику отразить в бухучете и налогообложении долевое строительство

30

Вопрос

Заказчик-застройщик на ОСНО планирует переход на УСН 6% с нового года. На 08 счете у нас накоплены затраты по объектам, на которые пока нет разрешения, но там расходы на выкуп земельных участков, проектную документацию и т.д. Сможем ли мы после перехода на УСН учесть эти расходы? Разрешение на строительство планируем получить в этом году, и, соответственно, квартиры тоже начнем продавать в этом году, т.е. находясь еще на ОСНО.

Ответ

После перехода на упрощенку с объектом налогообложения «доходы» при расчете единого налога расходы учесть не получится. Если организация строит дома подрядным способом и вознаграждение застройщика определяется как экономия целевых средств, то после перехода на УСН в доходах нужно будет учесть сумму экономии, которую нужно рассчитать как разницу между договорной стоимостью дома и фактическими затратами на его строительство (без включения расходов на содержание службы застройщика). Если организация строит дом собственными силами, то в доходах нужно будет учесть все средства, полученные от дольщиков.

Обоснование
 

Из рекомендации
 

Как рассчитать единый налог с доходов при упрощенке

Налоговый и отчетные периоды

Налоговый период по единому налогу при упрощенке – календарный год. Отчетными периодами являются I квартал, первое полугодие и девять месяцев. Это установлено статьей 346.19 Налогового кодекса РФ.

По итогам каждого отчетного периода рассчитывайте авансовые платежи (п. 3 и 4 ст. 346.21 НК РФ). А с учетом таких начислений по итогам года определяйте сумму самого налога (п. 5 ст. 346.21 НК РФ).

Ставка налога

Ставки единого налога при упрощенке приведены в таблице.

По общему правилу налоговая ставка для налогоплательщиков, выбравших объектом налогообложения доходы, равна 6 процентов. Однако по решению региональных властей она может быть уменьшена до 1 процента. Об этом сказано в пункте 1 статьи 346.20 Налогового кодекса РФ.

Региональным властям Крыма и Севастополя предоставлено право снижать налоговую ставку вплоть до нуля (п. 3 ст. 346.20 НК РФ). Фактически в этих регионах в 2016 году действует ставка 3 процента (ч. 1 ст. 2 Закона Республики Крым от 29 декабря 2014 г. № 59-ЗРК/2014, подп. 1 ч. 1 ст. 2 Закона г. Севастополя от 3 февраля 2015 г. № 110-ЗС).

Начинающим предпринимателям региональные власти могут предоставить налоговые каникулы. То есть установить нулевую ставку налога в течение первых двух налоговых периодов. Но только если предприниматели ведут деятельность в производственной, социальной, научной сферах, в сфере оказания бытовых услуг населению. Об этом сказано в пункте 4 статьи 346.20 Налогового кодекса РФ. Регионы России, в которых введены налоговые каникулы, перечислены в таблице.

Расчет налога

Единый налог (авансовые платежи) при упрощенке рассчитывайте нарастающим итогом с начала года по формуле:

Единый налог (авансовый платеж) при упрощенке за год (отчетный период) = Доходы, полученные за год (отчетный период) × Ставка налога


Это следует из пункта 3 статьи 346.21 Налогового кодекса РФ.

Учет доходов

Доходы, полученные за год (отчетный период), определяйте по правилам статей 346.15 и 346.17 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.

Из рекомендации
 

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

УСН

Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.

Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина России от 15 сентября 2014 г. № 03-11-09/45958).

Ситуация: как застройщику на упрощенке рассчитать сумму вознаграждения в виде экономии средств дольщиков, полученных на строительство многоквартирного дома в рамках договора участия в долевом строительстве

Сумму экономии определите как разницу между договорной стоимостью многоквартирного дома и фактическими затратами на его строительство (без включения расходов на содержание службы застройщика).

При расчете суммы экономии учтите следующее:

  • если цена договора менялась, то для расчета экономии возьмите конечную цену;
  • в сумму фактических затрат включите абсолютно все расходы в рамках целевого финансирования, независимо от того, можно их признать при упрощенке или нет;
  • факт перечисления денег роли не играет;
  • какой объект обложения вы выбрали, «доходы» или «доходы минус расходы», неважно.

Такие разъяснения содержат письма Минфина России от 29 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/14986, от 19 сентября 2014 г. № 03-11-06/2/47049, от 22 июля 2011 г. № 03-11-06/2/109.

Если застройщик выполняет строительство собственными силами, то в доходах учитывайте все поступившие от дольщиков средства. Это объясняется тем, что застройщик в этом случае выполняет функции подрядчика. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда. Расходы учитывайте тоже в том порядке, как и подрядчики.

Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором квартира была оплачена (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.

В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:

  • материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
  • расходы на оплату труда и т. д.

Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на упрощенке.


Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль