Реализация имущества

172

Вопрос

Индивидуальный Предприниматель на УСН (доходы) строит жилой дом (не многоквартирный) для продажи. Учет расходов не ведется. Какими налогами будет облагаться эта операция (продажа)? 6% от кадастровой стоимости или от сумы договора купли-продажи? Если строить и продавать как физлицо налог будет 13% от кадастровой стоимости? Как образом лучше продать дом: как физ лицо или как ИП?

Ответ

1. Для целей УСНО доходом от реализации недвижимости признается вся выручка, полученная на р/с ИП за проданное имущество.

2. Для целей НДФЛ доходом признается выручка от реализации недвижимости. При этом, если продается недвижимость у которой есть кадастровая стоимость, то доход от ее продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.

Кадастровую стоимость необходимо будет взять берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

В то же время при расчете НДФЛ доходы можно уменьшить на либо на имущественный налоговый вычет, либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Обоснование
 

Из рекомендации
 

Как рассчитать единый налог с доходов при упрощенке

Налоговый и отчетные периоды

Налоговый период по единому налогу при упрощенке – календарный год. Отчетными периодами являются I квартал, первое полугодие и девять месяцев. Это установлено статьей 346.19 Налогового кодекса РФ.

По итогам каждого отчетного периода рассчитывайте авансовые платежи (п. 3 и 4 ст. 346.21 НК РФ). А с учетом таких начислений по итогам года определяйте сумму самого налога (п. 5 ст. 346.21 НК РФ).

Ставка налога

Ставки единого налога при упрощенке приведены в таблице.

По общему правилу налоговая ставка для налогоплательщиков, выбравших объектом налогообложения доходы, равна 6 процентов. Однако по решению региональных властей она может быть уменьшена до 1 процента. Об этом сказано в пункте 1 статьи 346.20 Налогового кодекса РФ.

Региональным властям Крыма и Севастополя предоставлено право снижать налоговую ставку вплоть до нуля (п. 3 ст. 346.20 НК РФ). Фактически в этих регионах в 2016 году действует ставка 3 процента (ч. 1 ст. 2 Закона Республики Крым от 29 декабря 2014 г. № 59-ЗРК/2014, подп. 1 ч. 1 ст. 2 Закона г. Севастополя от 3 февраля 2015 г. № 110-ЗС).

Начинающим предпринимателям региональные власти могут предоставить налоговые каникулы. То есть установить нулевую ставку налога в течение первых двух налоговых периодов. Но только если предприниматели ведут деятельность в производственной, социальной, научной сферах, в сфере оказания бытовых услуг населению. Об этом сказано в пункте 4 статьи 346.20 Налогового кодекса РФ. Регионы России, в которых введены налоговые каникулы, перечислены в таблице.

Расчет налога

Единый налог (авансовые платежи) при упрощенке рассчитывайте нарастающим итогом с начала года по формуле:

Единый налог (авансовый платеж) при упрощенке за год (отчетный период) = Доходы, полученные за год (отчетный период) × Ставка налога


Это следует из пункта 3 статьи 346.21 Налогового кодекса РФ.

Учет доходов

Доходы, полученные за год (отчетный период), определяйте по правилам статей 346.15 и 346.17 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке. *

Налоговый вычет

Все плательщики единого налога с доходов могут уменьшить его сумму (сумму авансового платежа за отчетный период) на сумму налогового вычета, который включает в себя три составляющих.

Если организация или предприниматель признается плательщиком торгового сбора, размер вычета может быть увеличен.

1. Сумма страховых взносов, уплаченных (в пределах начисленных сумм) в том периоде, за который начислен единый налог или авансовый платеж. В эту сумму могут быть включены страховые взносы, начисленные за предыдущие налоговые периоды (например, за 2015 год), но перечисленные во внебюджетные фонды в отчетном периоде (например, в I квартале 2016 года).

При этом источник уплаты страховых взносов (собственные или заемные средства) значения не имеет (письмо Минфина России от 20 июля 2015 г. № 03-11-06/2/41618).

Важно: если взносы уплачены по окончании налогового периода, но до подачи декларации по УСН, то сумму единого налога за этот налоговый период они не уменьшают. Например, взносы за декабрь 2015 года перечислены в бюджет 14 января 2016 года. Декларацию по единому налогу за 2015 год организация может сдать 31 марта 2016 года. Тем не менее сумму страховых взносов за декабрь нельзя включить в состав налогового вычета за 2015 год. Эту сумму можно учесть при расчете авансового платежа по единому налогу за I квартал 2016 года и отразить в декларации за 2016 год. Об этом сказано в письме ФНС России от 20 марта 2015 г. № ГД-3-3/1067.

2. Сумма взносов по договорам добровольного личного страхования, заключенным в пользу сотрудников на случай их временной нетрудоспособности. Этот вид расходов включается в состав налогового вычета, только если договоры заключены со страховыми организациями, имеющими действующие лицензии. А предусмотренные договорами суммы страховых выплат не превышают размера пособий по временной нетрудоспособности, определенного в соответствии со статьей 7 Закона от 29 декабря 2006 г. № 255-ФЗ.

3. Сумма выплаченных за счет средств организации больничных пособий за первые три дня нетрудоспособности в части, не покрытой страховыми выплатами по договорам, указанным в пункте 2.

Такой порядок предусмотрен пунктом 3.1 статьи 346.21 Налогового кодекса РФ и разъяснен в письме Минфина России от 29 декабря 2012 г. № 03-11-09/99.

Сумму больничного пособия не уменьшайте на сумму исчисленного с пособия НДФЛ (письмо Минфина России от 11 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/12039). Доплаты к больничному пособию до фактического среднего заработка сотрудника не учитывайте. Эти суммы пособием не являются (ст. 7 Закона от 29 декабря 2006 г. № 255-ФЗ).

По общему правилу размер вычета не может превышать 50 процентов от начисленной суммы единого налога (авансового платежа).

Если сумма страховых взносов и больничных пособий больше этого ограничения, размер вычета определяйте по формуле:

Вычет по единому налогу (авансовому платежу) при упрощенке за год (отчетный период) = Единый налог (авансовый платеж) при упрощенке за год (отчетный период) × 50%

О том, как применяют вычет предприниматели, см. Как предпринимателю учесть страховые взносы при налогообложении.

Пример применения вычета по единому налогу при упрощенке. Организация платит единый налог с доходов

Организация «Альфа» применяет упрощенку, платит единый налог с доходов. За I квартал текущего года организация начислила:

  • авансовый платеж по единому налогу – в размере 48 000 руб.;
  • взносы на обязательное пенсионное (медицинское) страхование – 12 500 руб. (отражены в форме РСВ-1 ПФР за I квартал);
  • взносы на обязательное социальное страхование и страхование от несчастных случаев и профзаболеваний – 5000 руб. (отражены в форме-4 ФСС за I квартал);
  • взносы на добровольное страхование сотрудников на случай временной нетрудоспособности (по договорам, условия которых соответствуют требованиям подп. 3 п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ) – в общей сумме 6000 руб.;
  • больничные пособия за первые три дня нетрудоспособности сотрудникам, в отношении которых не были заключены договоры добровольного страхования, – в общей сумме 2500 руб. (отражены в форме-4 ФСС за I квартал).

В течение I квартала (с 1 января по 31 марта) было перечислено (выплачено):

1) взносов на обязательное пенсионное (медицинское) страхование:
– за январь, февраль и март текущего года – в сумме 12 500 руб.;
– за декабрь предыдущего года – в сумме 3500 руб. (отражены в форме РСВ-1 ПФР за предыдущий год);

2) взносов на обязательное социальное страхование и страхование от несчастных случаев и профзаболеваний:
– за январь и февраль – в сумме 2700 руб.;
– за декабрь предыдущего года – в сумме 1400 руб. (отражены в форме-4 ФСС за предыдущий год);

3) взносов на добровольное страхование сотрудников на случай временной нетрудоспособности – в сумме 6000 руб.;

4) больничных пособий сотрудникам за первые три дня нетрудоспособности – в сумме 2500 руб.

Предельная величина вычета по единому налогу за I квартал составляет 24 000 руб. (48 000 руб. × 50%).

В общую сумму расходов, которые могут быть предъявлены к вычету за I квартал, включаются:
– взносы на обязательное пенсионное (медицинское) страхование, уплаченные в период с 1 января по 31 марта текущего за I квартал текущего года и за декабрь предыдущего года (в пределах сумм, отраженных в отчетности по страховым взносам), в размере 16 000 руб. (12 500 руб. + 3500 руб.);
– взносы на обязательное социальное страхование и на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний, уплаченные в период с 1 января по 31 марта текущего года за I квартал текущего года и за декабрь предыдущего года (в пределах сумм, отраженных в отчетности по страховым взносам), в размере 4100 руб. (2700 руб. + 1400 руб.);
– взносы на добровольное страхование сотрудников на случай временной нетрудоспособности в размере фактически уплаченных сумм – 6000 руб.;
– больничные пособия сотрудникам за первые три дня нетрудоспособности в размере фактически выплаченных сумм (без уменьшения на сумму НДФЛ) – 2500 руб.

Общая сумма расходов, которые могут быть предъявлены к вычету за I квартал, составляет 28 600 руб. (16 000 руб. + 4100 руб. + 6000 руб. + 2500 руб.). Эта сумма превышает предельную величину вычета (28 600 руб. > 24 000 руб.). Поэтому авансовый платеж по единому налогу за I квартал бухгалтер «Альфы» начислил в размере 24 000 руб.

Ситуация: можно ли уменьшить единый налог при упрощенке на сумму страховых взносов, уплаченных за прошлый год. В том году организация платила налог с разницы между доходами и расходами, а в текущем – с доходов

Да, можно, но только с учетом установленных ограничений.

Ведь организации на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, вправе уменьшать сумму этого налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов. Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 3.1 статьи 346.21 Налогового кодекса РФ. При этом можно учитывать все те суммы взносов, что организация перечислила в ПФР и ФСС России в течение периода, за который она рассчитывает налог или авансовый платеж. Например, при расчете авансового платежа за полугодие 2016 года можно принять к вычету страховые взносы, которые организация заплатила в период с 1 января по 30 июня 2016 года включительно. Независимо от того, за какой период эти взносы были начислены: за январь–июнь 2016 года или за прошлый год. Главное, чтобы данные суммы были отражены в отчетности по страховым взносам: в форме-4 ФСС или РСВ-1 ПФР. Аналогичные разъяснения есть в письме Минфина России от 8 февраля 2013 г. № 03-11-11/60.

Тот факт, что организация сменила объект налогообложения, не лишает ее возможности учитывать страховые взносы при расчете единого налога. Ведь меняется лишь способ их учета. Когда налог перечисляли с разницы между доходами и расходами, на сумму уплаченных страховых взносов можно было уменьшать налоговую базу (подп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Теперь же их можно вычитать непосредственно из суммы начисленного налога (авансового платежа).

Единственное, что изменилось: раньше можно было включать в расчет всю сумму взносов, а теперь, перейдя на объект налогообложения «доходы», придется соблюдать 50-процентное ограничение. То, которое установлено пунктом 3.1 статьи 346.21 Налогового кодекса РФ. Другими словами, за счет уплаченных страховых взносов единый налог (авансовый платеж) можно уменьшить не более чем в два раза.

Из рекомендации

Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

Доходы от продажи

Внимание: рекомендация составлена о правилах получения имущественных вычетов по тем объектам, право собственности на которые возникло начиная с 1 января 2016 года.

Для объектов, приобретенных ранее, вычет предоставят по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, как правило, равна сумме доходов от продажи.

Когда продаете недвижимость, у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.

Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Обратите внимание, что такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года. В противном случае доход определяйте по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185). *

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более минимального предельного срока, а достроенная – менее. Дом куплен в 2016 году

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Несмотря на то что эти письма выпущены в период действия старой редакции статьи 217 Налогового кодекса РФ, их можно учитывать и сейчас.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ (ст. 208, 217 НК РФ).

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека более минимального предельного срока, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131, 164, 219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Однако такую точку зрения, скорее всего, придется отстаивать в суде. Арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

Ситуация: нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи имущества, которое человек приобрел в 2016 году, будучи предпринимателем, а продавал, когда уже прекратил предпринимательскую деятельность

Да, нужно, причем независимо от срока владения таким имуществом. При этом воспользоваться имущественным вычетом не удастся. *

Человек владел имуществом более минимального предельного срока или трех лет

По общему правилу доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более минимального предельного срока или трех лет, НДФЛ не облагаются (абз. 2 и 3 п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые при реализации имущества, которое используется или использовалось ранее в предпринимательской деятельности (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А раз так, в рассматриваемой ситуации человек обязан заплатить НДФЛ.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060 и от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365.

Человек владел имуществом менее минимального предельного срока или трех лет

В этом случае также придется заплатить НДФЛ (ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом уменьшить доходы от продажи на имущественный вычет не удастся. Имущественный вычет не положен тогда, когда доходы получены от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Ситуация: нужно ли заплатить НДФЛ с платежей по договору ренты как с дохода от продажи квартиры

Рентные платежи доходом от продажи квартиры не признают, но заплатить НДФЛ с них придется. Только если в договоре предусмотрена отдельная плата именно за выкуп квартиры, эту сумму облагают НДФЛ как доходы от продажи имущества.

Чтобы разобраться с налогом, изучите внимательно условия договора.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. При этом плательщик обязуется в ответ периодически выплачивать получателю ренту. Ее общая сумма заранее не известна. Все зависит от продолжительности действия договора. Фактически рента – это плата за право получить имущество безвозмездно или по сниженной цене. Поэтому-то ренту нельзя приравнять к доходу от реализации имущества.

Так какой доход считать полученным от продажи имущества? Отдельный платеж за выкуп имущества, который специально прописан в договоре. К примеру, с такой формулировкой: «Плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты 10 процентов рыночной стоимости квартиры».

Такой вывод следует из пункта 3 статьи 424, статей 583 и 585 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, у получателя по договору ренты доход может возникнуть по двум основаниям: от ренты и от платы за передачу имущества в собственность. Это разные виды доходов, и облагают их по-разному.

НДФЛ с платы за передачу квартиры в собственность

Этот доход контролеры признают как доход от продажи имущества. Поэтому НДФЛ с него платят в общем для доходов от продажи порядке. Такой доход можно уменьшить на расходы или применить к нему имущественный вычет. А если имущество, приобретенное в 2016 году, будет принадлежать получателю ренты более минимального предельного срока или трех лет, то платить НДФЛ вовсе не надо.

Это следует из пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и статьи 220 Налогового кодекса РФ.

НДФЛ с ренты

Рентные платежи доходом от продажи квартиры не являются. Поэтому, к примеру, применить имущественный вычет к ним нельзя. На это указано в письмах Минфина России от 27 января 2015 г. № 03-04-07/2785 и ФНС России от 9 февраля 2015 г. № БС-4-11/1833.

НДФЛ с ренты нужно заплатить по ставке 13 процентов на общих основаниях. Декларируйте этот доход ежегодно не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. А потом не позже 15 июля заплатите налог. Это следует из статей 228 и 229 Налогового кодекса РФ.

Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. *

Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)

Да, можно.

Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.

Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1, подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
  • на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
  • на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.

В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается по строке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.

Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040 раздела 1 формы 3-НДФЛ.

Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.

Продажа имущества

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

Срок владения

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности у резидента непрерывно не менее:

Минимальный предельный срок

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества установлен статьей 217.1 Налогового кодекса РФ и равен:

  • три года. Этот срок региональные власти не вправе менять;
  • пять лет. Этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля.

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 3, 4 и 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185.

Минимальный предельный срок в три года применяйте при продаже недвижимости, если право собственности на нее получено:

В иных случаях применяйте минимальный предельный срок в пять лет. Например, если право собственности на объект возникло в результате купли-продажи.

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 3, 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

Три года

Срок владения три года применяйте при продаже любого имущества за исключением объектов недвижимости и долей в них. Срок установлен абзацем 3 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Данный срок владения имуществом не путайте с минимальным предельным сроком в три года.

Для наглядности см. Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества.

Как определить срок владения

Срок истекает в соответствующем месяце и числе третьего года или года исходя из минимального предельного срока. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если автомобиль находится у гражданина в собственности с 20 июля 2016 года и будет продано 20 июля 2019 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662).

Отсчитывайте трехлетний (минимальный предельный) срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом следующих особенностей:

Право собственности на объект получено День, с которого отсчитывается трехлетний срок владения Официальная позиция
При объединении нескольких объектов в один Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (объединенный) объект Письмо Минфина России от 10 апреля 2014 г. № 03-04-05/16457
При разделе одного объекта на несколько Раздел земельного участка Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект Письмо Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 20 февраля 2014 г. № БС-4-11/2957
Раздел остальной недвижимости

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении до раздела.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо ФНС России от 20 августа 2015 г. № ПА-4-11/14755
При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении супругами.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. № 03-04-05/36153
При выделении объекта из общей долевой собственности (т. е. выдел доли в натуре) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (выделенный) объект Письма Минфина России от 21 февраля 2014 г. № 03-04-05/7487, от 5 сентября 2013 г. № 03-04-05/36685
В результате перевода жилья в состав нежилых помещений Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилое помещение Письмо Минфина России от 20 февраля 2015 г. № 03-04-05/8329
В порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая площадь) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного Письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695
В наследство (не от супруга) По общему правилу – день смерти наследодателя Статья 1114, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, письма Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801, от 28 марта 2013 г. № 03-04-05/5-303, от 26 марта 2013 г. № 03-04-05/5-291
Когда наследуешь долю в имуществе, в котором уже владел долей до смерти наследодателя, – дата регистрации в ЕГРП прав собственности на свою первоначальную долю Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45654
В наследство от супруга. Унаследованный объект приобретен в течение брака и был зарегистрирован на супруга Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его приобретении умершим супругом. Момент выдачи свидетельства в связи с изменением состава собственников или смерти наследодателя значения не имеют Письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326
В судебном порядке Дата вступления в силу решения суда Письма Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983, ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067
По договору с жилищно-строительным кооперативом Дата, когда выполнены два условия одновременно: полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры Письмо Минфина России от 30 декабря 2014 г. № 03-04-05/68492
По окончании строительства жилого дома, который приобрели как объект незавершенного строительства Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. То есть дата, которая указана в новом свидетельстве Письмо Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 03-04-05/7517
При покупке супругами в совместную собственность с дальнейшей сменой ее на долевую

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности.

Если супруги меняют вид собственности с совместной на долевую, это не прерывает срок нахождения имущества в собственности. Даже если доли стали неравными

Письмо Минфина России от 4 марта 2015 г. № 03-04-05/11207
При переоформлении прав собственности на отдельные комнаты в квартире в общедолевую собственность (заключении соглашения об образовании общей долевой собственности на имущество) Дата регистрации прав собственности на долю Письмо Минфина России от 24 марта 2015 г. № 03-04-05/16156

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее минимального предельного срока или трех лет

Для применения имущественного налогового вычета не имеет значение количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.). Подробнее об этом см. таблицу.

Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее минимального предельного срока или трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17.

Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Главбух советует: если в течение года человек продал два объекта недвижимости, выгодно по одному объекту заявить имущественный вычет, а по другому уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение.

Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее минимального предельного срока, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25 сентября 2013 г. № 03-04-05/39795, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48 и ФНС России от 19 марта 2012 г. № ЕД-3-3/873.

При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин России в письмах от 14 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-261, от 29 мая 2007 г. № 03-04-05-01/164.

Пример расчета вычета по НДФЛ по доходам от продажи имущества

В 2016 году А.В. Львов (резидент России) продал следующее имущество, которое было приобретено в этом же году:

  • квартиру – доход составил 1 000 000 руб.;
  • жилой дом – доход составил 2 000 000 руб.;
  • два автомобиля – доход составил 600 000 руб.

Сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданной квартиры равна 800 000 руб. Документов, которые подтверждают сумму расходов на приобретение автомобилей, у Львова нет.

В декларации по НДФЛ за год Львов отразил полученные доходы и указал:

  • сумму имущественного налогового вычета по доходам от продажи жилого дома – 1 000 000 руб.;
  • сумму документально подтвержденных расходов по доходам от продажи квартиры – 800 000 руб.;
  • сумму имущественного налогового вычета по автомобилям – 250 000 руб.

Налогооблагаемый доход составил:

  • по продаже дома и квартиры – 1 200 000 руб. (3 000 000 руб. – 1 000 000 руб. – 800 000 руб.);
  • по продаже автомобилей – 350 000 руб. (600 000 руб. – 250 000 руб.).

Совокупный доход по всем сделкам по продаже личного имущества равен 3 600 000 руб. (3 000 000 руб. + 600 000 руб.).

Сумма, которая уменьшает совокупный доход (имущественные вычеты плюс документально подтвержденные расходы), составляет 2 050 000 руб. (1 000 000 руб. + 800 000 руб. + 250 000 руб.).

Налоговая база, с которой Львов должен заплатить НДФЛ по всем сделкам продажи имущества, равна 550 000 руб. (3 600 000 руб. – 2 050 000 руб.).

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный вычет при продаже жилого дома. Человек приобрел в 2016 году не завершенный строительством дом, после окончания строительства (через несколько лет) гражданин получил право собственности на жилой дом и сразу продал его

Если с даты получения права собственности на жилой дом не прошел минимальный предельный срок, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

При продаже объектов недвижимости человек вправе получить имущественные налоговые вычеты. Размер вычетов зависит от категории объекта и срока, в течение которого он находился в собственности человека (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если объект недвижимости – жилое помещение, которое находилось в собственности продавца менее минимального предельного срока, размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб.

Если объект недвижимости – нежилое помещение, в том числе недостроенный дом, который находился в собственности продавца менее минимального предельного срока, размер вычета ограничен суммой 250 000 руб.

Такие условия предоставления имущественных вычетов следуют из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждены письмом Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611).

Независимо от категории при продаже имущества, которое находилось в собственности более минимального предельного срока, платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Срок нахождения в собственности объекта недвижимости следует считать начиная со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, если с даты получения права собственности на жилой дом не прошел минимальный предельный срок, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Дата получения права собственности на нежилое здание в данном случае значения не имеет.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86. *

Пример определения размера имущественного вычета при продаже жилого дома. Человек приобрел неоконченный строительством жилой дом и получил право собственности на нежилое здание, а после окончания строительства получил право собственности на жилой дом и сразу продал его

П.А. Беспалов (резидент России) в 2013 году приобрел здание, не оконченное строительством (10% готовности). В этом же году Беспалов получил свидетельство о праве собственности на нежилое здание.

В апреле 2016 года Беспалов по окончании строительства получил право собственности на жилой дом. В декабре 2016 года дом был продан.

В связи с тем, что жилой дом находился в собственности Беспалова менее минимального предельного срока (с апреля по декабрь 2016 года), гражданин вправе получить имущественный вычет в размере 1 000 00 руб.

Ситуация: можно ли вместо получения имущественного вычета уменьшить доходы от продажи автомобиля на расходы по его приобретению в другой стране. Автомобиль был в собственности менее трех лет

Да, можно.

Сумму, полученную от продажи имущества, можно уменьшить двумя способами:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Ограничения действуют только:

  • при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. В этом случае можно воспользоваться только вторым вариантом;
  • при продаже доли в уставном капитале. Воспользоваться первым вариантом можно, только если нет документов на расходы.

Такой порядок предусмотрен подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 и пунктом 3 статьи 214.1 Налогового кодекса РФ.

Конкретного перечня расходов, на которые можно уменьшить сумму, полученную от продажи имущества, нет. Под такими расходами понимаются, в частности, суммы, заплаченные продавцом при приобретении этого имущества.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, принимаемых к вычету, ограничена лишь суммой дохода от продажи. Она не зависит от срока нахождения имущества в собственности продавца.

Такие правила предусмотрены подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, к расходам, связанным с приобретением автомобиля, в частности, могут быть отнесены:

  • затраты, связанные с доставкой автомобиля из иностранного государства;
  • стоимость таможенного оформления автомобиля;
  • суммы оплаты услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей в соответствии с действующим законодательством;
  • затраты, связанные с улучшением потребительских качеств автомобиля.

Расходы на обязательное страхование автогражданской ответственности (ОСАГО) к расходам, связанным с приобретением автомобиля, не относятся.

Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 7 декабря 2009 г. № 03-04-05-01/864, от 24 сентября 2007 г. № 03-04-05-01/314.

Если продают несколько собственников

Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.

Если имущество находится в совместной собственности, то при его продаже каждый из собственников может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально долям, которые стороны определят между собой в соглашении. Об этом сказано в подпункте 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее минимального предельного срока

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2016 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в январе 2016 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в совместную собственность.

При продаже квартиры муж и жена получили доход в одинаковом размере – по 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2 чел.).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее минимального предельного срока.

По соглашению сторон супруги решили разделить право собственности на квартиру и имущественный вычет между собой пополам.

При подаче декларации каждый из них заявил имущественные налоговые вычеты по 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2 чел.).

Доход, уменьшенный на величину вычета, по каждому из супругов составил:
600 000 руб. – 500 000 руб. = 100 000 руб.

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, по каждому супругу составил:
100 000 руб. × 13% = 13 000 руб.

Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение. Первый владел долей в размере 1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 декабря 2013 г. № 03-04-07/56593 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 января 2014 г. № БС-4-11/231), от 1 августа 2013 г. № 03-04-05/30847, от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю. Причем делать они это могут как отдельными договорами, так и одним договором, где поименован каждый продавец доли. Как в первом, так и во втором случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 17 июля 2015 г. № СА-4-7/12693, от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576, от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее минимального предельного срока

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2016 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в январе 2016 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).

При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. × 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. × 40%).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее минимального предельного срока.

При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
1 000 000 руб. × 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа);
1 000 000 руб. × 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены).

Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил:
720 000 руб. – 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа);
480 000 руб. – 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены).

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил:
120 000 руб. × 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа);
80 000 руб. × 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены).

Ситуация: нужно ли распределять между супругами – совладельцами продаваемого автомобиля расходы, на которые один из них хочет уменьшить доходы от продажи. Имущество находилось в собственности менее трех лет. Платежные документы по расходам оформлены на второго супруга

Расходы не подлежат распределению между супругами, и уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится.

При продаже автомобиля, которым человек владел менее трех лет, налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить одним из двух способов:

Супруг, который хочет уменьшить полученные от продажи доходы каким-либо из этих способов, должен подать в налоговую инспекцию по местожительству декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220, п. 3 ст. 228 НК РФ).

Вычет в пределах 250 000 руб. предоставляется независимо от того, за счет каких средств и в какой сумме были понесены расходы на приобретение проданного имущества. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Следовательно, супруг, который от своего имени продает имущество, оплаченное от имени второго супруга, вправе воспользоваться вычетом без каких-либо ограничений.

Уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится. Чтобы воспользоваться этим способом, понесенные расходы должны быть произведены супругом, который продает имущество. То есть расходы должны быть подтверждены документами, оформленными непосредственно на имя супруга, подающего декларацию по НДФЛ. Распределять эти расходы между супругами-совладельцами тоже нельзя. Это следует из буквального толкования положений подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Главбух советует: есть аргументы, которые позволяют одному из супругов уменьшить свой доход от продажи имущества, даже если документы, которыми подтверждены расходы на его приобретение, оформлены на другого супруга. Они заключаются в следующем.

Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым (совместной собственностью) независимо от того, на чье имя оно было приобретено либо от чьего имени было оплачено (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому в отношениях, связанных с приобретением имущества в совместную собственность и с реализацией совместно нажитого имущества, супруги, состоящие в зарегистрированном браке (в отсутствие брачного контракта), имеют равные права. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, при реализации совместно нажитого имущества один из супругов может претендовать на уменьшение налоговой базы по НДФЛ даже в том случае, если документы об оплате этого имущества были оформлены на имя другого супруга. Косвенно это подтверждается определением Конституционного суда РФ от 2 ноября 2006 г. № 444-О и постановлением Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. № 8184/07.

Однако такая позиция может привести к спору с налоговой инспекцией. Официальных разъяснений, которые позволяли бы одному из супругов уменьшать налоговую базу по НДФЛ за счет расходов, понесенных другим супругом, нет. Поэтому, рассматривая поданную декларацию, инспекция может отказать в применении этого способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ и ограничиться налоговым вычетом в пределах 250 000 руб. Обжаловать такое решение можно в порядке, установленном главой 19 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: в каком размере можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры. Одна доля квартиры находилась в собственности более минимального предельного срока, а другая – менее

Если на момент продажи данная квартира оформлена как единый объект, то доход, полученный при ее продаже, не облагается НДФЛ. Если квартира продается отдельными долями, нужно учитывать срок владения продавцом каждой из долей.

Если квартира находилась в собственности человека менее минимального предельного срока, то доход от ее продажи облагается НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 12 ст. 209, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). При этом доход от продажи квартиры в целях расчета НДФЛ человек (резидент) вправе уменьшить, в частности, на имущественный налоговый вычет. Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб. Об этом говорится в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если квартира находилась в собственности человека более минимального предельного срока, то доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Значит, условия для применения имущественного налогового вычета отсутствуют.

По мнению финансового ведомства, обложение НДФЛ и применение вычета по нему зависят от способа оформления квартиры. Квартира может быть оформлена единым объектом (у гражданина одно свидетельство о праве собственности) или как несколько объектов − долей (на каждую долю выдано отдельное свидетельство о праве собственности).

Если на момент продажи квартира оформлена как единый объект, то для целей НДФЛ изменение состава собственников до ее продажи значения не имеет. Ведь право собственности на квартиру в целом возникает в момент первоначальной госрегистрации, а не в день, когда повторно получено свидетельство о праве собственности в связи с изменением состава собственников и размера их долей (ст. 131 и 235 ГК РФ). Поэтому, в тех случаях, когда одна доля квартиры находилась в собственности человека более минимального предельного срока, а другая доля – менее, весь доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается. Следовательно, применять имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации нет оснований. Такие выводы сделаны в письмах Минфина России от 19 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-530, от 30 декабря 2010 г. № 03-04-05/7-765, от 13 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-539 и ФНС России от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824.

В случае, когда квартира продается не как единый объект, а как отдельные доли, нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей. Если одна доля квартиры находилась в собственности более минимального предельного срока, то доход, полученный при ее продаже, вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). А с дохода от продажи доли, которая в собственности продавца менее минимального предельного срока, НДФЛ нужно заплатить. Следовательно, при продаже квартиры в виде долей человек может получить имущественный вычет в сумме не более 1 000 000 руб. на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее минимального предельного срока (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина России от 9 августа 2012 г. № 03-04-05/7-936, от 19 июня 2009 г. № 03-04-05-01/474, от 20 июня 2007 г. № 03-04-05-01/198, от 2 апреля 2007 г. № 03-04-06-01/107 и ФНС России от 13 августа 2009 г. № 3-5-04/1248.

Сколько раз можно получать

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Кто предоставляет имущественный вычет

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2 статьи 229 Налогового кодекса РФ.

Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Уменьшение доходов на размер расходов

Продажа имущества

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к ним относятся расходы, которые поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;
– суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6490);
– стоимость приватизированной квартиры, указанная в договоре мены, а если не указана, то ее рыночная стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. № 03-04-05/11808);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 25 мая 2015 г. № 03-04-07/29913, которое доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 7 июля 2015 г. № БС-4-11/10707);
– сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616, ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Подтверждающие документы

В зависимости от того, каким способом человек решит уменьшить полученные от продажи имущества доходы (на имущественный вычет или документально подтвержденные расходы), пакет документов, который нужно сдать в инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ, будет различным.

Если заявлен имущественный вычет, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Есть случаи, когда получить вычет можно без платежных документов на его приобретение. Это продажа имущества, которое гражданин получил в счет погашения долга.

Например, суд взыскал с организации задолженность по зарплате, в результате чего гражданин получил комнату, которая раньше принадлежала его работодателю. Продав эту комнату, гражданин имеет право на вычет. Расходом на ее приобретение будет сумма долга. В таком случае достаточно акта приемки-передачи (п. 16 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г., который доведен письмом ФНС России от 3 ноября 2015 г. № СА-4-7/19206 до налоговых инспекций для использования в работе). *

Ситуация: какими документами можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности для получения имущественного налогового вычета при его продаже

Конкретный перечень документов, которыми можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности, законодательством не определен. Как правило, это документы, подтверждающие покупку и продажу имущества. На основании даты, указанной в них, можно сделать вывод о сроке нахождения имущества в собственности.

К подтверждающим документам можно отнести, в частности:

  • договор купли-продажи;
  • справку-счет;
  • товарный (кассовый) чек;
  • акт закупки у физического лица;
  • другие документы, свидетельствующие о приобретении и продаже имущества.

Срок владения объектом недвижимости (домом, квартирой и т. п.) нужно считать со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письма Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86). Поэтому документом, подтверждающим этот срок, будет свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

  • документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
  • документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
  • документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы на строительство жилья (например, акты выполненных работ, расписки, товарные чеки при покупке строительных материалов и т. д.).

Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 20 декабря 2013 г. № 03-04-07/56452.

Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль