Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

222

Вопрос

Физическое лицо проживает за границей большую часть времени в году и является соответственно налоговым нерезидентом. Вместе с тем ведет в Москве коммерческую деятельность в качестве ИП по Упрощенной Системе Налогообложения. В собственности данного физ. лица имеется квартира, которую он хочет продать. Квартира в коммерческой деятельности не задействована. Если у физ.лица в качестве ИП имеется вид деятельности - "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества", то может он доход от продажи квартиры признать в рамках деятельности ИП на УСН и оплатить с продажи квартиры налог 6% (УСН), а не 30% НДФЛ как налоговый нерезидент? Или нужно задействовать эту квартиру какое то время (какое?) В коммерческой деятельности, например сдать в аренду как ИП на УСН, а потом уже продать и заплатить налог по УСН 6%?

Ответ

Да, может, на это прямо указывал в письме Минфин России. Задействовать в предпринимательской деятельности необязательно. При этом, нужно будет доказать, что она не использовалась в личных целях, не связанных с предпринимательскими. Так как если использовалась в личных, например, для собственного проживания, то спор с налоговой не исключен, особенно если она приобреталась им как физическим лицом. То есть, налоговая в такой ситуации будет настаивать на том, что квартира приобреталась не для предпринимательских целей, а факт наличия кода в ЕГРИП не является безусловным доказательством того, что она приобретена для предпринимательских целей. И даже, если ИП сейчас ее какое-то время поэксплуатирует в предпринимательских целей, споров не избежать, если она использовалась в личных целях.

Таким образом, данный вопрос весьма скользкий, и все будет на усмотрение налоговой, а в случае спора – судьи.

Подробнее в статьях ниже.

Обоснование
 

Из статьи

ЖУРНАЛ «БУХГАЛТЕРИЯ ИП», 

Коммерсант на УСН при продаже имущества, не используемого в бизнесе, должен заплатить НДФЛ

Чиновники Минфина рассмотрели частную ситуацию. Гражданин приобрел помещение, которое после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, использовал в своем «упрощенном» бизнесе год. Следующие два года бизнесмен это помещение не использовал, а теперь планирует его продать.

Финансисты разъяснили, что, если на момент реализации данное помещение бизнесмен не будет использовать в своей предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСН, с дохода от его продажи ему придется заплатить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Добавим, что в данном случае неважно, сколько лет недвижимость будет в собственности у индивидуального предпринимателя (менее трех лет или более). Не платить налог с доходов от продажи недвижимости, которая была в собственности более трех лет, можно только при условии, что помещение коммерсант не использовал в бизнесе вообще (письмо Минфина России от 15.08.2014 № 03-04-05/40977).

А вот расходы на покупку этого помещения при расчете НДФЛ учесть можно (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого индивидуальному предпринимателю понадобятся документы, подтверждающие эти затраты. Тогда налог на доходы физлиц он сможет рассчитать только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи недвижимости (письмо Минфина России от 28.08.2014 № 03-04-05/43075).

2. Из статьи

ЖУРНАЛ «БУХГАЛТЕРИЯ ИП», 

Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

Самое важное в этой статье:
1. От чего зависит порядок налогообложения доходов при продаже недвижимости
2. Какие нюансы нужно прописать в договоре купли-продажи
3. Когда доходы от продажи помещения выгодно учесть в рамках УСН с доходов

Если вы продаете личную квартиру, которая никогда не использовалась в предпринимательской деятельности, тогда налоги при ее продаже нужно считать в порядке, установленном для всех физических лиц. А именно, если квартира была в собственности менее трех, с дохода от ее продажи нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. В ситуации, когда квартира была в собственности более трех лет, никакие налоги при ее продаже не платятся вообще.

Другое дело, если вы продаете квартиру или другой объект недвижимости, которые прежде вами хотя бы один раз использовались в предпринимательской деятельности. Тогда налоги с продажи нужно платить обязательно и уже совсем по другим правилам. Именно об этом и пойдет речь в данной статье. А кратко вся важная информация представлена на схеме на странице справа.

Ситуация №1. Вы продали личную квартиру

Итак, как мы уже упомянули, если продаваемая квартира в предпринимательской деятельности не участвовала, нужно смотреть, как долго она была в вашей собственности. НДФЛ придется платить, только если вы владели квартирой менее трех лет (п. 17.1 ст. 217 НКРФ, письма Минфина России от 15.08.2014 №03-04-05/40977 и от 23.05.2014 №03-04-05/24808).

Какие налоги нужно уплатить бизнесмену при продаже квартиры

Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

При этом сумму, вырученную от продажи недвижимости, можно уменьшить на так называемый налоговый вычет, установленный в фиксированном размере — 1 млн. руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Либо доходы от продажи можно уменьшить на затраты, связанные с покупкой или иным приобретением ранее этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Обратите внимание: все расходы здесь должны быть подтверждены документами, в то время как вычет в размере 1 млн. руб. подтверждать бумагами не нужно. И здесь вы сами решаете, каким именно вычетом вам удобнее воспользоваться в зависимости от того, были ли у вас реальные затраты, связанные с покупкой квартиры, и можете ли вы их подтвердить документами (письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513). ►

► Когда независимо от системыналогообложения предринимателям нужно уплатить НДФЛ, мы рассказали в журнале «Бухгалтерия ИП», 2015, № 4, с. 14.

Принимая решение о том, подпадает сделка по продаже личной квартиры под налогообложение или нет, вы ориентируетесь на срок владения собственностью — три года. А как правильно его определять? Срок считается не в целых календарных годах, а отсчитывается с той даты, когда право собственности на недвижимость было зарегистрировано в Росреестре. Заканчивается срок владения соответственно тем днем, когда в Россреестре была сделана запись о передаче права собственности другому лицу.

Причем течение срока владения имуществом не прерывается, даже если квартира делилась на части. Моментом возникновения права собственности на обе квартиры будет считаться дата первоначальной государственной регистрации недвижимости до ее раздела (письмо Минфина России от 15.07.2014 № 03-04-05/34425).

► Если за предпринимателем в ЕГРИП числится такой вид деятельности, как продажанедвижимости, налоговики могут затребовать дополнительные документы, подтверждающие, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности.

Нередки случаи, когда квартира сначала находится в долевой собственности супругов, а после полностью переходит к одному из них. Такое изменение размера долей в праве собственности на квартиру также не влияет на исчисление срока владения этой квартирой (письмо Минфина России от 26.03.2015 № 03-04-05/16816). ►

ПРИМЕР.

Продажа предпринимателем личной квартиры. Коммерсант И.А. Скворцов в мае 2015 года продал квартиру, которой он владел более трех лет, но в бизнесе не использовал. При этом договор купли-продажи составлен от имени гражданина И.А. Скворцова, а не индивидуального предпринимателя И.А. Скворцова. В этом случае доход от продажиквартиры не может быть признан доходом от предпринимательской деятельности коммерсанта. Поэтому по таким поступлениям ему нет необходимости составлять декларацию по форме 3-НДФЛ и платить сам налог тоже не нужно.

Ситуация № 2. Вы продали недвижимость, которая прежде использовалась в бизнесе

Как мы пояснили выше, если помещение находится в собственности гражданина три года и более, то при его продаже НДФЛ уплачивать не нужно. Однако если вы хоть раз использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, то эта льгота вами не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060). И с поступлений от продажи помещения вам необходимо уплатить налоги как с дохода от предпринимательской деятельности.

Отметим, что такие аргументы, как невключение стоимости недвижимости в расходы при ведении бизнеса либо вывод этого объекта из состава основных средств до продажи и неиспользование помещения в течение длительного времени, не помогут избежать уплаты налога. Поскольку данные аргументы не являются основанием для того, чтобы вывести выручку из-под налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09).

Соответственно здесь возникает вопрос: на основании каких документов налоговики могут сделать вывод, что недвижимость использовалась вами в бизнесе? Это может быть договор аренды или найма помещения, а также любые другие договоры, в которых местом реализации товаров (работ, услуг) указано данное конкретное помещение, карточка регистрации ККТ и другие документы, на основании которых можно сделать вывод о том, что в помещении велась предпринимательская деятельность.

Теперь поговорим о том, как платить налог с продажи квартиры в зависимости от того, какой режим налогообложения вы применяете.

Коммерсант применяет УСН. В письме Минфина России от 21.07.2014 № 03-04-05/35532 говорится о том, что платить налог по УСН нужно с продажи любой недвижимости, хоть раз используемой в бизнесе. И неважно, приобретено это помещение до или после регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом нелишним будет, если вы составите договор о продаже недвижимости, накладную и акт передачи помещения таким образом, чтобы было понятно, что продавцом является именно предприниматель, а не гражданин. То есть написать: «Индивидуальный предприниматель И.А. Скворцов», а не «И.А. Скворцов». И в реквизитах договора укажите данные свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52 и от 01.02.2011 № 03-04-06/3-14.

Если вы применяете «упрощенку» с объектом доходы, то стоимость квартиры в расходах вы учесть не можете. Если же у вас объект налогообложения — доходы минус расходы, тонедвижимость нужно рассматривать как основное средство. И соответственно вы можете списать на расходы при УСН первоначальную стоимость квартиры по правилам, установленным для учета основных средств. Напомним, при «упрощенке» оплаченная стоимость основных средств, приобретенных при УСН, списывается на расходы равными долями ежеквартально в течение одного календарного года после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно если вы купили квартиру, находясь на УСН, то должны были списать стоимость квартиры на расходы при «упрощенке» еще в том году, когда впервые стали использовать ее в бизнесе.

Учтите, часть расходов на приобретение квартиры, таких как ее остаточная стоимость, учесть при расчете единого налога на УСН вы уже не сможете (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-11-11/50). А расходы, связанные с приобретением квартиры в личных целях и до регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, проверяющие могут вообще убрать из расчета единого налога на «упрощенке». В частности, в письме Минфина России от 10.02.2015 № 03-11-11/5502 высказано мнение о том, что предприниматель, применяющий «упрощенку» с объектом доходы минус расходы, не может в целяхналогообложения учесть стоимость объекта недвижимости, купленного до даты регистрации индивидуального предпринимателя. Обратное доказать можно только в суде (постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 № Ф09-801/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 № А45-13717/2009).

Бизнесмен применяет патентную систему или уплачивает ЕНВД. Доходы от продажиквартиры не относятся к поступлениям от «вмененной» деятельности или деятельности на патенте. Даже если, например, вы получили патент на розничную торговлю, реализация помещения не может быть отнесена к предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли. Следовательно, в данной ситуации по доходу от продажи квартиры вам нужноуплатить налоги по общей системе налогообложения или «упрощенке» (письма Минфина России от 14.03.2013 № 03-11-12/29, от 18.07.2013 № 03-04-05/28293 и от 30.06.2014 № 03-11-12/31378). Обратите внимание: платить налоги по УСН можно, только если один из видов вашей деятельности был переведен на УСН.

Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения. С дохода от продажи квартиры в этом случае нужно заплатить только НДФЛ. Налог на добавленную стоимость по такой реализации не начисляйте (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

А если помещение вы использовали для ведения бизнеса, то имущественный вычет по НДФЛ, о котором мы говорили в самом начале статьи, применить вы не вправе (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Зато сумму доходов от продажи квартиры вы можете уменьшить на расходы по ее приобретению (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Главное — подтвердить эти расходы соответствующими документами. Тогда НДФЛ вы сможете рассчитать только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры. Заметим, что право учесть затраты на покупку недвижимости при ее продаже не зависит от факта ведения предпринимательской деятельности. Согласно с этим и финансовое ведомство (письмо от 28.08.2014 № 03-04-05/43075).

3. Из статьи

ЖУРНАЛ «БУХГАЛТЕРИЯ ИП», 

Каким налогом облагать доходы от продажи недвижимости

Письмо Минфина России от 10.06.2015 № 03-11-11/33583

Если вы применяете «упрощенку», то с доходов от продажи недвижимости должны перечислить либо налог при УСН, либо НДФЛ. Специалисты Минфина России в письме от 10.06.2015 № 03-11-11/33583 пояснили, какой именно налог платить. Все зависит от того, где использовалось имущество и какие виды бизнеса указаны при регистрации. Рассмотрим возможные ситуации.

Ситуация первая. Вы продали имущество, которое раньше использовали в бизнесе. Например, склад или помещение под офис. Так как объект использовался в деятельности на УСН, то с доходов от его продажи следует уплачивать «упрощенный» налог. А сумму выручки записать в Книге учета.

Ситуация вторая. Вы продали объект, который не применялся в бизнесе. Но в ЕГРИП у вас указан вид деятельности — продажа недвижимого имущества. В таком случае с доходов от реализации недвижимости вы также уплатите налог при УСН.

Наконец, третья ситуация. Вы продали недвижимость, которую в бизнесе не использовали. И среди ваших видов деятельности реализация недвижимых объектов не упоминается. Тогда с доходов от продажи вы уплатите НДФЛ. В этом случае по окончании года вам нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по этому налогу (подп. 2 п. 1 ст. 228 и ст. 229 НК РФ). При этом сумму дохода в Книгу учета при УСН не записывайте.


Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году.
Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль