Аренда долевой собственности

128

Вопрос

Нашей организации и ещё 5 собственникам принадлежит здание торгового центра на правах долевой собственности. Свою долю мы используем сами. Остальные собственники оставшуюся площадь собираются сдать в аренду.Как правильно заключить договор аренды на долевую собственность- Договор с арендатором заключать от имени всех собственников или исключить нас?Собственники: 1ый- 0,3 (доля); 2ой-0,15; 3ий-0,2; 4ый-0,05; 5ый-0,05 и мы-0,25. (0,3+0,15+0,2+0,05+0,05+0,25=1).Заключая договор аренды мы прописываем,на основании свидетельства о гос.регистрацию, долю каждого собственника. При арендной плате в 100,0 тыс руб. 1-ый получает -30,0 т.р., 2-15; и т.д. Выпадаем мы 0,25 доли. Площади между собственниками официально не распределены.

Ответ

 

В договоре аренды участвуют только арендатор и непосредственные арендодатели. Если Ваша организация не планирует передавать в аренду принадлежащую ей часть помещений торгового центра, в договоре аренды он не участвует.

Собственник(и) помещения вправе сдать в аренду принадлежащую ему(им) часть недвижимости без письменного согласия сособственника(ов), поскольку это позволяет сделать часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая порядок распоряжения долевой собственностью.

При этом договор аренды должен четко обозначить передаваемую в аренду площадь - не только ее размер, но и расположение в торговом центре (этажи, комнаты, вплоть до конкретных полок и стеллажей для продукции). Разграничить ее для передачи позволят правоустанавливающие и инвентаризационные документы - технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации (см. письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 и ФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507).

Также собственники помещений в торговом центре могут заключить об использовании помещений торгового центра, с детальным указанием конкретных площадей, используемых каждым из собственников в соответствии с принадлежащей ему долей. Соглашение заключается в свободной форме, письменно, подписывается всеми собственниками торгового центра.

Обоснование
 

Гражданский кодекс РФ

«Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).*

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

<...>

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.*

<...>

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом*.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.*

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное».

<...>

  часть 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

« В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:*

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;*

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;*

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона».

 

Из статьи журнала «Вмененка» № 7, 2010 г.

Работа торговых центров в деталях

Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ на систему налогообложения в виде ЕНВД может переводиться предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Как мы указали выше, торговые комплексы и торговые центры как раз являются такими объектами.

В статье 346.27 НК РФ указано, что торговым местом признается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам в том числе относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общепита, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях). Например, торговым местом считается часть площади холла или коридора ТЦ для организации розничной торговли (письма Минфина России от 15.05.2009 № 03-11-06/3/133 и от 18.02.2008 № 03-11-04/3/79).*

Таким образом, если компания (коммерсант), владеющая торговым комплексом (центром), сдает в аренду торговые места, она может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход. При этом физический показатель и базовая доходность, необходимые для расчета суммы этого налога, зависят от площади каждого из переданных в аренду торговых мест. Если она не превышает 5 кв. м, то при расчете суммы ЕНВД учитывается количество переданных во временное владение и (или) в пользование торговых мест и применяется базовая доходность, равная 6000 руб. за одно торговое место в месяц. Если же площадь больше указанной величины, то «вмененщику» нужно исходить из величины площади переданного во временное владение и (или) в пользование торгового места и использовать базовую доходность, равную 1200 руб. за 1 кв. м.

Налоговый кодекс РФ не содержит порядка определения площади торгового места. При этом финансовое и налоговое ведомства предлагают использовать инвентаризационные и правоустанавливающие документы (письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 иФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507). Таким образом, чтобы не ошибиться с размером площади торгового места и применять правильный физический показатель, нужно воспользоваться документами на передаваемые в аренду объекты (в частности, договором аренды (субаренды), техническим паспортом на нежилое помещение, планами, схемами, экспликациями, реестром договоров о предоставлении торговых мест в аренду). Кстати, размер площади торгового места главой 26.3 НК РФ не ограничен.*

 

ООО «Звезда» владеет торговым центром, расположенным на территории г. Орехово-Зуево Московской области. Организация сдает в аренду 40 торговых мест, 10 из них площадью 4,3 кв. м и 30 общей площадью 6000 кв. м (площадь каждого превышает 5 кв. м). Чему равна сумма исчисленного единого налога на вмененный доход за II квартал 2010 года?

Решение

Согласно решению Совета депутатов муниципального образования «Город Орехово-Зуево» от 31.10.2005 № 370/35 (в редакции решения от 28.01.2010 № 192/13) значения корректирующего коэффициента К2 для данного вида деятельности зависят от площади торгового места. Эти коэффициенты, а также физические показатели, базовая доходность и коды вида предпринимательской деятельности, отражаемые в декларации по ЕНВД, представлены в табл. 1. В ней же приведен расчет суммы исчисленного ЕНВД.

Итак, общая сумма ЕНВД, исчисленная за II квартал 2010 года, составляет 2 132 865 руб. Организация вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов, уплаченных за этот же период времени, и на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности, но не более чем на 50% (п. 2 ст. 346.32 НК РФ).

Заметим, что ООО «Звезда» должно заполнить два раздела 2 налоговой декларации – по каждому виду предпринимательской деятельности.

ФАС Центрального округа в постановлении от 03.08.2009 № А68-9163/08-565/12 указал, что торговые места в ТЦ:
– не имеют отдельной крыши (есть только общая крыша здания);
– изолированы стенами некапитального характера;
– не обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями и помещениями для хранения товаров и подготовки их к продаже;
– имеют общие проходы для покупателей.

Однако в торговых комплексах (центрах) на практике встречаются помещения, которые соответствуют признакам магазина или павильона. То есть они обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, имеют отдельный выход, то есть обособлены от других помещений торгового центра, а в правоустанавливающих документах на данные помещения выделена площадь торгового зала. Учтите, что сдача в аренду подобных торговых точек не облагается ЕНВД (письма Минфина России от 20.01.2010 № 03-11-11/08 и от 03.06.2009 № 03-11-09/190).

Отметим, что нередко в инвентаризационных документах помещения ТЦ обозначаются как торговые залы, хотя фактически торговых залов указанные объекты стационарной торговой сети не имеют. Следовательно, деятельность по сдаче в аренду таких помещений для организации розничной торговли может переводиться на «вмененку». К аналогичному выводу пришел Минфин России в отношении сдачи в аренду помещений в здании крытого рынка (письмо от 27.10.2009 № 03-11-06/3/252).

А чего это вы здесь делаете?

Итак, в целях применения системы налогообложения в виде ЕНВД сдаваемые в аренду места должны использоваться для совершения сделок розничной купли-продажи. То есть во избежание конфликтов с налоговиками в договоре аренды целесообразно указать, что имущество предоставляется для осуществления розничной торговли. Согласно статье 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (письмо финансового ведомства от 25.11.2009 № 03-11-06/3/277).

Но заметим, что в ряде случаев отражение в договоре аренды иного предназначения помещения не может служить гарантией освобождения арендодателя от уплаты ЕНВД. Так, например, в письме от 22.01.2008 № 03-11-04/3/9 Минфин России рассмотрел ситуацию, когда арендодатель одну часть помещения передал для складирования товара, а другую часть – для ведения розничной торговли. Финансовое ведомство посчитало, что раз арендатором является одно лицо и складироваться товары, по-видимому, будут для продажи их в розницу, площадь таких помещений включается в площадь торгового места.*

Обратите внимание: передача в аренду помещений для оказания бытовых услуг населению (например, для размещения прачечных и салонов красоты) не облагается единым налогом на вмененный доход. Кроме того, не признается «вмененной» деятельностью передача во временное владение и (или) в пользование площади помещения под установку платежного терминала. Потому что в приведенных случаях арендованная площадь будет использоваться не для совершения сделок розничной купли-продажи товаров (см. также письма Минфина России от 03.02.2009 № 03-11-06/3/14 и ФТС России от 07.06.2007 № 01-06/21478).

О.В. Бахтина,

эксперт журнала «Вменёнка»

Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 04.10.2006 г. № Ф04-6380/2006(26943-А46-38)

<...>

«Из материалов дела следует, что между ООО "Современные правовые технологии" (арендодатель) и ООО "Трансавто" (арендатор) подписан договор нежилого помещения от 01.12.2003, по которому арендодатель передает арендатору в аренду 1/2 нежилого помещения (гараж - теплая стоянка) - одноэтажного здания, общей площадью 1981,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пристанционная, 17.

Стороны определили ежемесячный порядок внесения арендатором платы по договору в размере 5000 рублей.

Как установлено судом, указанное нежилое помещение принадлежит ООО "Современные правовые технологии" и ООО "Коун" в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2002 серии 55 АА 452803 и свидетельством от 06.11.2002 серии 55 ЛА 452800 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве общей собственности).

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Между сособственниками отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом, поскольку ООО "Коун" не давало согласия на передачу общего имущества в аренду ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Давая правовую оценку договору аренды, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является незаключенным в связи с отсутствием соглашения о предмете имущества.*

Суд исходил из того, что между сособственниками имущества отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом. Договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды (установить, какая часть гаража передана в аренду) и, соответственно, считать согласованным сторонами условие об объекте, подлежащем передаче в аренду».

 


Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль