УСН или патент, что выгоднее для ИП при сдаче квартир в аренду

242

Вопрос

ИП (зарегистрирован в ИФНС № 30 по г. Москве) с 2015 г. Сдает собственную жилую кв-ру в аренду (Москва, Западный р-он, Округ Можайский), применяет УСН (доходы, работников нет). Общ. площ. 74 кв.м., доход 61 тыс.руб. в месяц.

Появилась возможность сдать еще одну собственную жилую кв-ру в аренду (Москва, Западный р-он, Округ Раменки). Общ. площ. 122,5, доход 170 тыс.руб. в месяц.

Что выгоднее по сумме налогов: оставить первую кв-ру на УСН (доходы), а на вторую оформить патент? Или отказаться от УСН (доходы) и обе квартиры сдавать по патенту? Или в этом случае надо оформлять разные патенты на каждую площадь? И в какую ИФНС обращаться? Со сроками все понятно.

Ответ

Выгоднее купить патенты на обе квартиры.

В вашем случае можно оформить один патент на обе квартиры. А можно два разных патента. Вставать на учет в другой ИФНС не нужно – вы сдаете квартиры в одном регионе, а значит, достаточно учета в ИФНС по местожительству. Это следует из того, что в патенте указывают территорию действия патента. И этой территорией может быть регион.

Стоимость патента будет одинаковая – один документ вы купите или два. В любом случае у вас два объекта – две разные квартиры – поэтому платеж будет считаться по каждой квартире отдельно. Но купить разные патенты удобней, если вы станете применять патент по квартирам в разное время.

Стоимость патента рассчитывают исходя из потенциального дохода, а не реального. Потенциальная доходность определена в Законе г. Москвы от 31.10.2012 № 53 (прикладываем к ответу).

По первой квартире (75 кв. м в Западном округе) потенциально возможная доходность в год равна 600 000 руб.

По второй квартире (122,5 кв.м. в Западном округе) потенциальный годовой доход равен 1 500 000 руб. 

Стоимость патента по первой квартире составит 36 000 руб. в год (600 000 х 6%).

Стоимость патента по второй квартире равна 90 000 руб. (1 500 000 х 6%).

Всего по двум квартирам вы заплатите за патенты 126 000 руб. (90 000 + 36 000).

Однако стоимость патента нельзя уменьшить на страховые взносы ИП.

Если применять УСН по двум квартирам, то налог по первой в год равен 43 920 руб. (61 000 х 12 мес. х 6%). А по второй – 122 400 руб. (170 000 х 12 мес. х 6%).

Всего налог УСН 166 320 руб. (43 920 + 122 400). Однако налог по УСН можно уменьшить на личные страховые взносы ИП (ст. 346.21 НК РФ). В 2016 году они равны 23 153,33 руб. Но все равно получается, что за патент вы заплатите меньше, если будете весь год сдавать квартиры.

Кроме того, по патентной системе не надо отчитываться. А по упрощенке нужно сдавать ежегодную декларацию по налогу УСН.

Зато налог по УСН не надо платить, если вы не получаете доходы от сдачи квартиры. А вот с пересчетом стоимости патента, если ИП прекращает деятельность до конца срока, есть сложности. В НК РФ прямо не предусмотрена возможность пересчета стоимости патента до конца налогового периода.

Совмещать УСН и патент, если вы купите патент только по одной квартире, не удобно. Потому что, например, придется разделять страховые взносы ИП между двумя режимами.

Обратите внимание, что нарушение условий применения патента приводит к тому, что задним числом с начала налогового периода придется платить налоги общей системы. Например, если вы нарушите сроки уплаты патента (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Поэтому при переходе на патент нужно контролировать соблюдение всех условий.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль