Учет доходов у арендодателя

60

Вопрос

Мы находимся на УСН с объектом доходы 6%.Торговой деятельности мы не ведем, а сдаем в аренду помещения, находящиеся в собственности. Аренда составляет 33.000 руб. За 1кв. 99.000. Из них 6% - это 5940, но 50% мы вычитаем т.к. уменьшаем на платежи в бютжет (их сумма больше 50%). Оплата аванса УСН 2970.руб. Я все время считала что доходы мои это -аренда. Коммунальные платежи (за мусор, воду, электричество) я не включала в доходы т.к. перевыставляем счета арендаторам и они нам переводят суммы на счет, мы тут же их переводим на счет Мосэнерго, Водоканала, ДЭЗ. А недавно я узнала, что все делаю не правильно, оказывается, я должна все коммунальные платежи принимать как доходы и с них платить налог УСН. Ведь эти деньги поступают нам на расчетный счет, а все что там -это доходы . В договоре у нас прописано что аренда платится 33000 руб. а коммунальные платежи возмещаются арендаторами нам после выставленных счетов. Что я делаю не так?

Ответ

Да, к сожалению, вам объяснили все правильно. В доходы вы обязаны включать все суммы, полученные от арендаторов, в том числе и за коммунальные платежи.

Дело в том, что доходы при УСН признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Следовательно, сумма возмещения стоимости коммунальных услуг включается в доходы на дату ее получения от арендатора (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Это объясняется тем, что компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя и указанная сумма не предусмотрена ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/2, Письма Минфина России от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31776, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097).

В вашей ситуации было бы выгодно сменить объект налогообложения на доходы минус расходы. Тогда вы смогли бы учесть в составе материальных расходов суммы, перечисленные коммунальным предприятиям, а также входной НДС (подп. 5 и 8 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 1 п. 2 ст. 346.17, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 N 18-08/3/02040@).

Отметим, что вы могли бы не включать в расходы коммунальные платежи, если бы заключили дополнительные посреднические договоры с арендаторами. То есть, вы бы выступали в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги. Для этого можно было заключить, например, агентский договор (ст. 1005 ГК РФ).

По такому договору ваша фирма приобретает у коммунальных предприятий энергию, воду, газ, услуги по водоотведению для арендатора. А получив от арендатора денежные средства за приобретенные коммунальные услуги, перечисляет их поставщикам. Отметим, что посреднические договоры являются возмездными (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам в договоре нужно согласовать размер посреднического вознаграждения.

И если есть посреднический договор, то фирма-арендодатель, являющаяся агентом, включает в доходы только посредническое вознаграждение за покупку коммунальных услуг за арендаторов, а также арендную плату (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). А коммунальные платежи в доходы арендодателя-посредника не включаются (п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Правда, в вашей ситуации такой вариант, скорее всего, не подойдет. Ведь если арендодатель является посредником, то договоры с коммунальными предприятиями должны быть заключены после агентских договоров. То есть, вначале арендодатель заключает договоры с арендаторами на поиск коммунальных предприятий, а потом уже оформляет договоры на коммунальные платежи. Если же договоры с коммунальными предприятиями заключены раньше агентского договора, налоговики могут посчитать, что данные отношения не посреднические (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 и письмо Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24). Тогда они включат в доходы арендодателя все суммы, полученные от арендаторов. Более подробно об этом вы можете почитать в журнале «Упрощенка» № 7 за 2012 год http://e.26-2.ru/article.aspx?aid=290138&from=panel_soder.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль