Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости

556

Вопрос

У меня появился неразрешимый для меня вопрос. Данную ситуацию надо разрешить до сдачи годового отчёта за 2015 год. Учредителем ООО является ФЛ ( 100%). Директором ООО является сын учредителя. На балансе числится помещение магазина (1 этаж) в жилом доме. Данное помещение было приобретено у муниципального образования в 2013г за 1730 000р. Начислена амортизация 59 367р. Остаточная стоимость на дату продажи 07,09,15г-1 670 633р. Учредитель решил в 2015г приобрести это ОС за 500 000 р. себе. Убыток от продажи составил 1 170 633р. У ООО есть задолженность учредителю в виде займа в сумме 1 579 458р. Как мне начислить налог (6%): с 500 000р я уже перечислила налог 30 000 р. А как налоговая отнесётся к тому, что ОС продано с большим убытком? И учредитель и директор ООО (отец и сын) вроде как являются взаимозависимыми . Получается, что здесь занижена стоимость ОС специально для уменьшения налога. По-моему надо было продать ОС по сумме задолженности (займа), заплатить налог и в то же время погасится займ. А убытки уже получатся в небольшой сумме, которые можно объяснить ветхостью здания (введено в эксплуатацию в 1964г, капитального ремонта не было). Мне главное правильно провести продажу помещения с юридической и финансовой стороны, чтобы не было претензий от налоговой инспекции.

Ответ

Вы правы  в том, что директор и учредитель являются взаимозависимыми лицами, поскольку это сын и отец. Кроме того, взаимозависимыми лицами в вашем случае являются организация и ее учредитель.

В соответствии с нормами действующей редакции НК РФ цена, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, для целей налогообложения является рыночной, если не доказано обратное. Исключение составляют сделки между взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ).

Пункт 1 статьи 105.3 НК РФ говорит о том, что если в сделке между взаимозависимыми лицами установлены условия, отличающиеся от тех, что применялись бы в сопоставимых условиях между независимыми лицами, и из-за этого не было получены доходы, эти неполученные доходы все равно учитываются для целей налогообложения.

Налоговики имеют право проверить цены между взаимозависимыми лицами, и если будет доказано, что цена занижена, ООО будут доначислены налоги, оспорить это можно только через суд. Примеры судебных решений в пользу налоговиков есть - Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.08.2014 по делу N А29-8128/2013.

Анализ этого дела вы можете посмотреть здесь:

Налоговикам удалось доказать, что компания продала свою недвижимость ниже рыночной стоимости http://e.26-2.ru/article.aspx?aid=355822

Поэтому вы правы в том, что лучше было бы продать по рыночной стоимости, а полученными деньгами погасить заем перед учредителем. Хотя налог при УСН с такой продажи, конечно, пришлось бы заплатить в большей сумме.

Соответственно, если есть возможность увеличить цену договора, лучше это сделать, оформив, например, дополнительное соглашение об увеличении цены. И заплатить налог с рыночной стоимости.

Если изменить цену договора уже нет возможности, вы можете самостоятельно доначислить налог исходя из рыночной цены. Это позволяет сделать пункт 3 статьи 105.3 НК РФ. Там сказано, что налогоплательщик вправе самостоятельно применить для целей налогообложения цену, отличающуюся от цены, примененной в указанной сделке, в случае, если цена, фактически примененная в указанной сделке, не соответствует рыночной цене.

Тогда доначисление налога вам нужно оформить бухгалтерской справкой.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль