Как ТСЖ вести учет доходов и расходов

44

Вопрос

Если я на сегодня не могу изменить систему налогообложения (УСНО - доходы), то, чтобы минимизировать риски, мне необходимо задним числом заключить агентские договоры с каждым собственником или достаточно с одним из квартиры? Одна квартира муниципальная, договор заключать с нанимателем? Что будет являться вознаграждением? Заработная плата председателя, бухгалтера, дворника с отчислениями во внебюджетные фонды, канцелярские расходы, расходы на услуги банка, обслуживание программных средств? Как определить что будет вознаграждением ТСН по договору с собственниками в понимании Налогового кодекса? И как записать (сформулировать) это вознаграждение в книге доходов и расходов УСН?

Ответ

ТСЖ может заключить с каждым из жильцов агентский договор. По такому договору ТСЖ будет выступать посредником между собственниками жилья (нанимателем муниципальной квартиры) и ресурсоснабжающими компаниями. Установите сумму агентского вознаграждения. Тогда никакие платежи за коммунальные услуги или содержание общего имущества (уборка, обеспечение противопожарной безопасности, ремонт и т. п.) в налоговую базу по УСН не включайте. Доходом ТСЖ будет являться лишь посредническое вознаграждение. Для посредника вознаграждение, выплачиваемое заказчиком, является выручкой от реализации посреднических услуг. В книге доходов и расходов отразите только сумму агентского вознаграждения.

Прежде чем заключать агентские договоры, изучите, какие обязательства возложены на товарищество согласно уставу. Если в уставе четко прописано, что ТСЖ должно обеспечивать владельцев квартир жилищно-коммунальными услугами, а договоры с поставщиками заключаются по поручению (от имени) членов товарищества и за их счет - это значит, что ТСЖ уже выступает посредником. Никаких дополнительных договоров с членами товарищества заключать не нужно. Просто не включайте плату за коммунальные услуги и содержание общего имущества в налоговую базу по УСН. Но, действие устава распространяется только на членов товарищества. Поэтому даже если уже согласно уставу товарищество выступает посредником, это правило действует только в отношении жильцов, которые являются членами ТСЖ. А вот с остальными собственниками жилья заключите индивидуальные агентские договоры.

Обоснование

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как ТСЖ (ТСН) отразить при налогообложении содержание дома и коммунальные услуги. Организация применяет упрощенку

При расчете единого налога средства собственников, полученные для целей содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг, а также пени за неоплату жилищно-коммунальных услуг нужно учесть в доходах. Организации на упрощенке учитывают доходы в соответствии со статьями 249 и 250 Налогового кодекса РФ и не учитывают доходы, указанные в статье 251 Налогового кодекса РФ (ст. 346.15 НК РФ).

Средства собственников (потребителей), полученные на содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг, целевыми средствами на основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ не признаются и в остальном перечне необлагаемых доходов не значатся (ст. 251 и 346.15 НК РФ). А пени, начисленные собственникам жилья за неоплату жилищно-коммунальных услуг, являются внереализационными доходами (п. 3 ст. 250 НК РФписьмо Минфина России от 5 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/11195).

Если ТСЖ (ТСН) платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных для содержания общего имущества, можно учесть в составе расходов (подп. 1 и 6 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Что касается коммунальных платежей от собственников (потребителей), то, учитывая их в доходах, одновременно отразите их и в расходах. Это объясняется тем, что данные суммы ТСЖ (ТСН) перечисляет ресурсоснабжающим организациям. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 23 октября 2014 г. № 03-11-11/53664.

Вместе с тем, ТСЖ (ТСН) на упрощенке могут поступить и иначе. Заключите с собственниками помещений (потребителями коммунальных услуг) агентский договор. В таком случае средства, полученные на содержание общего имущества дома и на оказание коммунальных услуг, включать в состав доходов при упрощенке не нужно. Доходом ТСЖ (ТСН) будет являться лишь посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251, пункта 9статьи 270 и пункта 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119.

Главбух советует: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками или ресурсоснабжающими организациями.

В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как посреднику отразить в бухучете и при налогообложении посредническое вознаграждение

Гражданским законодательством определены три вида посреднических договоров: договор поручениядоговор комиссии иагентский договор.

По каждому из этих договоров заказчик (доверитель, комитент, принципал) может поручить посреднику (поверенному, комиссионеру, агенту):
– реализовать принадлежащие ему товары (найти клиентов, нуждающихся в результатах его работ или услугах);
– приобрести необходимые ему товары (работы, услуги).

Вознаграждение посредника

Независимо от характера поручения, данного заказчиком, за его исполнение посреднику положено вознаграждение. По агентскому и комиссионному договорам выплата вознаграждения обязательна (ст. 9911006 ГК РФ). По договору поручения вознаграждение может не выплачиваться только в том случае, если это прямо предусмотрено договором (п. 1 ст. 972 ГК РФ).

На практике вознаграждение посредника может определяться:
– как твердая сумма, зафиксированная в договоре;
– как процент от суммы сделки;
– как разница между ценой товаров (работ, услуг), по которой они были реализованы покупателям, и ценой товаров (работ, услуг), по которой они были переданы на комиссию (если по договору посреднику поручена реализация товаров (работ, услуг) заказчика);
– как разница между суммой, полученной от заказчика для исполнения поручения, и суммой, уплаченной поставщику (если по договору посреднику поручено приобретение товаров (работ, услуг) для заказчика).

Выплата вознаграждения

Независимо от характера поручения, посредник может участвовать или не участвовать в расчетах с контрагентами.
Если посредник участвует в расчетах, он может самостоятельно удержать сумму своего вознаграждения:
– из выручки, полученной от покупателей (если предметом договора является продажа товаров (работ, услуг) заказчика);
– из средств, полученных от заказчика (если предметом договора является приобретение товаров (работ, услуг) для заказчика).

Если посредник не участвует в расчетах, вознаграждение за исполнение поручения ему перечисляет заказчик. Размер, условия и порядок выплаты посреднического вознаграждения должны быть прописаны в договоре.

Это следует из положений статей 4109729971011 Гражданского кодекса РФ.

Бухучет

Для посредника вознаграждение, выплачиваемое заказчиком, является выручкой от реализации посреднических услуг (п. 5 ПБУ 9/99). Вознаграждение признается доходом от обычных видов деятельности, который отражается в бухучете на дату утверждения заказчиком отчета посредника (п. 512 ПБУ 9/99).

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 45ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

В бухучете расчеты с заказчиком отражайте на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», к которому целесообразно открыть субсчета:
– «Расчеты с заказчиком за реализованные товары (работы, услуги)» (если предметом договора является реализация товаров (работ, услуг), принадлежащих заказчику);
– «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)» (если предметом договора является приобретение товаров (работ, услуг), необходимых заказчику);
– «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»;
– «Расчеты с заказчиком по вознаграждению».

В учете посредника вознаграждение, причитающееся по договору, отражается проводками (без учета операций по НДС):

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги (на основании договора и отчета посредника);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за реализованные товары (работы, услуги)» Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– удержано посредническое вознаграждение из выручки, поступившей в оплату реализованных товаров (работ, услуг) заказчика (если посредник участвует в расчетах);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)» Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– удержано посредническое вознаграждение из средств, поступивших от заказчика на приобретение товаров (работ, услуг) (если посредник участвует в расчетах);

Дебет 51 (50) Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– поступило вознаграждение за исполнение посреднических услуг (если посредник не участвует в расчетах).

УСН

Независимо от объекта налогообложения, с которого организация платит единый налог, сумма посреднического вознаграждения включается в состав доходов, которые учитываются при расчете налоговой базы (п. 1 ст. 346.15п. 1 ст. 249 НК РФ).

Поскольку посредники, применяющие упрощенку, освобождены от уплаты НДС (кроме НДС по импортным операциям и по договорам простого товарищества, доверительного управления имуществом и концессионным соглашениям), на сумму посреднического вознаграждения этот налог не начисляется (п. 3 ст. 169 НК РФ).

Если посредник не может сразу определить размер своего вознаграждения, то всю сумму средств, поступивших от заказчика, нужно включить в состав доходов. Подробнее об этом см. Как посреднику учесть доходы и расходы по посредническим операциям при продаже (покупке) товаров при упрощенке.

Из статьи журнала «Упрощенка», № 10, октябрь 2014

Как ТСЖ на «упрощенке» вести учет доходов и расходов

Рекомендация № 1. Чиновники сами рассказали, как ТСЖ избежать налогообложения жилищно-коммунальных платежей (письма Минфина России от 11.03. 2012 № 03-11-06/2/39 и от 26.04.2013 № 03‑11-06/2/14773).Так, финансисты рекомендуют заключить с каждым из жильцов агентский договор. По такому договору ТСЖ будет выступать посредником между собственниками жилья и ресурсоснабжающими компаниями. Чтобы у налоговиков не возникло вопросов о фиктивности подобного договора, лучше установить символическую сумму агентского вознаграждения. Тогда никакие платежи за коммунальные услуги или содержание общего имущества (уборка, обеспечение противопожарной безопасности, ремонт и т. п.) в налоговую базу по УСН не включайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Но обратите внимание: вам сперва нужно заключить агентские договоры с жильцами. И только после этого можно подписывать договоры с поставщиками услуг (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 №85). Ведь если вы сделаете наоборот, получится, что товарищество сначала самостоятельно заказало какие-то услуги и только потом жильцы поручили ему это сделать. В этом случае посреднический договор будет считаться недействительным.

Обратите внимание

Товариществу сначала нужно заключить агентский договор с собственниками квартир и только после этого подписывать договоры с поставщиками коммунальных услуг (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 №85).

Рекомендация № 2. Прежде чем заключать агентские договоры, изучите, какие обязательства возложены на товарищество согласно уставу. Если в уставе четко прописано, что ТСЖ должно обеспечивать владельцев квартир жилищно-коммунальными услугами, а договоры с поставщиками заключаются по поручению (от имени) членов товарищества и за их счет — это значит, что ТСЖ уже выступает посредником. Никаких дополнительных договоров с членами товарищества заключать не нужно (письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526@). Просто не включайте плату за коммунальные услуги и содержание общего имущества в налоговую базу по УСН (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). Но обратите внимание: действие устава распространяется только на членов товарищества. Поэтому даже если уже согласно уставу товарищество выступает посредником, это правило действует только в отношении жильцов, которые являются членами ТСЖ. А вот с остальными собственниками жилья заключите индивидуальные агентские договоры.

Вариант № 2. С жильцами заключен агентский договор. Если ваше ТСЖ выступает посредником, получая деньги в оплату жилищно-коммунальных услуг, делайте такие проводки:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60

—начислена плата за коммунальные услуги;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

—начислено агентское вознаграждение;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 50 (51)

—перечислена оплата за услуги ресурсоснабжающей компании;

ДЕБЕТ 50 (51) КРЕДИТ 76

—получена плата за коммунальные услуги от жильцов;

ДЕБЕТ 50 (51) КРЕДИТ 76

—получено посредническое вознаграждение.

Аналитический учет по счету 76 вам также нужно организовать по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме.

Нюансы, требующие особого внимания

Чтобы не включать в налоговую базу по УСН средства целевого финансирования, ведите раздельный учет доходов и расходов по таким поступлениям. Для этого разработайте отдельный налоговый регистр.

По мнению Минфина России, все поступления на содержание общего имущества и коммунальные услуги нужно включить в доходы ТСЖ, если нет агентского договора с жильцами или условие о посредничестве не прописано в уставе.

Доход от предпринимательской деятельности ТСЖ можно потратить только на общественные нужды жильцов. Куда конкретно пойдут деньги, решает общее собрание членов ТСЖ.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль