Уплата налогов при сдаче в аренду имущества юридическому лицу

1539

Вопрос

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение (парикмахерская),принадлежащее ему на праве собственности.Арендатор-Юридическое лицо. Аренда долгосрочная. Собственник помещения и директор предприятия-арендатора одно и то же лицо. Вопрос: какие последствия возникают у физического лица? Какой налог с доходов? Как оптимизировать? Обязательно ли регистрироваться физическому лицу предпринимателем? Какие последствия возникают при сдаче в аренду за 1 руб? Предприятие на УСНО 6%.

Ответ

сообщаем следующее: С доходов учредителя от сдачи имущества в аренду НДФЛ должен удержать арендатор, если сам учредитель не является предпринимателем. Дело в том, что с выплачиваемой арендной платы вам нужно исчислить, удержать и перечислить НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Аналогичное мнение у Минфина и ФНС России (см. письма от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@). Чиновники отмечают, что с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация.

Но если ваш учредитель сдает в аренду объекты недвижимости на постоянной основе, то, скорее всего, здесь можно говорить о наличии в его действиях признаков предпринимательской деятельности. Поэтому в подобной ситуации ему безопаснее стать предпринимателем. А в документах, поданных на регистрацию, указать тот вид деятельности, которым будет заниматься, например «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (ОКВЭД 70.2). Налоги с полученного дохода учредитель-предприниматель будет платить сам в зависимости от выбранной системы налогообложения. Если это УСН с объектом доходы, единый налог за год составит 6% от полученных доходов (ст. 346.20 НК РФ). А если это общая система, то предприниматель будет платить НДФЛ по ставке 13%. *

Предпринимателями являются физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 11 НК РФ). А учредить общество с ограниченной ответственностью может как юридическое, так и физическое лицо (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ). Получается, что физлицо, будучи учредителем общества, может одновременно иметь статус индивидуального предпринимателя, никаких запретов законодательством в отношении этого не предусмотрено.

Если инспекции удастся доказать заинтересованность в получении какой-либо необоснованной налоговой выгоды и не подтвердит документально создание условий для ухода от налогов, то у нее будут законных оснований для доначисления налогов исходя из доходов, определенных на основании рыночных цен на аналогичные услуги.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Способ, позволяющий гражданину сэкономить на уплате налогов при сдаче в аренду собственного имущества

Гражданин, предоставляющий свое имущество в аренду (например, квартиру), может сэкономить на уплате налогов, если зарегистрируется в качестве предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы».

Официальная позиция

Контролирующие ведомства полагают, что гражданин, сдающий в аренду недвижимое и иное имущество, может уплачивать налоги по УСН после регистрации в качестве предпринимателя при условии, что в свидетельстве о госрегистрации будет указан вид деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг». Обоснование

Обоснование

Ведомства руководствуются положениями пункта 1 статьи 23 Гражданского кодекса РФ, согласно которым «гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя».

Но граждане, заключающие сделки по аренде и (или) купле-продаже принадлежащего им имущества, не обязаны получать статус индивидуального предпринимателя. «Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в статье 208 Налогового кодекса РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ» (письмо УФНС России по г. Москве от 25 января 2008 г. № 18-12/3/005988).

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок (письмо Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125). Предпринимательской деятельностью признается самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Критериями отнесения деятельности гражданина к предпринимательской могут служить:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли;
  • учет операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных в определенный период сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 25 февраля 2013 г. № ЕД-2-3/125.

Важно, что согласно Закону от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» физические лица вправе осуществлять в качестве предпринимателей только те виды экономической деятельности, которые указаны в их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Если гражданин не зарегистрировал осуществление деятельности в качестве предпринимателя, например, по виду ОКВЭД 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», то его доходы от сдачи имущества в аренду будут облагаться НДФЛ, как у частного лица (письмо МНС России от 6 июля 2004 г. № 04-3-01/398). *

«Главбух» советует

Руководствуйтесь официальной позицией, фактически допускающей два варианта налогообложения доходов от сдачи имущества граждан в аренду. В случае если соблюдаются критерии, установленные для отнесения деятельности к предпринимательской, гражданин вправе уплачивать налоги на эти доходы как предприниматель. Но гражданин также вправе извлекать доходы от принадлежащего ему на праве собственности имущества без регистрации предпринимательской деятельности. В деталях

В деталях

Регистрация в качестве предпринимателя на упрощенке с объектом «доходы» имеет следующие положительные моменты.

Во-первых, ставка налога, уплачиваемого при применении упрощенки с объектом «доходы», составляет 6 процентов, в то время как ставка налога на доходы физических лиц – 13 процентов. Правда, предприниматель обязан уплачивать страховые взносы из расчета стоимости страхового года. Но он сможет в полном объеме уменьшить единый налог на сумму уплаченных страховых взносов (подп. 3 п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). То есть чем выше сумма арендной платы, тем выгоднее гражданину регистрироваться в качестве предпринимателя, применяющего упрощенку с объектом «доходы».

Во-вторых, у проверяющих не будет повода привлечь гражданина к ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации. За отсутствие такой регистрации положен штраф в размере от 500 до 2000 руб. (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ). Однако суды не поддержат инспекторов, если имущество приобретено для личных нужд и временно сдается в аренду. В этом случае регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23).

2. Статья:Учредитель хочет сдать фирме в аренду свою недвижимость

Когда учредителю нужно регистрироваться в качестве предпринимателя

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы

Данный материал будет интересен бухгалтерам фирм и их учредителям — физическим лицам, планирующим сдавать собственную недвижимость в аренду.

Если учредитель-гражданин предлагает своей фирме помещение в аренду, возникает вопрос: а вправе ли он просто так сдавать имущество, или прежде ему нужно стать предпринимателем? Напомним, зарегистрироваться в качестве предпринимателя необходимо, если ведется предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 23 ГК РФ). При этом предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Предпринимательством могут заниматься лица, зарегистрированные в установленном порядке.

Соответственно главный вопрос звучит так: какие действия гражданина могут содержать признаки предпринимательской деятельности? ФНС в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ перечисляет следующие признаки:

— изготовление или приобретение гражданином имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— ведение гражданином учета хозяйственных операций, связанных с осуществлением им сделок;

— взаимосвязь всех сделок, совершенных гражданином в течение определенного периода времени;

— наличие устойчивых связей с продавцами, покупателями либо прочими контрагентами.

Как видите, данные факты довольно обширны. А инспекторы только при наличии достаточных оснований могут посчитать, что в действиях гражданина есть признаки предпринимательской деятельности, и потребовать, чтобы он зарегистрировался как бизнесмен (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.2012 № 20-14/091304@). То есть если гражданин один раз совершил какую-либо сделку, он не обязан становиться предпринимателем. *

Суть вопроса

Разовые сделки, в том числе по сдаче имущества в аренду, не являются предпринимательской деятельностью. Однако налоги с дохода платить нужно все равно.

Что касается именно сдачи недвижимости в аренду, то ФНС России выпустила письмо от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@. В нем сказано, что гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Главное, чтобы с полученного дохода был уплачен НДФЛ.

Но если ваш учредитель сдает в аренду сразу несколько объектов недвижимости, то, скорее всего, здесь можно говорить о наличии в его действиях признаков предпринимательской деятельности. Поэтому в подобной ситуации ему безопаснее стать предпринимателем. А в документах, поданных на регистрацию, указать тот вид деятельности, которым будет заниматься, например «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (ОКВЭД 70.2). Налоги с полученного дохода учредитель-предприниматель будет платить сам в зависимости от выбранной системы налогообложения. Если это УСН с объектом доходы, единый налог за год составит 6% от полученных доходов (ст. 346.20 НК РФ).А если это общая система, то предприниматель будет платить НДФЛ по ставке 13%. *

На заметку

Можно ли одновременно быть учредителем ООО и зарегистрированным индивидуальным предпринимателем

Предпринимателями являются физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 11 НК РФ). А учредить общество с ограниченной ответственностью может как юридическое, так и физическое лицо (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ). Получается, что физлицо, будучи учредителем общества, может одновременно иметь статус индивидуального предпринимателя, никаких запретов законодательством в отношении этого не предусмотрено. *

Читайте также

О том, как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, мы написали в журнале «Упрощенка», 2013, № 8.

Как заключить договор аренды недвижимости с учредителем

Итак, если учредитель однократно заключил сделку по сдаче имущества в аренду, ему не нужно регистрироваться в качестве предпринимателя. И тогда он как физическое лицо вправе оформить договор аренды недвижимости, в том числе и со своей фирмой (ст. 608 ГК РФ). Тот факт, что фирма будет арендовать недвижимость у своего же учредителя, не должен приводить вас как бухгалтера в замешательство. Договор аренды обычный. При этом не забудьте указать в соглашении данные, позволяющие определить арендуемое помещение: его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также зафиксируйте размер, порядок и сроки внесения арендной платы (ст. 614 и 654 ГК РФ).

Памятка

Арендную плату можно полностью учесть в расходах при УСН (подп. 4 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Когда физлицу, сдающему имущество в аренду, нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя

FalseАлександр Косолапов,
начальник отдела специальных налоговых режимов
Департамента налоговой и таможенно-тарифной
политики Минфина России

— Закон связывает необходимость регистрации физлица в качестве предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

Однако если гражданин покупает имущество и в дальнейшем систематически получает прибыль от его использования и эта деятельность осуществляется им на свой риск, то он обязан зарегистрироваться в качестве предпринимателя, указав при этом соответствующий вид деятельности, например «сдача имущества в аренду» (письмо Минфина России от 28.12.2012 № 03-04-05/10-1454). Тогда доходы, полученные от этого бизнеса, будут подлежать налогообложению в рамках выбранного налогового режима — упрощенной системы налогообложения или патентной.

Если же нет оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо может заключить договор о сдаче имущества в аренду и без регистрации в качестве предпринимателя.

На заметку

С доходов учредителя от сдачи имущества в аренду НДФЛ должен удержать арендатор, если сам учредитель не является предпринимателем.

Будет ли ваша фирма налоговым агентом по НДФЛ при оплате аренды учредителю, не являющемуся предпринимателем? Да, с выплачиваемой арендной платы вам нужно исчислить, удержать и перечислить НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Аналогичное мнение у Минфина и ФНС России (см. письма от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@). Чиновники отмечают, что с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация. *


 

3. Статья:«Упрощенцы» могут сдавать в аренду помещения взаимозависимым лицам

Реквизиты решения:

 

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.08.2013 № А11-4616/2012

 

Компания применяла УСН с объектом налогообложения доходы и сдавала торговое здание в аренду. Помещение более 6000 кв. м через цепочку посредников — субарендаторов в конечном счете было передано в субаренду 142 ндивидуальным предпринимателям и 6 организациям для проведения розничной торговли в помещении торгового центра. В арендной цепочке, помимо арендодателя и конечных потребителей, участвовали 3 посредника. И в результате арендная плата для тех, кто стал использовать помещения для бизнеса, в сравнении с изначальной увеличилась более чем в два раза.

Цена вопроса:

32 731 317 руб.

 

При проверке налоговики пришли к выводу, что все посредники-субарендаторы были взаимозависимыми лицами — родственниками и совладельцами. И такая сложная система сдачи в аренду конечным клиентам была создана с единственной целью — уйти от уплаты налогов. К примеру, одним из звеньев в цепи посредников был предприниматель, который одновременно являлся и субарендатором-посредником, и директором компании-истца.

 

По мнению налоговиков, владелец торговых площадей — «упрощенец» сознательно занизил рыночную стоимость аренды помещений, чтобы остаться на УСН. Ведь сдавая в аренду площади по минимальной цене, он получал меньше доходов. Соответственно лимит для сохранения права на упрощенную систему налогообложения (сейчас — 60 млн. руб.) благодаря этому не был превышен. В итоге инспекция доначислила налог по УСН, налог на прибыль, налог на имущество, пени и штрафы на крупную сумму.

 

По мнению суда, инспекция не смогла доказать заинтересованность как «упрощенца», так и субарендаторов в получении какой-либо необоснованной налоговой выгоды и не подтвердила документально создание условий для ухода от налогов. Потому что договоры аренды и субаренды были оформлены правильно. Так что, решил арбитраж, у налоговиков не имелось законных оснований для доначисления налогов. Ведь доказывать законность принятого решения должна та инстанция либо лицо, которые данное решение приняли (ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ). А налоговой инспекции в суде сделать этого не удалось. *

 

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль