Имеет ли организация право сдавать в аренду незавершённое жилое строительство

312

Вопрос

Строительная организация занимается строительством жилых домов и в настоящее время имеет на балансе несколько домов в стадии незавершённого строительства (80%). Вопрос: имеет ли организация право сдавать в аренду незавершённое жилое строительство?

Ответ

сообщаем следующее: Да, организация может передать в аренду объект незавершенного строительства. В пользу этого еще в 2011 году высказался Пленум ВАС РФ в своем постановлении № 73. При заключении договора аренды будущей недвижимости нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия.

СтатьяНовые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

Возможна аренда будущей недвижимости (объектов незавершенного строительства)

Пленум ВАС РФ также разъяснил, что если арендодатель по договору аренды будущей недвижимости не исполнил свои обязательства по передаче вещи арендатору (в том числе потому что обещанный объект не создан или не приобретен арендодателем), то арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса . Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.*

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов. Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен. Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объектнезавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ). Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора. Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства). Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Исключение

Для предотвращения злоупотребления правом (действий в обход закона) Пленум ВАС РФ особо оговорил, что договор аренды будущей недвижимости невозможен в отношении самовольной постройки (даже если он заключен под условием легализации постройки), а также в отношении земельных участков, которые принадлежат владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (даже если владелец намеревается выкупить его). Запрет на распоряжение такими объектами прямо предусмотрен законом (п. 2ст. 222 ГК РФ, п. 4 ст. 20 ЗК РФ), поэтому такие договоры аренды будущей недвижимости ничтожны.

Новые возможности. Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ в сложной конструкции в виде передачи в аренду объектов незавершенного строительства по предварительному договору больше нет необходимости. Теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект. Распространение режима аренды на отношения до регистрации права собственности позволяет в том числе решать вопросы о судьбе неотделимых улучшений, руководствуясь соответствующими нормами главы 34 Гражданского кодекса, а не положениями о неосновательном обогащении, как это было до сих пор.*

Особенности применения. При заключении договора аренды будущей недвижимости нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.*

Нужно заметить, что в постановлении № 73 Пленум ВАС РФ не затронул вопрос о возможности взимания арендной платы за тот период, когда объект аренды используется арендатором лишь для проведения отделочных работ. Между тем встречается такая практика, когда арендатор в этот период не только покрывает расходы на коммунальные услуги, но и вносит плату за пользование. Хотя эта ситуация не нашла отражения в постановлении № 73 , Президиум ВАС РФ недавно продемонстрировал свою позицию по этому вопросу, рассмотрев в порядке надзора дело № А33-18187/2011 (дело было рассмотрено 15.01.13, но текст постановления на момент подписания номера в печать не опубликован). В этом деле ВАС РФ подтвердил право арендодателя получать в указанных выше обстоятельствах плату за пользование, если она установлена договором. Арендатору, пытавшемуся после расторжения договора взыскать перечисленную плату как неосновательное обогащение арендодателя, было отказано в иске (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.12 по делу № А33-18187/2011), и ВАС РФ поддержал позицию суда.

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль