Снимет ли при проверке налоговая инспекция у ИП расходы по оплате арендных платежей

270

Вопрос

Организация на УСН сдает в аренду помещение ИП на усн и ИП тна ЕНВД. 2 договора заключены на срок с 01.01. по 31.12 числа одного года (на год). Гос.регистрация договоров не была осуществлена. Платежи осуществлялись путем безналичного перечисления средств ч/з расчетный счет.Вопросы:1. При проверке снимет ли налоговая инспекция у ИП расходы по оплате арендных платежей (интересует арбитражная практика и разъяснения налоговых органов)?2. Если бы договор заключили на срок с 01.01 по 30.12 одного года (на день меньше года), подлежал бы такой договор гос.регистрации? (есть ли какие либо разъяснения по поводу срока заключения договора аренды недвижимого имущества на срок менее года - что это значит)3.Если заключить дополнительное соглашение с изменением срока, на который был заключен договор аренды (срок будет менее года), будет ли подлежать такой договор гос. регистрации (положительная и отриц. арбитражная практика)4. При проверке налоговой инспекцией ИП на ЕНВД будут ли какие-нибудь проблемы с определением физического показателя (площадь арендуемого помещения) Площадь прописана в договоре аренды.Все вопросы интересуют исключительно с точки зрения налогов, так как стороны договоров претензий к друг другу не имеют.

Ответ

сообщаем следующее:

1) Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то договор аренды, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации. При отсутствии государственной регистрации договора аренды имущества арендатор, применяющая упрощенную систему налогообложения, не вправе включать в расходы арендую плату, однако судебная практика показывает, что суды в данном случае встают на сторону арендаторов.

2) Если договор заключен на срок менее года (например, до 30.12 т.г.), то регистрация договора аренды не нудна.

3) При уменьшении срока договора аренды можно составить дополнительное соглашение (ст.421 ГК РФ). При этом, если измененный срок менее года, государственная регистрация договора не требуется.

4) Рассчитывать ЕНВД нужно только с использованием того размера площади торгового зала, который указан в инвентаризационных и правоустанавливающих документах. В частности, к таким документам относится договор аренды. Следовательно, при отсутствии госрегистрации договора аренды у арендатора могут возникнуть проблемы при налоговой проверке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Организация может учесть расходы на арендную плату до момента заключения (госрегистрации) договора, если его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения такого договора.

Расходы на аренду имущества учитываются как прочие расходы, связанные с производством или реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть в том числе подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством России (п. 1 ст. 252 НК РФ).

В пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ сказано, что договор аренды считается заключенным с момента его госрегистрации.*

Таким образом, до момента госрегистрации договора организация не вправе учитывать расходы на аренду по этому договору.

Арендодатель и арендатор могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Поэтому арендатор, получив в пользование здание до момента госрегистрации договора аренды, вправе учитывать арендные платежи с момента получения здания в пользование.

Такой вывод следует из пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Аналогичное мнение высказано в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18, УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2008 г. № 19-12/121861от 29 февраля 2008 г. № 20-12/019088.

Из рекомендации «Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения»

 

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации* (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок* (п. 2 ст. 621п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.*

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года.* То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.

Такой порядок следует из положений статьи 26пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

Срок аренды имущества указывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если такого срока в договоре нет, то он считается неопределенным. В этом случае и арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды. Об этом говорится в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Для отдельных видов имущества (видов аренды) законодательством введены ограничения по сроку аренды. Например, земельные участки, относящиеся к государственной собственности, могут быть арендованы под недвижимость на срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). Поэтому, если в договоре аренды такого имущества не указан срок аренды и стороны не отказались от его исполнения, договор прекращается по истечении предельного срока. Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

 

Театр начинается с вешалки, а бизнес — с аренды. Подавляющее большинство «упрощенцев» арендует офисы. В связи с этим арендная плата является стабильной и весьма значительной статьей расходов. Такие расходы после оплаты и осуществления можно учесть в налоговой базе по УСН. Однако при некоторых обстоятельствах налоговики могут не признать издержки на аренду. Рассмотрим эти обстоятельства и обсудим, какие действия помогут вам избежать претензий со стороны чиновников.

Ситуация №2 Договор заключен на год или больше, но не зарегистрирован

В чем проблема. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, нужно зарегистрировать ( п. 2 ст. 651 ГКРФ ). До регистрации такой договор считается незаключенным, а значит, налоговики смогут перечисленную по нему арендную плату исключить из расходов и доначислить вам «упрощенный» налог. Напомним, что все расходы «упрощенцев» должны быть подтверждены документами. В данном же случае договор аренды, по сути, является недействительным.*

Как исправить. Логичнее всего зарегистрировать все-таки долгосрочный (длящийся год или более) договор аренды недвижимости. Однако государственная регистрация — занятие достаточно хлопотное и небыстрое. Поэтому, если есть возможность, можно пойти другим путем. Внесите в договор изменения, указав, что он заключен на неопределенный срок. Такие договоры регистрировать не нужно, а значит, вы без рисков будете учитывать арендную плату в расходах.

Однако здесь нужно принять во внимание особенности договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца ( п. 2 ст. 610 ГКРФ ). На наш взгляд, данное обстоятельство не должно препятствовать заключению бессрочного договора. Во-первых, не факт, что арендодатель пожелает вскоре после подписания договора от него отказаться. А во-вторых, даже если это и случится, то три месяца — это достаточно большой срок для того, чтобы подыскать новое помещение под офис.

Для тех, кто не желает заключать бессрочный договор аренды, можем предложить еще один вариант. Установите в договоре аренды, что он действует максимум 11 месяцев. Такие договоры аренды недвижимости регистрировать не нужно, и вы сможете списывать в расходы арендную плату.* После того как срок договора аренды истечет, его можно будет пролонгировать. В этом случае фактически по окончании первоначального срока начнет действовать новый договор аренды на тех же условиях. Его срок опять же будет меньше года, следовательно, регистрации не потребуется. К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ в пункте 10 информационного письма от 16.02.2001 №59. Тем не менее данный вариант достаточно рискованный, поскольку чиновники так и не пришли к единому мнению. Одни поддерживают позицию Президиума ВАС РФ, считая, что регистрироватьдоговор аренды в рассматриваемом случае не нужно ( письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 №20-12/015152.3 ). Другие же указывают, что если общий срок арендыпосле продления становится больше года, то его нужно регистрировать ( письмо ФНС России от 13.07.2009 №3-2-06/76 ). Как поступать в подобной ситуации, решать, конечно, вам. Если же вы, продлив срок договора аренды, не станете его регистрировать, а налоговики решат с этим поспорить, будьте уверены, что суд, скорее всего, примет решение в вашу пользу и подтвердит, что арендную плату по такому договору можно учитывать в расходах ( постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2008 №А42-2352/2007 ).

 

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. При этом договор считается заключенным именно с момента такой регистрации. Минфин России в письме от 25.01.13 № 03-03-06/2/6 признал, что в расходы по налогу на прибыль можно включить арендные платежи по незарегистрированному договору с момента получения здания в пользование. Для этого вдоговоре аренды должно быть прописано, что арендатор получает в пользование здание до государственной регистрации договора аренды. Аргумент ведомства: согласно пункту 2статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Существует также другая позиция, согласно которой обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей по договору аренды для целей налогообложения прибыли организаций является государственная регистрация такого договора (письма Минфина России от 06.03.08 № 03-03-06/1/152 и УФНС России по г. Москве от 09.08.10 №16-15/083639@).*

Третья точка зрения отражена в письме Минфина России от 05.03.11 № 03-03-06/4/18. В частности, для учета арендных платежей по незарегистрированному договору аренды недостаточно указать в договоре аренды, что организация-арендатор получила в пользование арендованное здание до его государственной регистрации. По мнению финансового ведомства, необходимо выполнение еще одного условия — документы должны быть поданы на государственную регистрацию.

А.А. Спирихин, старший аудитор ООО «Алинга Консалтинг»: «Споры в отношении расходов по незарегистрированному договору аренды имеют давние корни. На мой взгляд, если в договор включен пункт о том, что правоотношения распространяются на периоды, предшествующие регистрации арендного соглашения, то налогоплательщик вправе включить спорные расходы в базу по налогу на прибыль. Аналогичная позиция действует и в отношении принятия расходов по лицензионным соглашениям. Однако следует помнить, что подобная льгота выдается своеобразным авансом, и, если по каким-то причинам договор не будет зарегистрирован, налоговики откажут в признании расходов»

 

«Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:... установил:

ООО «Клинская сельхозтехника» (далее – общество, заявитель) с учетом уточнения заявленных требований обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании част

  1. Ситуация: Можно ли при расчете налога на прибыль учесть арендную плату за здание, если договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован. Договор аренды заключен на срок более года
  2. Рекомендация: Как заключить договор аренды
  3. Статья: Подводные камни договора аренды
  4. Статья: Платежи по договору аренды можно списать и в отсутствие его регистрации
  5. Постановление ФАС МО от 26.08.2010 № КА-А41/9668-10:
Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль