Заключение договора аренды с субарендатором

705

Вопрос

Организация выиграла право аренды муниципального помещения. Договор ещё не подписан. Будущему арендатору КУМС уже озвучил условие, что при сдаче помещения арендатором в СУБАРЕНДУ стоимость платы за субаренду не должна превышать себестоимости аренды. Иными словами, субаренда не должна стоить больше, чем аренда. Ссылаются на закон №135 ФЗ о "Защите конкуренции". Вопрос: Действительно ли есть такое требование?

Ответ

Нет, в Законе "О защите конкуренции" нет условий, прямо запрещающих арендатору муниципального имущества сдавать его в субаренду по цене, выше установленной договором с муниципальным образованием. Единственное упоминание о субаренде – в статье 17.1 Закона № 135-ФЗ. В соответствии с ней, муниципальное имущество может быть передано в субаренду без проведения торгов, но только с согласия собственника.

Однако на практике арендодатели муниципального имущества зачастую запрещают арендаторам сдавать его по цене, выше установленной в договоре аренды. Такой запрет, даже при отсутствии его в Законе № 135-ФЗ, может быть установлен договором аренды с МО, или нормативными актами муниципального образования. Кроме того, даже при отсутствии такого условия в договоре или нормативном акте, администрация муниципального образования может просто не дать согласия на передачу имущества в субаренду, если его не устроит субарендная плата, которую арендодатель может установить при анализе положений договора субаренды.

Обоснование

Закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"

«Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

3.1. Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:

1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;

2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав».

Из рекомендации Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы, Натальи Шмаковой, кандидата юридических наук, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Александры Ёрш, кандидата юридических наук, помощника заместителя председателя ВАС РФ (до августа 2014 г.), доцента кафедры гражданского права и процесса РАНХиГС при Президенте РФ

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества

Анализ судебной практики позволяет определить наиболее актуальные споры, возникающие из договоров аренды государственного и муниципального имущества.

1. Споры об изменении размера арендной платы. В последние годы количество таких споров возросло именно в сфере оборота недвижимых объектов, принадлежащих России, ее субъектам и муниципальным образованиям. Они определяют размер арендной платы либо порядок ее расчета в соответствующих правовых актах. Нередко арендаторы оспаривают такие акты в суде, полагая, что это нарушает их права.

2. Споры о взыскании задолженности по арендной плате с арендаторов государственного и муниципального имущества.

3. Споры о расторжении договоров аренды государственного и муниципального имущества в связи с существенным нарушений арендатором их условий. В этой категории стоит особо отметить споры между арендатором и арендодателем – субъектом РФ или муниципалитетом, возникающие в связи с передачей арендованного имущества без согласия собственника в субаренду.

Споры, возникающие при субаренде публичного имущества

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) предусматривает, что арендатор может передавать арендуемое им государственное и муниципальное имущество в субаренду третьим лицам без проведения торгов (подп. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

При этом требования к площади имущества, которое может быть передано в субаренду без проведения торгов, отменены Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ«О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Следовательно, арендатору для того, чтобы сдать арендуемое им публичное имущество в субаренду без проведения торгов, теперь достаточно только получить согласие собственника. В противном случае суд по иску арендодателя может признать такой договор субаренды недействительным и применить последствия недействительности (ничтожности), обязав субарендатора возвратить арендуемое имущество арендатору.

Пример из практики: передача имущества в субаренду без согласия его собственника неправомерна. Поэтому суд пришел к выводу о ничтожности такого договора и обязал субарендатора вернуть помещение арендатору

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель), научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области и ООО «У.» (арендатор) заключен охранно-арендный договор, согласно которому обществу в аренду переданы нежилые помещения в здании – памятнике архитектуры.

ООО «У.» заключило с ООО «С.» договор субаренды, согласно которому ООО «С.» во временное пользование передано отдельно стоящее нежилое здание. Впоследствии ООО «У.» обратилось в суд с иском о признании договора субаренды недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «С.» возвратить здание ООО «У.».

Суд установил: к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на право заключения этих договоров за исключением случаев, названных в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом доказательств согласия собственника на передачу здания в субаренду не представлено. Следовательно, передача здания в субаренду неправомерна (постановление ФАС Уральского округа от 9 августа 2011 г. № Ф09-4773/11).

Суд может вынести решение о взыскании с арендатора неустойки (штрафа), предусмотренной договором за передачу арендуемого имущества в субаренду без согласия собственника имущества.

Пример из практики: с арендатора взыскан штраф за передачу помещений в субаренду без согласия собственника имущества

Между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и ООО «Ф.» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений. Впоследствии ООО «Ф.» передало арендуемые нежилые помещения без согласия арендодателя во временное владение и пользование ООО «К.». Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в суд.

В договоре аренды указано, что за сдачу арендуемых помещений в субаренду без разрешения начисляется штраф, равный пятикратной годовой арендной плате за сданные в субаренду помещения. Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что истец – собственник арендуемых помещений дал согласие на их передачу в субаренду, отсутствуют. Суд принял решение о взыскании с ООО «Ф.» в пользу собственника – Департамента имущественных отношений администрации г. Перми штрафа за незаконную передачу арендуемых помещений в субаренду (решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 декабря 2007 г. по делу № А60-10457/2007-С4).

Эти примеры из судебной практики показывают, что истцами, оспаривающими заключение договора субаренды, могут выступать как арендаторы, так и арендодатели – государственные или муниципальные органы. Арендатор, который передает имущество в субаренду без согласия собственника, рискует, поскольку суд вынесет решение о недействительности такого договора (ст. 173.1 ГК РФ).

Кроме того, в случае заключения договора субаренды без согласия собственника договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке. Так, в связи с признанием договора аренды расторгнутым суд возложил на арендатора обязанность освободить спорное сооружение и передать его муниципалитету-арендодателю. При этом суд исходил из того, что передача имущества в субаренду без согласия собственника является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения (постановление ФАС Уральского округа от 4 апреля 2012 г. № Ф09-684/12 по делу № А76-13747/2011,определением ВАС РФ от 5 мая 2012 г. № ВАС-5865/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Закон о защите конкуренции запрещает при заключении договоров аренды без проведения торгов в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования сдавать это имущество, предоставленное хозяйственным обществам, в субаренду. При этом запрет должен быть установлен в самом договоре аренды (подп. 3 п. 3.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Имеет ли субарендатор право в случае досрочного прекращения договора аренды заключить договор аренды на арендуемое им по договору субаренды имущество

Да, субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Заключение договора аренды с субарендатором в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды не является нарушением антимонопольного законодательства. Дело в том, что данный случай является исключением, которое предусмотренопунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 12 разъяснения ФАС России от 1 ноября 2011 г. по применению статьи 17.1Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Как показывает судебная практика, если срок действия договора субаренды истек до окончания действия договора аренды, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды. Суды разъясняют, что право субарендатора заключить самостоятельный договор аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль