Порядок пользования земельным участком между тремя собственниками

73

Вопрос

Подскажите как "прописать" порядок пользования земельным участком между тремя собственниками помещений, расположенных в одном нежилом 2-х этажном здании. На сегодня мы пытаемся отмежевать это здание,которое в свою очередь расположено на земельном участке площадью 49900кв.м и все собственники помещений в доле на общую площадь земельного участка.Собственников помещений кроме нас двое. Общая площадь здания 7000кв.м.в том числе 1-й собственник-850кв.м, у 2-го собственника помещение площадью 600кв.м,остальная площадь наша (ООО АТХ-5).Спор де 2года Я имею ввиду каким локальным (или другим)документом между всеми собственниками,которое бы имело юридическую силу,.

Ответ

Собственники помещений в здании являющиеся собственниками долей в праве на земельный участок, вправе заключить соглашение об определении порядка использования земельного участка занимаемого зданием.

Соглашение о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности заключают все участники долевой собственности, на что указано в п.1 ст.247 ГК РФ. Соглашение о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (в т.ч. участком), заключается в интересах собственников помещений в здании. Допустимость заключения данного соглашения обусловлена п.2 ст.421, п.1 ст.247 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Какой договор является непоименованным

«Понятие непоименованного договора

Непоименованный договор – это договор, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ), но не противоречит им (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Что значит «не предусмотрен»?

Это значит, что нет специальных правовых норм, которые можно было бы применить к такому договору и которые бы регулировали отношения сторон из такого договора (например, требования к форме, существенным условиям, правам и обязанностям сторон и т. д.).

Причем речь идет о регулировании гражданско-правового характера (ст. 2 ГК РФ). Даже если в отношении договора есть специальное регулирование иного характера (например, налогового), то это не повод считать договор поименованным.

Пример непоименованного договора, упомянутого в налоговом законодательстве

Договор аутстаффинга – договор о предоставлении персонала (сотрудников).

В настоящее время аутстаффинг не урегулирован гражданским законодательством. Однако Налоговый кодекс РФ предусматривает специальные налоговые последствия договоров предоставления персонала (подп. 4 п. 1 ст. 148подп. 19 п. 1 ст. 264п. 7 ст. 306).

В то же время с 1 января 2016 года вступит в силу Федеральный закон от 5 мая 2014 г. № 116-ФЗ, который вводит в Закон РФ от 19 апреля 1991 г. № 1032-1 «О занятости населения в Российской Федерации» понятие договора о предоставлении труда сотрудников (персонала) – его квалифицирующие признаки, а также устанавливает:

  • требования к сторонам такого договора;
  • требования к его существенным условиям;
  • ограничения в использовании договора.

При этом Закон № 116 указывает на то, что предоставление труда сотрудников (персонала) является услугой, то есть на него помимо вводимых норм будут распространять свое действие:

  • нормы главы 39 «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса РФ;
  • нормы главы 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ, если это не противоречит нормам главы 39Гражданского кодекса РФ, а также специфике предмета договора возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК РФ).

Поэтому скоро можно будет говорить о договоре аутстаффинга как о поименованном договоре.

Таким образом, договор считается непоименованным и в том случае, если он фактически в законе поименован (упомянут), но не урегулирован надлежащим образом. Поэтому некоторые авторы предпочитают вместо термина «непоименованный» использовать термины «договор необычного содержания», «нетипичный», «аномальный», «безыменный» («безымянный»), «неквалифицированный». Более того, в литературе иногда встречается даже особая классификация договоров на три группы: поименованные, непоименованные и упомянутые. Однако по сути (правовому регулированию) упомянутые договоры ничем не отличаются от непоименованных.

Примеры упомянутых в законе непоименованных договоров

1. Договор между субъектами инвестиционной деятельности

На необходимость заключать данные договоры указано в пункте 1 статьи 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», однако отсутствует какое-либо их регулирование гражданско-правового характера. Так, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд указал: «Инвестиционный договор по своей правовой природе является не поименованным в Гражданском кодексе Российской Федерации договором, условия которого определяются по усмотрению сторон с учетом положений Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"» (постановление от 26 марта 2014 г. № 18АП-2084/2014 по делу № А07-17129/2013).

2. Договор на размещение рекламы на транспортном средстве

Данный договор заключают рекламодатель и собственник транспортного средства (уполномоченное им лицо либо лицо, обладающее иным вещным правом на транспортное средство). Указание на договор содержится в пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе». Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в отношении этого договора особо отметил: «Возникшие между сторонами правоотношения регулируются общими положениями об обязательствах Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации "Возмездное оказание услуг", а также Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ "О рекламе"» (постановление от 30 ноября 2011 г. по делу № А56-12983/2011).

3. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции

Этот договор заключают владелец рекламной конструкции и собственник (либо управомоченное им лицо) земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция (п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»). В отношении данного договора ФАС Западно-Сибирского округа указал: «Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции относится к группе не поименованных в ГК РФ договоров, несмотря на это, его содержание не должно противоречить общим положениям ГК РФ. Статьей 19 Закона о рекламе установлен только вид подлежащих заключению договоров, а именно договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в остальном стороны должны действовать по своему усмотрению» (постановление от 27 февраля 2012 г. по делу № А75-8118/2010).

4. Соглашение о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности

Данное соглашение заключают все участники долевой собственности, на что указано в пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, однако какого-либо гражданско-правового регулирования для данного соглашения нет. ФАС Восточно-Сибирского округа при рассмотрении одного из дел указал: «...договор... является соглашением собственников о порядке пользования общим имуществом, заключенным в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме... от собственного имени, со ссылкой на пункт 2 статьи 421, пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации» (постановление от 22 мая 2014 г. по делу № А33-14502/2013)*».

2.Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом

«Долю в общем имуществе имеет каждый собственник помещения

В постановлении Президиума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 содержится целый ряд выводов, которые должны кардинальным образом изменить подход судебных инстанций к решению вопросов по поводу содержания и распоряжения общим имуществом нежилого здания.

Во-первых, теперь к отношениям компаний – собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания можно по аналогии применять нормы, регулирующие отношения в сфере жилой недвижимости.

Во-вторых, для нежилых зданий в постановлении введено понятие «общее имущество здания» и приведен примерный список объектов, которые относятся к такому имуществу.

В-третьих, право общей долевой собственности на это имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Таким образом, если право собственности на помещение перешло к новому собственнику, одновременно переходит и доля в праве на общее имущество здания. Не важно, имеется ли указание на это в договоре об отчуждении помещения.

В-четвертых, теперь размер долей в праве собственности на общее имущество здания фиксирован. Он определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Так что, если в результате перепланировки собственник увеличил площадь своего помещения, должна увеличиться и его доля в праве на общее имущество здания. Суд может определить и иной размер доли, если «объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». А вот по соглашению собственников помещений размер доли в праве общей собственности поменять нельзя.

СОВЕТ В ТЕМУ

Собственники, владеющие нежилыми помещениями в одном здании, могут создать юридическое лицо, осуществляющее управленческие функции.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 постановления от 23.07.09 № 64, который позволяет применять к нежилым помещениям нормы, регулирующие отношения между собственниками квартир. Данное юридическое лицо (к примеру, некоммерческое партнерство) фактически может выполнять функции товарищества собственников жилья по отношению к собственникам нежилых помещений.

Собственник всех помещений может стать собственником здания

До сих пор в российском законодательстве не решен вопрос о том, что представляет собой здание: самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов (помещений). Эта законодательная неточность создает возможность одновременной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем помещения. В результате собственник может, например, передать в залог здание, в котором ему не принадлежит ни одного помещения.

Пленум предпринял попытку разрешить эту проблему, установив правила «дробления» здания на отдельные помещения и «слияния» всех помещений в здании. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений (ст. 24 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), то при этом автоматически прекращается право собственности на здание. Такое здание перестает быть объектом недвижимости. Об этом делается соответствующая запись в ЕГРП. С момента, когда хотя бы одно из помещений, находящихся в здании, поступило в собственность иного лица, возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания.

Возможна и обратная ситуация, когда совокупность помещений «превращается» в здание. У всех помещений может появиться единый собственник, например, в результате их скупки у остальных собственников или слияния двух собственников-компаний. В таком случае хозяин всех помещений может выбрать один из двух вариантов регистрации своих прав. Во-первых, он вправе просто оставить все как есть – быть собственником помещений, не регистрируя здание как «возникший» после скупки помещений объект права. Во-вторых, собственник может избрать правовой режим здания как единого объекта. Для этого ему нужно обратиться в орган Росреестра с соответствующим заявлением. С момента внесения в ЕГРП соответствующей записи у заявителя возникает право собственности на здание и прекращается право собственности на отдельные помещения.

Получается, что объектом права может быть либо здание, либо расположенные в нем помещения, но не то и другое одновременно. При таком подходе здание не существует как объект права, если помещения в нем принадлежат хотя бы двум собственникам. Соответственно в отношении такого здания нельзя заключить сделку купли-продажи, ипотеки и т. п. Продать или заложить можно лишь определенные помещения.

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли сдать в пользование такую часть общего имущества здания, как кровля или стена?

Да. Такое имущество можно передать в пользование с согласия всех собственников. Стороной договора о предоставлении общего имущества в пользование будут все сособственники помещений. К такому договору по аналогии применяются нормы об аренде, в том числе о регистрации договора, заключенного на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Общее имущество не может принадлежать одному лицу

На практике возможны ситуации, когда один из собственников основных помещений в нежилом здании значится в ЕГРП и в качестве единственного собственника вспомогательных помещений. Ссылаясь на свое право собственности, он может чинить соседям препятствия в пользовании этими помещениями. В данной ситуации другие собственники могут обратиться в суд.

Злоупотребления, связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. На этот счет в постановлении от 23.07.09 № 64 есть специальное пояснение: собственник вправе подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Таким образом, лица, которые числятся индивидуальными собственниками подвалов, чердаков и тому подобных вспомогательных помещений, фактически имеют лишь долю в праве собственности на них независимо от того, что на этот счет записано в ЕГРП.

Злоупотребления, не связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. Пленум не рассматривал вопрос о том, какие требования должен предъявлять истец, если нарушение его прав не связано с лишением доступа во вспомогательные помещения. Однако судебная практика показывает, что в такой ситуации можно применять негаторный иск. Например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа удовлетворил иск одного собственника нежилых помещений к другому собственнику об обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом. Суд согласился с тем, что действия ответчика по отключению водоснабжения нарушали права и законные интересы истца (постановление от 11.09.07 № Ф03-А51/07-1/3190).

Сособственники могут договориться о расходах

Собственники могут заключить договор о порядке пользования общим имуществом. Суды и раньше признавали возможность их заключения (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.11.07 № Ф03-А73/07-1/3826). Но постановление от 23.07.09 № 64 предъявляет новые требования: решение о режиме использования общего имущества должно приниматься в порядке, установленном для голосования собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ). В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие сособственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи в аренду.

Правда, нужно учитывать, что даже соглашение, подписанное всеми соседями, не всегда гарантирует, что собственнику компенсируют расходы на содержание общего имущества. Проблема в том, что оправданность таких расходов надо еще доказать (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.08 № А06-6139/2007-7). Поэтому в соглашении собственников лучше прописать как возможные расходы на содержание общего имущества, так и состав этого имущества (вспомогательные помещения и коммуникации)*».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль