Расторжение договора аренды

25

Вопрос

Фирма 1, ООО, является арендатором земельного участка у города (собственность муниципальная) Единственный участник ООО Администрация, По уставу назначен избранный Совет директоров, Исполнительный орган - директор Фирма 2, ООО, является арендатором земельного участка у Фирмы1 по договору субаренды.При заключения договора субаренды земельного участка по Уставу ООО требуется согласие Участника - Арендодателя (Администрации), которое было получено до заключения договора.Фирмой 2 все условия договора выполнялись, договор был заключён на 5 лет, однако после окончания срока не был расторгнут ни одной из сторон и считается действующим на неопределённый срок.Директор Фирмы1 расторгает заключённый, зарегистрированный договор в одностороннем порядке, не получив согласия Учредителя- Арендатора или совета директоров.Фирма2 не намерена расторгнуть договор.Сделка может быть признана КРУПНОЙ, исходя из определённой Уставом ООО Фирмы1 стоимости.Можно ли оспорить действия директора фирмы1, имел ли он право единолично расторгнуть договор?Нужно ли было директору согласовывать Расторжение договора с Учредителем – Арендатором, если в Уставе ООО заключение договоров субаренды возможно только с согласия Арендодателя.

Ответ

Да, данные действия следует оспорить. Руководитель организации 1 не имел право расторгать договор в одностороннем порядке.

Дело в том, что право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором. В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

По требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (ст. 619 ГК РФ). Но если таких нарушений не было право на внесудебный отказ от договора аренды нарушает права арендатора.

Арендатору в данном случае следует обратиться в арбитражный суд.

Обоснование

1. Из рекомендации Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

Галина Богдановская, кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу, кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Дмитрий Чваненко, начальник юридического отдела компании «Русский проект»

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

1. В договоре не указан срок аренды.

2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

2. Из рекомендации Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества

Галина Богдановская, кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу, кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Дмитрий Чваненко, начальник юридического отдела компании «Русский проект»

Споры о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором его условий

По требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (ст. 619 ГК РФ).

Арендодатели, например, предъявляют иски о расторжении договора в связи с использованием помещения не по целевому назначению, в связи с ненадлежащей уплатой арендных платежей, неисполнением обязательств, связанных с эксплуатацией арендуемого имущества, его перепланировкой и переоборудованием и т. д.

При рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства:

  • нарушил ли арендатор условия договора аренды;
  • является ли такое нарушение условий договора существенным;
  • соблюден ли истцом порядок досудебного урегулирования спора.

Если, в частности, отсутствует нарушение условий договора либо такие нарушения несущественны, то суд откажет в удовлетворении исковых требований арендодателя.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку арендодатель не доказал нарушения арендатором его условий и существенности такого нарушения

Между муниципалитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания. В договоре установлено, что арендатор обязан согласовывать с арендодателем переоборудование и перепланирование здания. В связи с перепланировкой здания без его согласия арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450, подпункта 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Суды обоснованно установили, что арендодатель не доказал как факт нарушения обществом условий договора в виде проведения перепланировки здания, так и существенность данного нарушения. В связи с чем они пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 ноября 2011 г. по делу № А19-19272/10).

Если арендодателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный действующим законодательством, то решение может быть вынесено не в его пользу. Пункт 29 информационного письма № 66 содержит следующее разъяснение: если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения. Судебная практика показывает: если уведомление, представленное арендодателем в подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, содержит лишь предложение расторгнуть договор, но при этом не содержит предложения об устранении допущенных ответчиком нарушений, то суд придет к выводу, что арендодателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 января 2012 г. по делу № А19-6150/2011).

В удовлетворении требования арендодателя расторгнуть договор аренды суд может отказать, если арендатор устранил те нарушения, которые послужили основанием для обращения арендодателя в суд (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 декабря 2011 г. по делу № А79-7410/2009, определением ВАС РФ от 6 апреля 2012 г. № ВАС-7223/10 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль