Налог при продаже имущества физическим лицом

330

Вопрос

Нежилое помещение было приобретено в собственность физическим лицом в августе 2006г. Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем и находясь на упрощенной системе налогообложения (доходы 6%) использовал помещение для предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли от пользования имуществом. До марта 2013г. данное помещение сдавалось в аренду. С марта 2013г. по октябрь 2014г. помещение не использовалось , но проводился активный поиск арендаторов т.е помещение размещалось в рекламных сайтах, был размещен рекламный баннер но тщетно, помещение так и не нашло своего арендатора и в октябре 2014 г. оно было продано. Денежные средства от продажи помещения были перечислены на счет физического лица и отражены в книге учета доходов. Был оплачен налог 6% от доходов, что подтверждает использование данного помещения в предпринимательской деятельности. Сейчас на данном этапе возникла следующая коллизионная ситуация с ИФНС мне пришло налоговое уведомление на оплату налога на имущество физических лиц за 2014г. по данному объекту. Мною было направлено обращение в ИФНС, но сроки рассмотрения у них до 30 дней, а налог необходимо оплатить до 1 октября 2015 г. в противном случае возникнет пеня. Прошу разъяснить возникает ли у меня обязательство по уплате налога на имущество физических лиц если я уже заплатил 6% от доходов, ведь единый налог по УСН предусматривает и налог на имущество?

Ответ

Действительно, коммерсанты на «упрощенке» по общему правилу НДФЛ с доходов от деятельности на УСН не уплачивают (письма Минфина России от 13.08.2013 № 03-11-11/32808 и от 26.06.2013 № 03-11-11/24263). Поскольку применение УСН предусматривает освобождение от уплаты этого налога (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Однако при продаже недвижимости есть свои нюансы. И, по мнению чиновников, вид уплачиваемого налога с полученного дохода от продажи, будет зависеть от того, какая деятельность у вас указана в ЕГРИП.

Так, если в ЕГРИП у вас была зарегистрирована деятельность по реализации имущества, например, «Покупка и продажа недвижимого имущества», то платить с полученного дохода следует налог при УСН. Исключение --  если вы прекратили использовать имущество в предпринимательской деятельности и продали его. Тогда полученный доход от продажи данного объекта не будет учитываться при расчете налоговой базы по УСН. И его следует облагать НДФЛ. На это указали ФНС России в своем письме от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ и Минфин России в письме от 06.03.2012 N 03-04-05/3-260. Следовательно, если вы, прежде чем продать имущество, прекратили его использование в бизнесе, с вырученных сумм вам придется заплатить НДФЛ.

Если деятельность по продаже имущества не заявлена в ЕГРИП, то с полученного дохода следует перечислить НДФЛ (письма Минфина России от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 19.05.2011 N 03-11-11/131 и от 15.10.2013 N 03-11-11/42962). Так как в таком случае считается, что вы реализуете личное имущество.

Однако у судей на этот счет иное мнение. Они считают, что законодательство не связывает понятие "индивидуальный предприниматель" с осуществлением определенного вида деятельности. Физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке в качестве ИП и ведущее предпринимательскую деятельность, в целях налогообложения рассматривается в качестве предпринимателя независимо от того, в какой деятельности оно занято. Поэтому все виды деятельности, осуществляемые бизнесменом после госрегистрации, должны рассматриваться в качестве предпринимательской (постановления АС ПО от 15.01.2015 N Ф06-18820/2013 по делу N А72-3193/2014, ФАС ДВО от 28.06.2006, 21.06.2006 N Ф03-А59/06-2/1674, ФАС ПО от 26.09.2013 по делу № А65-9768/2012). Поэтому, можете попытаться оспорить решение налоговиков, ориентируясь на данные постановления. Но скорее всего они займут сторону ФНС и Минфина.

Если вы заключили договор от лица гражданина, а не предпринимателя (т. е. продажа в личных целях), то с полученного дохода вам придется заплатить НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 210 НК РФ). Ведь на упрощенке НДФЛ не облагаются только те доходы, которые получены от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). А поскольку вы перестали использовать имущество в своей деятельности и продали в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса. При этом срок владения имуществом значения не имеет. Воспользоваться льготой по НДФЛ, которая предусмотрена абзацем 1 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, то есть не платить налог вовсе, вы не сможете. Данная норма не распространяется на доходы, полученные при реализации имущества, которое когда-то использовалось в предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060, от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365). По той же причине не получится использовать и имущественный вычет (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если же договор купли-продажи вы заключили от своего имени как от предпринимателя, то платить НДФЛ не надо. Поскольку ваши доходы будут относиться к доходам от предпринимательской деятельности и с них надо перечислить единый налог при УСН. Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ. Что касается имущественного вычета, то при расчете единого налога он неприменим в принципе. А чтобы доходы от продажи смело признавать в рамках предпринимательской деятельности и платить упрощенный налог, а не НДФЛ, помимо договора, вам стоит запастись и другими документами. Например, актами приемки выполненных работ (услуг) и прочей первичкой, из которых будет следовать, что продавцом (исполнителем) являетесь вы именно как предприниматель. То есть в таких документах должны быть указаны реквизиты свидетельства о регистрации вас в качестве предпринимателя (письма Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-04-06/3-52, от 1 февраля 2011 г. № 03-04-06/3-14). Поскольку на практике инспекторы, чтобы понять, что доходы относятся к поступлениям от предпринимательской деятельности, будут оценивать разные факторы в совокупности. Это и первичные документы, и обстоятельства совершения сделки, и прочие условия.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль