Неотделимые улучшения арендованного имущества

191

Вопрос

Организация УСН (доходы минус расходы), сдает офисное помещение в аренду. Арендаторы в счет арендных платежей поставили в помещениях сплит-системы. Как правильно оформить эту операцию, как она отразиться в налоговом и бухгалтерском учете?

Ответ

Монтаж стационарной системы вентиляции (сплит-системы) относится к неотделимым улучшениям. Подробный порядок отражения в учете арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества приведен ниже в материалах Системы Главбух.

1. Рекомендация:Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении неотделимые улучшения арендованного имущества

Виды улучшений имущества

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок – передача неотделимых улучшений возможна и сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую, например возмещение деньгами или за счет арендной платы.*

Это следует из пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Главбух советует: если арендодатель возмещает расходы арендатора на неотделимые улучшения по окончании договора аренды, компенсируйте их в сумме действительной стоимости на момент возврата объекта аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 22 сентября 1998 г. № 2405/98). Дело в том, что рыночная стоимость улучшений, которые произвел арендатор на момент выполнения работ, может существенно снизиться к моменту их получения арендодателем. Для оценки действительной стоимости полученных улучшений целесообразно привлечь независимого оценщика (см., например, постановление ФАС Московского округа от 12 сентября 2002 г. № КГ-А40/5998-02).

Что относится к неотделимым улучшениям

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции (сплит-системы) и т. д.*

Бухучет

Порядок бухучета неотделимых улучшений, полученных на баланс арендодателя, зависит от двух факторов:
– порядка учета неотделимых улучшений (как самостоятельный объект имущества или как капитальные вложения в объект аренды);
– условий проведения улучшений (компенсируются они арендатору или нет).

Если арендодатель принял решение учесть неотделимые улучшения как самостоятельный объект имущества, включите его в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01абз. 2 п. 42 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

При этом, если стоимость произведенных работ компенсируется арендатору, в учете сделайте запись:

Дебет 08 Кредит 76 (60)
– отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, полученные на баланс арендодателя.*

Поступление неотделимого улучшения в форме отдельного объекта основных средств на баланс оформите актом. Например, по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1аформе № ОС-1б), утвержденным постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Кроме того, на новое основное средство нужно открыть отдельную инвентарную карточку, например, по форме № ОС-6. Подробнее об оформлении первичных документов см. Как организовать документооборот в бухгалтерии.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Пример отражения в бухучете арендодателя неотделимых улучшений, проведенных с его согласия арендатором. Неотделимые улучшения принимаются к учету как самостоятельное основное средство. Улучшения компенсируются арендатору

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное помещение.

В марте арендатор с согласия арендодателя заменил в помещении вентиляционную систему на более новую. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на замену составила 170 500 руб.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя на дату окончания капитальных работ.

По окончании работ (в марте) «Альфа» приняла решение учесть полученные улучшения как отдельное основное средство.

Первоначальная стоимость неотделимого улучшения в виде системы вентиляции составила 170 500 руб.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте:

Дебет 08 Кредит 76
– 170 500 руб. – отражены произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, полученные на баланс арендодателя;

Дебет 19 Кредит 76
– 30 690 руб. (170 500 руб. × 18%) – отражен входной НДС, предъявленный арендатором со стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 30 690 руб. – предъявлен к вычету входной НДС;

Дебет 01 Кредит 08
– 170 500 руб. – приняты к учету в качестве отдельного объекта основных средств неотделимые улучшения;

Дебет 76 Кредит 51
– 201 190 руб. (170 500 руб. + 30 690 руб.) – оплачен приобретенный объект основных средств.

Если арендодатель принял решение не учитывать неотделимые улучшения в качестве самостоятельного объекта имущества, то на затраты, связанные с их производством, увеличьте балансовую стоимость объекта аренды (например, в составе расходов на реконструкцию или модернизацию) (п. 27 ПБУ 6/01).

Если стоимость произведенных работ компенсируется арендатору, в учете сделайте запись:

Дебет 08 Кредит 76 (60)
– отражены в составе капитальных вложений произведенные арендатором неотделимые улучшения в объект аренды;

Дебет 01 субсчет «Имущество, переданное в аренду» Кредит 08
– увеличена балансовая стоимость арендованного имущества на стоимость произведенных арендатором улучшений.

Неотделимые улучшения, которые относятся к реконструкции или модернизации объекта аренды, оформите актом, например, по форме № ОС-3, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Кроме того, данные о реконструкции или модернизации объекта внесите в инвентарную карточку. Ее можно заполнить по форме № ОС-6.

Пример отражения в бухучете арендодателя неотделимых улучшений, проведенных с его согласия арендатором. Неотделимые улучшения увеличивают стоимость имущества, переданного в аренду, и компенсируются арендатору

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» сдала в аренду производственное помещение.

В марте арендатор с согласия арендодателя заменил в помещении вентиляционную систему на более новую. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на замену составила 186 000 руб.

В соответствии с договором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя сразу по окончании работ. «Альфа» приняла решение увеличить на стоимость новой системы балансовую стоимость помещения.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте:

Дебет 08 Кредит 76
– 186 000 руб. – отражены в составе капитальных вложений произведенные арендатором неотделимыеулучшения в объекте аренды;

Дебет 19 Кредит 76
– 33 480 руб. (186 000 руб. × 18%) – отражен входной НДС, предъявленный арендатором со стоимостиулучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 33 480 руб. – предъявлен к вычету входной НДС;

Дебет 01 субсчет «Имущество, переданное в аренду» Кредит 08
– 186 000 руб. – увеличена балансовая стоимость помещения на затраты, связанные с производством неотделимых улучшений;

Дебет 76 Кредит 51
– 219 480 руб. (186 000 руб. + 33 480 руб.) – оплачена арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Рыночную стоимость имущества, полученного безвозмездно, признавайте в составе прочих доходов на счете 91-1 по мере начисления амортизации.

При этом в бухучете сделайте проводку:

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– учтена в составе прочих доходов рыночная стоимость безвозмездно полученного имущества.

Такой порядок следует из пунктов 710.3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов (счета 91-198).

УСН

Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то операция, связанная с получением неотделимых улучшений, на налоговую базу не влияет (п. 1 ст. 346.14п. 1 с. 346.15 и подп. 32 п. 1 ст. 251НК РФ).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, учитывают операции по получению неотделимых улучшений в следующем порядке.

При получении на баланс неотделимых улучшений как отдельного объекта имущества, его стоимость спишите на расходы в составе затрат на приобретение основных средств (абз. 9 п. 3подп. 1 п. 1 и п. 4ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендодатель может отнести стоимость приобретенных у арендатора отделимых улучшений на увеличение балансовой стоимости имущества (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФп. 14 ПБУ 6/01). При расчете единого налога стоимость таких улучшений после оплаты также можно списать в составе расходов на приобретение основных средств (реконструкцию, модернизацию и т. д.) (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Предъявленную арендатором сумму входного НДС включите в стоимость полученных улучшений (п. 3 ст. 346.11 и подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены (компенсированы арендатору). Форма оплаты – деньгами или в счет арендной платы – значения не имеет.* Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

2. 1.10.1. Неотделимые улучшения арендованного имущества, согласованные с арендодателем

Отражение в бухгалтерском учете организации-арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, согласованных с арендодателем.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки у организации-арендодателя при приеме-передаче объектов арендованных основных средств после произведенных арендатором неотделимых улучшений с согласия арендодателя
1 08-3 76 Отражена (начислена) стоимость неотделимых улучшений без НДС по арендованному объекту основных средств
2 19-1 76 Учтен (начислен) НДС по неотделимым улучшениям арендованного объекта основных средств
3 01 субсчет «Основные средства, сданные в аренду» 08-3 Стоимость неотделимых улучшений без НДС включена в балансовую (первоначальную) стоимость арендованного объекта основных средств
4 68 субсчет «Расчеты по НДС» 19-1 Принят к вычету из бюджета НДС по расходам (затратам) организации, связанным с неотделимыми улучшениями арендованного объекта основных средств в месяце включения их в балансовую стоимость основного средства и отражения на счете 01
Бухгалтерские проводки при оплате арендодателем произведенных

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль