Как арендодателю отразить в бухучете неотделимые улучшения арендованного имущества

117

Вопрос

Арендатор (ООО на упрощенке 6%) произвел неотделимые улучшения арендованного помещения с разрешения арендодателя на сумму 200т.р.. Арендодатель (ИП на упрощенке 6%) не компенсирует данные расходы. Договор аренды заключен с 1.06.2014г по 30.04.2015г. С 1 мая 2015 года будет заключен новый договор на новый срок между этими же лицами. Стоимость неотделимых улучшений была погашена в течении срока действия первого договора аренды путем начисления амортизации. Является ли объектом налогообложения у ИП стоимость неотделимых улучшений в момент окончания срока действия первого договора аренды? Нужно ли списать с 01 счета стоимость неотделимых улучшений, если арендованное имущество будет по-прежнему находится у того же арендатора?

Ответ

1. Нет, стоимость неотделимых улучшений при передаче арендодателю арендованного помещения по окончании срока действия договора не должна учитываться у арендодателя на УСН в составе доходов (п. 1 ст. 346.15, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

2. Да, нужно, поскольку объект ОС в виде неотделимых улучшений не обладает свойствами основного средства, установленными в пункте 4 ПБУ 6/01. Наиболее важным из таких условий является срок полезного использования объекта (период, в течение которого он приносит организации экономические выгоды (доход)) имеет продолжительность свыше 12 месяцев. Такой срок определяется с учетом нормативно-правовых и других ограничений использования объекта, например срока аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01). В Вашей ситуации этот срок составляет 11 месяцев.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении неотделимые улучшения арендованного имущества

Виды улучшений имущества

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок – передача неотделимых улучшений возможна и сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую, например возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Это следует из пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Главбух советует: если арендодатель возмещает расходы арендатора на неотделимые улучшения по окончании договора аренды, компенсируйте их в сумме действительной стоимости на момент возврата объекта аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 22 сентября 1998 г. № 2405/98). Дело в том, что рыночная стоимость улучшений, которые произвел арендатор на момент выполнения работ, может существенно снизиться к моменту их получения арендодателем. Для оценки действительной стоимости полученных улучшений целесообразно привлечь независимого оценщика (см., например, постановление ФАС Московского округа от 12 сентября 2002 г. № КГ-А40/5998-02).

Если арендатор самовольно произвел неотделимые улучшения (без согласия арендодателя), то компенсация затрат ему не положена (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

О том, как отразить в бухучете и при налогообложении отделимые улучшения арендованного имущества, см. Как арендодателю отразить отделимые улучшения арендованного имущества в бухучете и при налогообложении.

УСН

Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то операция, связанная с получением неотделимых улучшений, на налоговую базу не влияет (п. 1 ст. 346.14, п. 1 с. 346.15 и подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).*

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, учитывают операции по получению неотделимых улучшений в следующем порядке.

При получении на баланс неотделимых улучшений как отдельного объекта имущества, его стоимость спишите на расходы в составе затрат на приобретение основных средств (абз. 9 п. 3, подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендодатель может отнести стоимость приобретенных у арендатора отделимых улучшений на увеличение балансовой стоимости имущества (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 14 ПБУ 6/01). При расчете единого налога стоимость таких улучшений после оплаты также можно списать в составе расходов на приобретение основных средств (реконструкцию, модернизацию и т. д.) (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Предъявленную арендатором сумму входного НДС включите в стоимость полученных улучшений (п. 3 ст. 346.11 и подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены (компенсированы арендатору). Форма оплаты – деньгами или в счет арендной платы – значения не имеет. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость неотделимых улучшений, то их стоимость не включайте:
– ни в налогооблагаемые доходы организации (п. 1 ст. 346.15, подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ);*
– ни в налоговые расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Рекомендация: Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества

Бухучет: арендодатель не возмещает расходы на улучшения

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор должен отразить их в учете как объекты основных средств в течение срока действия договора аренды. Если такие расходы не превышают 40 000 руб., организация может их учесть в составе материально-производственных запасов (МПЗ). Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 6/01.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета ограничьте сроком действия договора аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).*

Стоимость неотделимых улучшений в виде материально-производственных запасов спишите на расходы в момент передачи в эксплуатацию (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01, п. 93 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н).

При отражении неотделимых и некомпенсируемых улучшений в составе МПЗ в бухучете могут возникнуть временные разницы (п. 8 ПБУ 18/02). Это связано с тем, что в налоговом учете такие капитальные вложения относятся к амортизируемому имуществу независимо от их стоимости (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01, абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

Если арендодатель не компенсирует стоимость улучшений арендатору, такая передача признается безвозмездной реализацией имущества. В этом случае на дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 01
– списана остаточная стоимость безвозмездно переданного имущества (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта*);

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении безвозмездную передачу основных средств.

УСН

Организации, которые платят единый налог с доходов, не учитывают при расчете налоговой базы расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Поэтому расходы, связанные с производством неотделимых улучшений, налоговую базу не уменьшают*.

Ситуация: нужно ли организации-арендатору на упрощенке включать в доходы компенсацию стоимости неотделимых улучшений в арендованное имущество, полученную от арендодателя

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, отражают расходы по производству неотделимых улучшений в зависимости от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:

  • улучшения проведены с согласия арендодателя, и он возмещает их стоимость;
  • улучшения проведены с согласия арендодателя, но их стоимость он не возмещает;
  • улучшения проведены без согласия арендодателя.

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то данные капитальные вложения не признаются амортизируемым имуществом у арендатора. Поэтому такие затраты в составе расходов на приобретение (сооружение, достройку, дооборудование и т. п.) основных средств не учитывайте. Это следует из подпункта 1 пункта 1 и пункта 4 статьи 346.16, подпункта 4 пункта 2 статьи 346.17,

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль