Недвижимость, оформленная в собственность физлица

453

Вопрос

ООО на УСН15% приобретает недвижимость т.е. помещение в торговом центре в собственность. Собственность регистрируется на физическое лицо. Оплата производится так же не со счета ООО, но использоваться оно будет в предпринимательской деятельности ООО. Можно ли отражать такое о/с на 01 счете? Если да, то как оно будет отражаться в расходах? 

Ответ

Нет, если недвижимость находится в собственности не организации, а физлица, то вы не можете ее учитывать в составе основных средств организации. Соответственно и расходы на покупку организация учесть не сможет, так как она их не осуществляла и оплачивала. Объясним почему.

Дело в том, что в составе основных средств «упрощенцы» учитывают объекты, которые относятся к амортизируемому имуществу (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). А амортизируемым является имущество со стоимостью более 40 000 руб. и сроком использования более 12 месяцев, которое находится в собственности налогоплательщика (п. 1 ст. 256 НК РФ).

К тому же, нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» также предполагается, что в составе основных средств учитываются объекты, которые находятся в собственности организации (п. 6 ПБУ 6/01).

Отметим, что если ваша организация будет использовать недвижимость, принадлежащую физлицу, необходимо оформить это документально. То есть, подтвердить документами, по какому праву она применяет объект в бизнесе. Возможны такие варианты:

  1. Заключить между физлицом и организацией договор аренды (ст. 606 ГК РФ). Организация будет выступать как арендатор, физлицо – арендодатель.

В этом случае организация будет перечислять физлицу арендную плату и учитывать ее в расходах при УСН (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). А кроме того, сможет оплачивать и отражать в налоговой базе расходы, связанные с использованием или ремонтом помещения, например, коммунальные услуги (подп. 3 и 5 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Правда, только в случае, если согласно условиям договора расходы на содержание и ремонт недвижимости должен нести арендатор.

А у арендодателя – физического лица при получении арендной платы возникают доходы, облагаемые НДФЛ. Организация при выплате доходов должна будет выступать как налоговый агент по НДФЛ. То есть, удерживать НДФЛ из арендной платы и перечислять в бюджет. А по окончании года подавать на арендодателя справку по форме 2-НДФЛ.

  1. Заключить между физлицом и арендодателем договор ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом (ст. 689 ГК РФ).

Организация будет ссудополучателем, а физлицо – ссудодателем.

В этом случае организация сможет бесплатно пользоваться недвижимостью на основании договора. Но ей придется ежемесячно учитывать внереализационные доходы в виде стоимости безвозмездно полученного права пользования имуществом  (п. 1 ст. 346.15 и п. 8 ст. 250 НК РФ). Поскольку считается, что у фирмы появляется выгода от того, что она пользуется объектом бесплатно (письма Минфина России от 25.08.2014 № 03-11-11/42295 и от 03.02.2014 № 03-11-11/4042).

Сумма дохода определяется как рыночная стоимость аренды аналогичного имущества. Определить ее вы можете самостоятельно, на основе информации из СМИ или из других договоров аренды с прочими фирмами и бизнесменами. Или же за расчетом рыночной цены можно обратиться к независимому оценщику.

Доходы учитываются ежемесячно в течение срока пользования имуществом.

Если в договоре ссуды вы укажете, что расходы по содержанию и ремонту несет ссудополучатель, то организация сможет учитывать оплаченные коммунальные услуги и стоимость ремонта в расходах при УСН (подп. 5 и 3 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Отметим, что в бухгалтерском учете арендованные объекты, а также объекты, полученные по договору ссуды, отражаются на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Есть и третий вариант. Ваша организация покупает недвижимость у физлица. Тогда она сможет учитывать его в составе основных средств на счете 01 после ввода в эксплуатацию. А также отражать расходы в налоговом учете после оплаты, ввода в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию (подп. 1 п. 1 и подп. 1 п. 3 ст. 346.16 и подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Однако физлицу такой вариант, скорее всего, будет невыгоден. Так как ему придется уплачивать с доходов от продажи недвижимости НДФЛ.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль