Договор аренды недвижимости

192

Вопрос

До августа 2015 г. помещение находилось в собственности у ООО «А» и использовалось им для сдачи в аренду (под торговые площади - арендатор ООО «Б»). В августе 2015 г. ООО «А» продало данное помещение: 40% физ. лицу- 60% ИП(на УСН). И физ. лицо и ИП и дальше планируют сдавать помещение в аренду ООО «Б». Физ. лицо согласно отказаться от своей доли прибыли от аренды в пользу ИП, у них свои частные отношения как у физ. лиц. Как правильно оформить отказ? Как в данной ситуации правильно заключить договор аренды с ООО «Б»? Налогообложение ИП?

Ответ

Согласно статье 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо то лицо, которое собственник наделил правом сдать его имущество в аренду, то есть речь идет о субренде.

Соответственно, в вашей ситуации возможны два варианта.

Первый вариант. ООО Б заключает два договора аренды с каждым из собственников, и начисляет в отношении каждого арендую плату. При этом на основании письма-распоряжения от физлица, арендную плату перечисляет не этому физлицу, а ИП. При этом между ИП и физлицом должны существовать определенные договорные отношения, исходя из которых физлицо было бы должником, а ИП – его кредитором. И таким образом, за счет арендной платы просто бы гасился долг физлица перед ИП, напрямую на его расчетный счет деньгами ООО «Б.» А физлицо и ИП при этом должны проводить между собой зачет взаимных требований. При этом ИП все полученные деньги включает в доходы по УСН – это его выручка по двум договорам (договор аренды с ООО «Б» и договор с физлицом в оплату которого поступаю деньги от ООО «Б»).

А НДФЛ с дохода физлица должно удержать ООО «Б» как налогвоый агент (подробно об этом было в предыдущем ответе на ваш вопрос).

Если долга перед ИП у физлица нет, то непонятны основания, по которым арендная плата перечисляется не арендодателю, а третьему лицу. Тогда получается, что физлицо дарит деньги ИП, им между собой нужно заключить договор дарения и уже в счет оплаты этого договора деньги на счет ИП будет перечислять ООО «Б». У ИП это будет внереализационный доход, с которого нужно платить налог по УСН, а для физлица это также будет доход, с которого ему надо платить налоги, но по каким-то причинам этот доход он решил еще кому-то дарить (его право, пусть дарит, но НДФЛ ему нужно заплатить прежде со своего дохода, потом дарить, и НДФЛ в этом случае опять же должно удерживать ООО «Б»).

Второй вариант. Физлицо сдает свою долю помещения в аренду ИП, и предусматривает возможность субаренды. А ИП сдает уже все помещение ООО Б, свою часть по договору аренды, часть физлица - по договору субаренды. Тогда ООО Б вносит деньги только ИП. ИП платить со всей суммы упрощенный налог (это его доходы). Потом оговоренную часть перечисляет физлицу за аренду (за минусом НДФЛ) – если у физлица есть долг перед ним, либо не перечисляет (заключен договор дарения), в обоих случаях проводит зачет взаимных требований. Но НДФЛ все равно исчислить с дохода физлица нужно при договоре дарения, потому как дарить можно лишь деньги, с которых уплачены налоги, и этот НДФЛ уже предприниматель должен перечислить в бюджет, как налоговый агент.

Как видите, налогообложение при любом варианте в итоге будет одинаковым – из дохода физлица налоговый агент (ООО «Б» или ИП) удерживают НДФЛ. А все полученные деньги ИП, не важно, по каким договорам они получены – это доход предпринимателя, облагаемый налогом по УСН.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль