Продажа квартиры ИП

493

Вопрос

ИП на УСН по "доходам" (6%). В прошлом году (2014) я продала свою квартиру (не задействована в предпринимательской деятельности), менее 3 лет в собственности, за 2 млн. руб. и купила новую за 8 млн. руб. Вопросы такие:

1. В какие сроки я обязана заплатить налог с продажи (если обязана) и сдать какие-то документы в налоговую ОБ ЭТОМ? Нужно ли это все отражать в той Декларации, которую я собираюсь сдать сейчас, как ИП? И если нужно, то ГДЕ и КАК?

2. Должна ли я платить налог с продажи своей квартиры? (Читала, что "упрощенцы" от налога на имущество освобождены. Но, возможно, имеется в виду только имущество, задействованное в предпринимательской деятельности?)

3. Полагается ли мне налоговый вычет за покупку новой квартиры (первый раз покупаю)? Или, поскольку я плачу по УСН, а не по НДФЛ (13%), не полагается? А как я оформляю этот налог с продажи? - Ведь как 13% по НДФЛ? Надо заполнять другую Декларацию? Плюс к той, которую я сдаю по УСН? Какие документы я должна приложить? Оригиналы или копии? 

Ответ

1.Когда предприниматель продает квартиру, которая была в собственности менее трех лет и использовалась в личных целях, ему нужно с такой продажи исчислить НДФЛ как обычному физлицу. При этом тот факт, что коммерсант применяет УСН, значения не имеет. Соответственно, возникает необходимость выполнить три обязанности:

1) с налоговой базы, полученной при реализации квартиры, самостоятельно исчислить НДФЛ по ставке 13% (пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ);

2) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, представить в ИФНС по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ;

3) уплатить исчисленную сумму налога в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Чтобы рассчитать налоговую базу по НДФЛ, нужно сумму, полученную при продаже, уменьшить на имущественный налоговый вычет. И этот вычет можно рассчитать одним из двух способов.

Первый способ. Вычет равен сумме документально подтвержденных расходов, которые понес предприниматель, приобретая квартиру (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Второй способ. Вычет не зависит от того, сколько денег было потрачено на покупку, поскольку равен фиксированной сумме - 1 000 000 руб. Подтверждать эту сумму какими-либо документами не нужно.

Вариант N 1. Цена продажи квартиры уменьшается на вычет,

равный 1 000 000 руб.

Уменьшить цену продажи квартиры на имущественный вычет выгодно в том случае, если предприниматель не может подтвердить свои расходы на покупку жилья документально или вовсе не понес никаких трат при его приобретении, например получил недвижимость в дар или по наследству. Как мы уже упомянули, размер фиксированного вычета составляет 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть доход от продажи квартиры нужно будет облагать НДФЛ только в части, превышающей данную сумму. А если жилье реализовано по цене меньше чем миллион, то полученная сумма вообще не будет облагаться НДФЛ, поскольку налоговая база равна нулю.

Вариант N 2. Доход от реализации квартиры уменьшается

на сумму документально подтвержденных расходов

Сократить налоговую базу по НДФЛ на сумму расходов разумно в том случае, когда предприниматель продает дорогостоящую квартиру и может подтвердить все затраты на ее покупку документально. Конкретный перечень расходов, на которые можно уменьшить доходы от продажи недвижимости, законодательством не установлен. Налоговый кодекс говорит лишь о том, что эти расходы должны быть связаны с получением дохода (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). По мнению чиновников, к ним можно отнести:

- суммы, уплаченные при покупке жилья, включая средства на получение жилищного сертификата (Письма Минфина России от 06.12.2012 N 03-04-05/7-1372);

- расходы на ремонт квартиры, при условии что в договоре на покупку указано, что она приобретена без отделки (Письма Минфина России от 26.04.2013 N 03-04-05/14706);

- стоимость риелторских услуг, связанных с продажей квартиры (Письма Минфина России от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84);

- проценты по целевым кредитам, взятым для покупки жилья. Важно, чтобы этот кредит был именно целевым. То есть из заключенного договора должно следовать, что взятые в банке деньги предназначены для приобретения именно той квартиры, которая впоследствии была продана (Письма Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125).

В то же время отсутствие закрытого перечня затрат позволяет индивидуальному предпринимателю учесть и другие расходы. Главное, чтобы они были документально подтверждены (кассовыми или товарными чеками, платежными поручениями, договорами, расписками, актами приемки-передачи) и относились к реализуемому имуществу. Например, это могут быть услуги специалиста, который оценивал квартиру, или дизайнера, разработавшего проект ее ремонта перед продажей.

Конкретная величина расходов, на которую можно уменьшить доход от продажи квартиры, ограничена размером самого дохода. Если сумма денег, полученная от продажи квартиры, окажется меньше затрат на ее приобретение, налоговая база по НДФЛ будет равна нулю (Письма Минфина России от 28.01.2013 N 03-04-07/7-19).

2.Что касается налога на имущество, то если вы владели квартирой как физлицо и не использовали ее в предпринимательской деятельности, то вам нужно уплачивать налог на имущество физлиц. Его рассчитывает налоговая инспекция и присылает вам платежку на уплату налога.

3. Теперь про вычет на покупку квартиры.

Вопрос: ИП, применяющий УСН, год назад купил квартиру. Вправе ли ИП получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 6 июня 2013 г. N 03-04-05/21156

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение и по вопросу предоставления имущественных налоговых вычетов индивидуальным предпринимателям, применяющим упрощенную систему налогообложения, в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно п. 3 ст. 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная п. 1 ст. 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности, имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст.220 Кодекса.

Исходя из изложенного имущественные налоговые вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков, как физических лиц, так и индивидуальных предпринимателей, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по указанной ставке налога.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение, в частности, от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2, 4 и 5 ст. 224 Кодекса).

Таким образом, к доходам индивидуального предпринимателя, при налогообложении которых применяется упрощенная система налогообложения, имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц не применяются.

Вместе с этим, если налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов, установленной п. 1 ст. 224 Кодекса, он вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 Кодекса.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль