Доходы арендодателя

65

Вопрос

Организация на УСНО - доходы сдает помещение в аренду (основной вид деятельности). В договоре аренды прописано, что арендная плата состоит из базовой части, то есть самой арендной платы, и переменной, которая включает в себя оплату расходов за электроснабжение Объекта. То есть мы оплачиваем электороэнергию, арендатор потом возвращает нам эту сумму. Вопрос: нужно ли включать в состав доходов для целей налогообложения сумму , которая поступает от арендатора за потребленную электроэнергию, ведь по сути это не доход?

Ответ

Всю полученную от арендатора арендную плату, предусмотренную договором, вам необходимо включать в облагаемые доходы (п. 1 ст. 346.15 и ст. 249 НК РФ). Это подтверждают Минфин и даже судебные органы (см., например, письма Минфина России от 18.07.2012 № 03-11-11/210 и от 11.03.2012 № 03-11-11/72 и постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 9149/10). Суммы, полученные от арендаторов за потребленную ими электроэнергию, вы должны учесть в доходах на дату поступления денежных средств (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Если бы вы применяли УСН с объектом доходы минус расходы, вы могли бы одновременно учитывать стоимость электроэнергии в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Однако, так как ваш объект -- доходы, учитывать расходы вы не вправе.

Отметим, что есть одна возможность не учитывать в доходах суммы, полученные от арендатора за электроэнергию. Заключите с арендатором дополнительно посреднический договор, например, агентский (гл. 52 ГК РФ). В рамках этого соглашения ваша организация (агент) будет приобретать для арендатора (принципала) коммунальные услуги. А арендатор станет перечислять вам стоимость этих услуг, а также сумму указанного в договоре агентского вознаграждения.

Тогда суммы, которые поступили агенту-арендодателю для исполнения посреднического поручения, не нужно учитывать в доходах (подп. 9 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Это значит, что арендодатель не обязан отражать в налоговой базе стоимость «коммуналки», полученную от арендатора в рамках посреднических отношений. В доходы нужно включить только постоянную часть арендной платы и посредническое вознаграждение по агентскому договору, которое можно назначить сравнительно небольшим.

Данный вариант привлекателен для арендодателя, но в нем есть один недостаток. Посредник, он же арендодатель, должен действовать по поручению заказчика, то есть арендатора. И сделка, совершенная прежде, чем установились посреднические отношения, не считается заключенной для выполнения заказа. Именно такие выводы сделал Президиум ВАС РФ в п. 6 Информационного письма от 17.11.2004 № 85. Более того, Минфин России занял аналогичную позицию (Письмо от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24).

Так что использовать этот вариант вы сможете, только если заключите новый договор с энергоснабжающей организацией уже после того, как подпишете с арендатором посредническое соглашение. Только в этом случае договор на поставку электроэнергии налоговики расценят как оформленный в интересах арендатора. И в доходах действительно можно будет учитывать только постоянную часть арендной платы и агентское вознаграждение.

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль