• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Имеется ли у предприятия право собственности на здание, если удостоверение БТИ о праве собственности, на объект полученный по приватизации, не было получено предприятием ранее

Имеется ли у предприятия право собственности на здание, если удостоверение БТИ о праве собственности, на объект полученный по приватизации, не было получено предприятием ранее

230

Вопрос

Сельхозпредприятие получило по приватизации 1992 года здание (основные фонды). В последствии предприятие утвердило перечень имущества полученного по приватизации в областном КУГИ(комитет по управлению государственным имуществом), который является правоустанавливающим документом при решении вопросов о собственности(в частности при регистрации права собственности после 2006 года, когда появилась регистрационная палата). Вопрос: Имеется ли у предприятия ранее возникшее право собственности на такое здание, если удостоверение БТИ о праве собственности, на объект полученный по приватизации, не б ыло получено предприятием ранее

Ответ

да, у предприятия имеется право собственности на недвижимость, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Также юридически действительной является государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поэтому организация вправе обратится в регистрирующие органы, Росреестр и БТИ за получением новых образцов правоустанавливающих документов на недвижимость.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух», «Системы Главбух» vip -версии и «Системы Юрист » .

1. Гражданского кодекса РФ

 

«Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.*

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.*

 

3. Рекомендация: Когда требуется регистрация договора

В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождающим для его сторон никаких правовых последствий, кроме обязанности совершить действия по его регистрации.

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию:

Договоры с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.*

1. Договор ипотеки (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

3. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

4. Договор мены, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации, то есть жилое помещение и (или) предприятие (п. 2 ст. 567 ГК РФ,п. 2 Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183).

5. Договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

6. Договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

7. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

8. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

9. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

 

Последствия несоблюдения требования о регистрации

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он по общему правилу считается незаключенным. Это означает, что незарегистрированный договор не порождает для подписавших его сторон никаких правовых последствий за исключением обязанности его зарегистрировать*. Стороны не вправе требовать друг от друга исполнения условий договора, а на имущество, переданное по незарегистрированному договору, распространяются правила о неосновательном обогащении.

В отдельных случаях закон указывает на иные последствия отсутствия регистрации договора. Так, в пункте 4 статьи 339 Гражданского кодекса РФ и в абзаце 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо говорится о том, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет недействительность (ничтожность) такого договора.

Однако практические последствия отсутствия государственной регистрации любого договора всегда одинаковы и заключаются в ненаделении юридической силой подобного договора. И если ни одна из сторон не совершит каких-либо действий для того, чтобы такой договор зарегистрировать, то никакие правовые последствия для сторон по незарегистрированному договору не возникнут.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

 

Екатерина Ковалева

ведущий юрисконсульт договорно-правового отдела правового департамента ГК «Олимпстрой»

Роман Масаладжиу

старший эксперт ЮСС «Система Юрист», кандидат юридических наук

Виктор Анохин

доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ, председатель Арбитражного суда Воронежской области в отставке

4. РЕКОМЕНДАЦИИ РОСЖИЛКОММУНСОЮЗА ОТ 01.01.1991 «Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения»

 

«9. Составление технического паспорта

9.1. Технический паспорт инвентарного объекта1 (Приложение 8) является сводным документом, отражающим инвентарный объект по состоянию на конкретную дату и содержащим сведения о местоположении объекта (п. 1 и п. 4 раздела "А" паспорта), классификации (п. 2 раздела "А" паспорта), периоде эксплуатации (п. 3 раздела "А" паспорта), границах и обслуживающей объект площади земельного участка (раздел "Б"), составе объекта (раздел "В"), учетно-технических характеристиках, необходимых для целей учета и составления отчетности по данному классу объектов (раздел "Г"), стоимости и износе объекта в целом и его составляющих (раздел "Д"), учетном фонде (форме) собственности (п. "а" раздела "Е"), владельцах объекта и доле их затрат на содержание и эксплуатацию (п. "б" раздела "Е"), ограничениях распоряжения объектом (п. "в" раздела "Е" технического паспорта).*

________________________
1 Инвентарные объекты как единицы учета неотличимы друг от друга, в силу чего разработка специфичных форм паспорта для каждого класса объектов (торговых, административных, учебных и др.) ничем не оправдана.

При составлении технического паспорта заполняются лишь те разделы и строки, которые подтверждаются материалами инвентарного дела и сведениями из книги регистрации данного объекта.

Паспорт считается действительным при наличии адресных данных (п. 1 раздела "А") и известном составе объекта (раздел "В"). Все прочие разделы могут заполняться по результатам последующих инвентаризационно-технических работ.

9.2. Форма технического паспорта позволяет как типографское изготовление бланков (с учетом или без учета специфики класса и состава объектов по местным условиям), так и индивидуальную печать на пишущей машинке или принтере.

Форма паспорта позволяет также ее хранение на диске или магнитной ленте с последующим заполнением и печатью на простейших ЭВМ и персональных компьютерах с использованием программ типа "редактор".

9.3. Технический паспорт составляется в одном экземпляре и хранится в БТИ для снятия копий и выкопировок, необходимых владельцам.

9.4. Если хранение текстовых материалов инвентарного дела производится (или дублируется) на машинных носителях, позволяющих их форматирование в требуемом порядке, то изготовление паспорта не требуется, а его печать производится оперативно по запросам владельцев.

9.5. Вся информация, вносимая в паспорт, берется из полевых материалов или документов, разработанных на их основе, в том числе:

адресные данные – по абрису и инвентарному плану, составленным в соответствии с § 4 данной Инструкции;

народнохозяйственное назначение – по классификации, проведенной в соответствии с требованиями § 2 данной Инструкции;

дата постройки – по акту технического обследования;

объемно-планировочное решение – по абрису земельного участка и абрисам строений;

данные о земельном участке – из сопоставления инвентарного плана и землеотводных документов;

состав объекта – по экспликации к инвентарному плану;

учетно-технические характеристики – по экспликациям к инвентарному плану и планам строений;

стоимостные характеристики и данные об износе – по сводной ведомости (Приложение 5);

принадлежность объекта – по книге регистрации (Приложение 6).

В силу наличия в инвентарном деле документов для составления паспорта на любую дату инвентаризации, изготовление нового паспорта по результатам текущей инвентаризации может производиться только по заявке владельца. Данный паспорт подлежит хранению в первой группе материалов инвентарного дела, а все предыдущие паспорта подшиваются в третью группу документов. До изготовления нового паспорта все изменения в технический паспорт, хранящийся в БТИ, вносятся посредством ведения "Ведомости текущих изменений" (см. § 11).

9.6. Особенности заполнения отдельных позиций технического паспорта изложены в § 9.6.1–§ 9.6.8».

 

 

«Статья 6. Признание ранее возникших прав

1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.*

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение восемнадцати календарных дней со дня приема соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

В иных случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.*

3. Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке».

 

6. ПРИКАЗ МИНЮСТА РОССИИ ОТ 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

«II. Порядок приема документов на государственную
регистрацию прав и требования к представляемым
документам

7. Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном Законом, в том числе его статьями 16-18. Рекомендуется учитывать, что особенности приема документов на государственную регистрацию могут быть также установлены иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Например, согласно пункту 3 постановления Правительства Российской Федерации от 31 августа 2000 года N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, подается лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 37, ст.3718; 2002, N 24, ст.2310.

8. В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:

заявление о государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона) за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 28 Закона (абзац в редакции приказа Минюста России от 12 ноября 2003 года N 288 - см. предыдущую редакцию);

документ, об уплате государственной пошлины (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16 Закона) (абзац в редакции приказа Минюста России от 19 января 2005 года N 4 - см. предыдущую редакцию);

документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона);

документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона);

кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (статьи 17, 18 Закона)*

Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (статья 16 Закона) (абзац в редакции приказа Минюста России от 19 января 2005 года N 4 - см. предыдущую редакцию).

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона, на государственную регистрацию могут потребоваться дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).

Абзац исключен приказом Минюста России от 12 ноября 2003 года N 288. - См. предыдущую редакцию.

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (абзац дополнительно включен приказом Минюста России от 12 ноября 2003 года N 288).

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абзац дополнительно включен приказом Минюста России от 12 ноября 2003 года N 288).

Заявление о государственной регистрации права представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в единственном экземпляре - подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов (абзац дополнительно включенный приказом Минюста России от 12 ноября 2003 года N 288; в редакции приказа Минюста России от 19 января 2005 года N 4 - см.предыдущую редакцию)

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абзац дополнительно включенприказом Минюста России от 12 ноября 2003 года N 288).

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (пункт 5 статьи 18 Закона) (абзац дополнительно включен приказом Минюста России от 12 ноября 2003 года N 288).

Государственная регистрация арестов проводится на основании поступившей в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, от соответствующего органа заверенной копии решения о наложении ареста (пункт 3 статьи 28 Закона)».

 

7. Статья: Регистрация прав на недвижимость. Как не получить отказ, когда данные БТИ и реестра не совпадают

 

Сделка

Продажа объекта недвижимости подразумевает регистрацию прав нового собственника на него в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон о регистрации). Для этого в регистрирующий орган подается определенный набор документов, на основании которых будет внесена запись о новом собственнике (п. 1 ст. 17 закона о регистрации). Парадокс заключается в том, что Росрегистрация требует помимо документов, перечисленных в законе, также и некоторые технические документы. Поскольку любой объект недвижимости подлежит кадастровому учету, регистрирующий орган может потребовать, в частности, план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (кадастровый паспорт) (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – закон о кадастре, п. 8 приказа Минюста России от 01.07.02 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И в случае, если по каким-то причинам данные реестра не будут соответствовать технической документации (кадастровому паспорту), компании могут отказать в постановке объекта недвижимости на учет.*

Риски

Законодательство требует, чтобы техническая документация на объект недвижимости периодически обновлялась. Например, в случае изменения характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) должна быть проведена повторная техническая инвентаризация этих изменений (п. 9 постановления Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»). По результатам такой инвентаризации компании выдается кадастровый паспорт с уточненными сведениями об объекте. Поэтому если права компании на помещение были зарегистрированы давно, например до вступления в силу закона о регистрации, или технические документы на помещение устарели, то при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости компании придется обращаться в органы БТИ для получения новой технической документации. И вот тут может выясниться, что данные старых документов не совпадают с данными новых.*

Несовпадение адреса. Не всегда в старых документах, где указан адрес объекта, может содержаться правильная информация. Может оказаться, что данный адрес уже давно имеет не ту нумерацию или, более того, указанного дома или корпуса уже давно нет в архивах БТИ. Это неудивительно при нынешних темпах стройки и сноса зданий и сооружений.

Несовпадение данных о площади помещения. Как правило, такое положение вещей бывает вызвано перепланировкой. Но возможны ситуации, когда перепланировки не было, но площадь, которая указана в старых документах БТИ, не соответствует площади помещения, замеренной на момент регистрации. Так, в практике автора был случай, когда при подаче на регистрацию договора на введение в эксплуатацию подземного объекта выяснилось, что площадь, указанная в документах БТИ, меньше, чем его действительная площадь. Проблема была в том, что в одних документах регистратор не включил лестницы в общую площадь помещения, а в других они были включены.

Меры предосторожности

Несмотря на то что при подаче документов на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости могут выясниться несоответствия данных реестра тем, что находятся у БТИ, эта ситуация разрешима.*

Если адрес, по которому располагается недвижимое имущество, не соответствует технической документации, то все будет зависеть от того, при

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль