Можно ли при расчете единого налога при упрощенке учесть расходы на приобретение недвижимого имущества, предназначенного для перепродажи

84

Вопрос

Организация, применяющая объект налогообложения УСН доходы-расходы, приобрела недвижимое имущество. Денежные средства на покупку - заемные, по договору процентного займа. В сведениях ОКВЭД значится вид деятельности 70.12 - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Объект покупался с целью дальнейшей перепродажи. Вопрос: Может ли организация продать данный объект недвижимости как товар, и заплатить налоги с разницы 13%, при одновременном выполнении трех условий: - поставка произведена (п. 2 ст. 346.17 НК РФ); - стоимость товаров оплачена поставщику (п. 2 ст. 346.17 НК РФ); - товары реализованы покупателю (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Можно ли учесть расходы на ремонт объекта недвижимости и проценты, уплаченные за время пользования займом ?

Ответ

Товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Поэтому организации на упрощенке вправе признавать затраты на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для перепродажи. Такие расходы учитываются в налоговой базе в момент реализации объекта. Расходы на ремонт можно учесть при расчете налоговой базы. Проценты по полученному займу уменьшают налоговую базу в пределах норм. Норма рассчитывается так же, как и плательщиками налога на прибыль. При расчете единого налога начисленные проценты учитываются только после их фактической выплаты.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух версия для упрощенки

 

1. Рекомендация: Можно ли при расчете единого налога при упрощенке учесть расходы на приобретение недвижимого имущества, предназначенного для перепродажи. Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Да, можно.

Организации, которые применяют упрощенку и платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в расчет налоговой базы стоимость оплаченных покупных товаров* (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации* (п. 3 ст. 38 НК РФ). Поэтому организации на упрощенке вправе признавать затраты на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для перепродажи. Такие расходы учтите в налоговой базе в момент реализации объекта* (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее об этом см. Как списать стоимость покупных товаров, приобретенных для перепродажи, при упрощенке.

Если перед реализацией объекта недвижимости организация несла расходы на его предпродажную подготовку, то учесть эти расходы при расчете налоговой базы по единому налогу нельзя. Глава 26.2 Налогового кодекса РФ не предусматривает увеличения стоимости приобретенных товаров на сумму затрат, связанных с доведением их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях.*

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-11-06/2/91, от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие организациям, применяющим упрощенку, учитывать расходы, связанные с предпродажной подготовкой реализуемого имущества. Они заключаются в следующем.

Если организация приобретает недвижимость для перепродажи, то для целей налогообложения этот объект рассматривается как товар* (письмо Минфина России от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148). Одним из видов расходов, которые уменьшают налоговую базу по единому налогу при упрощенке, являются материальные затраты* (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Они принимаются к учету в порядке, предусмотренном статьей 254Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Подпункт 2 пункта 1 этой статьи предусматривает списание на расходы любых материальных затрат, связанных с предпродажной подготовкой реализуемого товара. Кроме того, расходы, непосредственно связанные с реализацией товаров, позволяет учесть подпункт 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Что касается экономической обоснованности данных расходов, то они оправданны* (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поскольку при реализации объекта они принесут организации доход в виде продажной стоимости имущества* (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2006 г. № Ф04-4867/2006(25120-А46-33)).

Таким образом, при правильном оформлении документов, расходы, связанные, например, с проведением косметического ремонта продаваемого здания (стоимость материалов, работ, выполненных подрядчиками и т. д.), можно списать в уменьшение налоговой базы по единому налогу.*

Из рекомендации «Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке»

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Рекомендация: Как учесть при налогообложении проценты по полученному займу (кредиту)

 

УСН

Организации на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по заемным средствам налоговую базу не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по полученному займу (кредиту) уменьшат налоговую базу в пределах норм* (подп. 9 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль* (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

При расчете единого налога начисленные проценты учтите только после их фактической выплаты* (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Пример учета при расчете единого налога процентов по полученному займу. Организация платит налог с разницы между доходами и расходами

1 марта ЗАО «Звезда» заключило с банком кредитный договор на сумму 800 000 руб. сроком на 12 месяцев под 15% годовых. Условия о возможном изменении процентной ставки договор не содержит. Согласно договору проценты начисляются со дня, следующего за датой выдачи денежных средств, и уплачиваются ежемесячно (в последний день каждого месяца). В учетной политике «Звезды» содержится условие о том, что расходы по полученным кредитам нормируются исходя из ставки рефинансирования.

Сумма процентов по кредиту, начисленная компанией за март (за 30 дней пользования кредитом), составила:

800 000 руб. × 15% : 365 дн. × 30 дн. = 9863 руб.

31 марта эта сумма была перечислена банку.

Ставка рефинансирования по состоянию на 1 марта составила 8,25 процента годовых. Предельная сумма процентов, которую «Звезда» может учесть в расходах, равна:

800 000 руб. × 8,25% × 1,8 : 365 дн. × 30 дн. = 9764 руб.

Сумма процентов, рассчитанная исходя из ставки рефинансирования, меньше фактически перечисленной суммы процентов. Поэтому организация может учесть в расходах 9764 руб.

 

Андрей Кизимов,

заместитель директора департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль