Как передать объект Управляющей компании, пакет документов

1221

Вопрос

Мы являемся застройщиками многоэтажного дома. В строительную смету дома входит благоустройство дворов,например,затраты на детский городок. ВОПРОС: какими документами после ввода объекта в эксплуатацию осуществляется передача жилого дома в управляющую компанию по обслуживанию дома (УК уже определена)? какими документами осуществляется передача конкретно детского городка? опишите бухгалтерский и налоговый учет этого городка в УК. УК находится на УСН (доходы минус расходы).

Ответ

«Передача» дома управляющей компании происходит согласно договору об управлении, управляющей компании нужно отразить имущество на забалансовом счете. Организация может не составлять никакого документа, или составить акт в произвольной форме – и для дома, и для детского городка. Порядок отражения в налоговом учете операций управляющего (доходы и расходы по переданному имуществу) приведен в статье № 2 и рекомендации № 3, в бухгалтерском учете – в рекомендации № 3.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip - версия

1. Статья: Передаем дом в ТСЖ

Заселение жилого дома уже произошло, однако документация еще не предоставлена в полном объеме. Когда и какой датой в этом случае следует подписать акт по форме № ОС-1а при передаче жилого дома от застройщика в ТСЖ?

Такой акт в данном случае не составляется.

В соответствии с постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 акт по форме № ОС-1а выписывается в двух случаях:*
1) когда объект включается в состав основных средств организацией, которая приобрела этот объект по договору купли-продажи, мены и т. д. или изготовила собственными силами, либо построила в рамках капстроительства;
2) при выбытии объекта основных средств в результате передачи другой организации при продаже, мене и т. д.

Как следует из вопроса, застройщик намерен передать построенный жилой дом в ТСЖ. Очевидно, что он не может этого сделать в результате сделки, предусматривающей передачу права собственности на этот дом в товарищество собственников жилья, поскольку ни сам застройщик не имеет на него права собственности, ни ТСЖ не будет собственником этого дома. Следовательно, оснований для оформления акта по форме № ОС-1а не имеется.*

По мнению автора, застройщик может передать дом в товарищество по акту произвольной формы (с соблюдением требований ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). В нем нужно указать количество и характеристики этого имущества, а также отметить, что имущество передается для управления и эксплуатации по решению собственников этого имущества. Естественно, что решение собственников дома о его передаче в ТСЖ должно состояться до такой передачи. Такое решение, например, может быть оформлено в качестве условия договора, по которому домовладельцы приобрели право собственности (договор долевого участия, инвестирования и т. д.).*

Отвечал А.Ю. ДЕМЕНТЬЕВ,
генеральный директор
ООО «Аудит-Эскорт»

Журнал «Учет в строительстве», № 1, январь 2008

2. Статья: Если застройщик занимается управлением многоквартирного дома

Нередко застройщики выполняют функции по управлению многоквартирными домами. При этом в Жилищном кодексе РФ установлены особенности такой деятельности. А каковы нюансы налогообложения управляющей компании? Разобраться помогут последние разъяснения чиновников.

Компания применяет «упрощенку»

При применении организацией «упрощенки» в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 Налогового кодекса РФ (кроме доходов, предусмотренных статьей 251 кодекса). Так, подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 установлено, что к имуществу, полученному налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, которое не включается в доходы при определении налоговой базы, относятся средства бюджетов. Правда, только в том случае, если они выделяются товариществам собственников жилья, управляющим организациям и другим организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами, на долевое финансирование капремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».*

Следовательно, средства, полученные управляющей организацией из местного бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации закона № 185-ФЗ, не включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенки» (письмо Минфина России от 14 сентября 2011 г. № 03-11-11/229).*

Состав выручки
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме. В частности, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны учитываться в составе ее доходов при исчислении налоговой базы по единому налогу.*

Расходы организации
Если управляющая организация применяет данный специальный режим с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то суммы платежей за коммунальные услуги (за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т. п.), поступающие от жильцов, одновременно с отражением их в доходной части принимаются к вычету в составе расходов. Поскольку они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги (подп. 5 п. 1 ст. 346.16. Налогового кодекса РФ).*

Оказание посреднических услуг
При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных посредником за комитента, принципала и (или) иного доверителя. Но при условии, что такие затраты не включаются в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с заключенным договором. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.*

Предпринимательская деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, может являться посреднической деятельностью по поручению собственников помещений в многоквартирном доме по закупке коммунальных услуг. Тогда, как отмечено в письме Минфина России от 7 июля 2011 г. № 03-11-11/171, доходом указанной организации будет считаться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение. Однако в этом случае необходимо учитывать положения пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85, согласно которым сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не признается заключенной во исполнение поручения комитента. В связи с этим при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Такой вывод содержится в письме Минфина России от 11 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/52.

 

М.В. Каширина, доцент кафедры «Налоги и налогообложение» Финансового университета при Правительстве РФ

Журнал «Учет в строительстве», № 12, декабрь 2011

3. Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование

 

Получение средств

В бухучете получение средств целевого финансирования отразите проводками:*

Дебет 76 Кредит 86
– отражена задолженность источника финансирования (инвестора) по предоставлению средств в рамках целевого финансирования (на основании договора);

Дебет 51 (50, 08, 10...) Кредит 76
– отражено поступление имущества в рамках целевого финансирования от источника финансирования (инвестора) (на основании документов, связанных с передачей средств, например, при перечислении средств на счет организации – банковская выписка).

Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов.

Использование средств

Использование средств целевого финансирования в бухучете отражайте в зависимости от направлений их расходования.*

Если за счет средств негосударственного целевого финансирования организация осуществляет затраты капитального характера (например, приобретает основные средства), отражайте это так*:

Дебет 08 Кредит 60
– отражена стоимость имущества, приобретенного за плату, которое будет учтено в составе основных средств;

Дебет 01 Кредит 08
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство по первоначальной стоимости;

Дебет 86 Кредит 98-2
– отражены средства целевого финансирования в составе доходов будущих периодов (на стоимость приобретенного основного средства).

Затем ежемесячно (по мере начисления амортизации):

Дебет 20 (23, 25, 26, 44...) Кредит 02
– начислена амортизация по основным средствам, приобретенным за счет негосударственного целевого финансирования;

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– учтена в составе прочих доходов сумма амортизации, начисленная по основным средствам, приобретенным за счет негосударственного целевого финансирования.

Если за счет средств негосударственного целевого финансирования организация осуществляет текущие расходы (например, выплату премий сотрудникам), отражайте это следующим образом:*

Дебет 20 (23, 26, 44…) Кредит 70 (69, 73, 76…)
– отражены текущие расходы, источником финансирования которых являются средства негосударственного целевого финансирования;

Дебет 86 Кредит 98-2
– отнесена на доходы будущих периодов сумма средств негосударственного целевого финансирования, направленная на покрытие текущих расходов;

Дебет 98-2 Кредит 91-1
– учтена в составе прочих доходов сумма средств негосударственного целевого финансирования, направленная на покрытие текущих расходов.

Такая корреспонденция счетов следует из Инструкции к плану счетов (счета 98, 91).

 

УСН

Средства целевого финансирования, полученные по основаниям и на условиях, предусмотренных в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, в состав доходов при расчете единого налога не включайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это правило касается как организаций, которые платят единый налог с доходов, так и организаций, которые используют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на расходы.*

При этом организация, получившая средства целевого финансирования, должна:*

При отсутствии раздельного учета поступившие средства целевого финансирования нужно включить в состав доходов на дату их получения (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Ситуация: как организации, применяющей упрощенку, организовать раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках негосударственного целевого финансирования

Ведите раздельный учет в самостоятельно разработанных регистрах, формы и применение которых закрепите в учетной политике для целей налогообложения.*

Средства целевого финансирования, полученные по основаниям и на условиях, предусмотренных в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, в составе доходов при расчете единого налога не учитываются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это правило касается как организаций, которые платят единый налог с доходов, так и организаций, которые используют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на расходы.

При этом организация, получившая средства целевого финансирования, обязана вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках негосударственного целевого финансирования. В противном случае поступившие средства нужно включить в состав доходов на дату их получения (подп. 14 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Для ведения раздельного учета доходов и расходов в рамках целевого финансирования организация может самостоятельно разработать необходимые регистры и утвердить их формы в учетной политике для целей налогообложения.*

Такие рекомендации даны в письме Минфина России от 13 марта 2006 г. № 03-11-04/2/59.

Главбух советует: при составлении регистров для ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках негосударственного целевого финансирования, можно взять за основу готовые формы, которые налоговая служба рекомендует для некоммерческих организаций (рекомендации МНС России). Более подробно о составлении таких документов см. Как в целях расчета налога на прибыль документально подтвердить раздельное ведение учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках негосударственного целевого финансирования.

Полученные средства целевого финансирования организация обязана использовать строго по целевому назначению. При нарушении этого условия полученное имущество нужно включить в состав внереализационных доходов на дату, когда организация использовала его не по целевому назначению (нарушила условия предоставления средств) (абз. 3 п. 1 ст. 346.15, п. 14 ст. 250 НК РФ). Это связано с тем, что в данном случае доход (экономическая выгода) возник именно в момент, когда организация использовала целевые средства не по целевому назначению (нарушила условия их предоставления) (п. 1 ст. 346.14, ст. 41 НК РФ).*

На средства целевого финансирования, которые не перечислены в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, льгота, предусмотренная данным подпунктом, не распространяется. Такое имущество (в т. ч. денежные средства) учтите в составе доходов при расчете единого налога (при отсутствии других льгот, освобождающих указанные суммы от налогообложения) (ст. 346.15, п. 8 ст. 250 НК РФ). В частности, данный вывод относится к средствам, полученным от учредителей на финансирование целевых мероприятий. Такое имущество (в т. ч. денежные средства) учтите при расчете единого налога в порядке, предусмотренном для получения финансовой помощи от учредителя.

 

Олег  Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль