Купля-продажа земельного участка и оформление в учете и налогообложении

1013

Вопрос

Мы ИП, основной вид деятельности ЕНВД, автоперевозки грузов, открыто также УСН , 6% доходы, недавно ИП купил землю 1,3 ГА, за наличный расчет но только как физ.лицо, сейчас планируем продать зем. участок либо полностью, либо частично, но покупатель оплату хочет провести по безналу. Вопрос. 1) Могу ли я оформить сделку через счет ИП? ведь имущество ИП и физ.лица необособленно? 2) Если я купила участок за 1 миллион а продам его за 1,5 миллиона, налог будет оплачен с разницы? 3)Если я продам частично землю, но также дороже, также налог можно будет рассчитать путем уменьшения на разницу покупной стоимости и оплату налога с разницы?

Ответ

1. ИП может продать участок от имени ИП, однако если данная деятельность у ИП не предусмотрена в ЕГРИП, то его необходимо внести.

 

2. Т.к. земельный участок не был использован в деятельности, то ИП необходимо будет уплатить НДФЛ. При уплате НДФЛ сумму доходов ИП сможет уменьшить на сумму расходов, т.е. налог нужно будет уплатить с разницы.

3. При продаже части земельного участка ИП вправе будет уменьшить своих доходы на сумму расходов также.

О боснование данной позиции приведено ниже в статьях журналов «Упрощенка», «Вмененка», которые Вы можете найти в закладке Журналы, в документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база» Системы Главбух


1.Статья: Предприниматель продает собственное недвижимое имущество

 

Случай № 1 Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в письме от 12.08.2010 № 03-04-05/3-452.

На заметку

Как налоговики узнают о продаже недвижимости

Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 № А05-5609/2011).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в письмах Минфина России от 08.09.2011 № 03-11-11/226 и от 05.12.2011 № 03-11-11/309.*

Обратите внимание

От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один — более обобщенный код 70.1 «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

 

ЖУРНАЛ «УПРОЩЕНКА», № 1, ЯНВАРЬ 2013

2.Статья: Продажа имущества при совмещении уплаты ЕНВД и УСН

Индивидуальный предприниматель совмещает систему налогообложения в виде ЕНВД с УСН. При осуществлении «вмененной» деятельности используется транспортное средство, которое коммерсант планирует продать. Какой налог следует уплатить предпринимателю с дохода от продажи указанного транспортного средства?
Л.Ю. Авилова, г. Балаково, Саратовская область

Перечень видов деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД, определен пунктом 2 статьи 346.26 НК РФ. Указанный перечень является исчерпывающим*.

Предпринимательская деятельность в сфере реализации автотранспортных средств впункте 2 статьи 346.26 НК РФ не упомянута, следовательно, на уплату единого налога не переводится.

А вот вопрос, облагается такой доход налогом в рамках упрощенной системы налогообложения или общего режима, остается спорным. Финансисты считают, что если коммерсант, совмещающий ЕНВД и УСН, продает имущество, которое использовалось во «вмененной» деятельности, как физическое лицо (если в ЕГРИП не указан код соответствующего вида деятельности по продаже), то ему следует уплатить НДФЛ.

Так, в письме от 06.03.2012 № 03-04-05/3-260 Минфин России указал, что для осуществления предпринимательской деятельности физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица с указанием видов деятельности, которые он собирается осуществлять, по ОКВЭД.

ОКВЭД утвержден постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 № 454ст

Таким образом, в рамках упрощенной системы налогообложения осуществляется налогообложение только тех доходов, которые получены физическим лицом от осуществления предпринимательской деятельности, заявленной при регистрации.

Если доход от продажи автомобиля не относится к доходу, полученному в рамках «упрощенной» деятельности коммерсанта, такой доход подлежит обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ.*

Аналогичный вывод содержит и более раннее письмо Минфина России от 19.05.2011 № 03-11-11/131. В нем финансисты отметили, что налогоплательщик при регистрации в качестве ИП самостоятельно указывает виды экономической деятельности, которые он планирует осуществлять. Доходы от деятельности коммерсанта, подпадающей под вид деятельности, указанный им при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. И при условии своевременного перехода на УСН коммерсант облагает такой доход налогами в рамках упрощенной системы.

Если ИП осуществляет деятельность вне рамок видов деятельности, указанных им при регистрации, то полученные доходы подлежат налогообложению НДФЛ.

В письме финансового ведомства от 01.02.2012 № 03-11-11/21 указано, что если предприниматель применяет УСН и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которые относятся к предпринимательской деятельности, то такие доходы должны облагаться в рамках этого спецрежима. А вот доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось налогоплательщиком в целях осуществления предпринимательской деятельности, в частности, если предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению в рамках общего налогового режима.

В свою очередь судьи придерживаются следующего мнения. Так, в постановлении от 28.10.2011 № А41-40926/10 ФАС Московского округа рассмотрел следующую ситуацию. Индивидуальный предприниматель продал организации объект недвижимости и включил доход от этой сделки в налоговую базу по УСН. Налоговая инспекция решила, что доход от указанной сделки подлежит налогообложению НДФЛ по следующим причинам. Во-первых, при регистрации ИП не заявлялся такой вид деятельности, как операции по продаже недвижимого имущества. Во-вторых, договор заключен от имени гражданина РФ. В-третьих, предприниматель не осуществлял профессиональную деятельность на рынке недвижимости. В-четвертых, сделка имела разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли.

Арбитры не согласились с мнением инспекции и, ссылаясь на постановление Конституционного суда РФ от 17.12.96 № 20-П, указали, что имущество физического лица юридически не разграничено на используемое в предпринимательской деятельности и в личных целях. Следовательно, предприниматель может использовать принадлежащую ему недвижимость как в своей деятельности, так и в личных целях. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, физическое лицо становится субъектом предпринимательской деятельности (индивидуальным предпринимателем) и одновременно с этим продолжает оставаться физическим лицом. Вместе с тем, пройдя процедуру государственной регистрации, физическое лицо приобретает статус индивидуального предпринимателя в целом, а не по определенным видам экономической деятельности. Поэтому все виды экономической деятельности, осуществляемые предпринимателем после государственной регистрации, необходимо рассматривать в качестве предпринимательской деятельности. Таким образом, судьи указали на правомерность включения дохода от продажи недвижимости в налоговую базу по УСН.

В постановлении от 26.07.2011 № А12-23664/2010 ФАС Поволжского округа поддержал налоговиков, которые доначислили налог по УСН. В то время как ИП при продаже нежилых помещений исчислил НДФЛ.

Подобные выводы содержат также постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.07.2011 № А05-12013/2010 и ФАС Уральского округа от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3.

Таким образом, учитывая изложенное, рекомендуем все же включить доход от продажи транспортного средства в налоговую базу по УСН. А при возникновении разногласий с налоговыми органами придется отстаивать свою позицию в суде.

ЖУРНАЛ «ВМЕНЕНКА», № 4, АПРЕЛЬ 2013

3.ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 21.01.2013 № 03-04-05/3-46

«Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи нежилого помещения, и сообщает, что в соответствии с пунктом 7.7 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) информацию о налогах, порядке их исчисления и уплаты, правах и обязанностях налогоплательщиков предоставляют налоговые органы.

В связи с этим для получения необходимой информации по вопросу налогообложения доходов, полученных при продаже нежилого помещения, вам следует обратиться в налоговый орган по месту жительства (учета).

Вместе с этим сообщаем следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии состатьей 212 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При этом согласно абзацу четвертому данного подпункта положения подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности.

Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных при продаже нежилого помещения, не использовавшегося им в целях осуществления предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, если при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества»*

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль