Как арендодателю отразить расходы по коммунальным платежам за арендованное имущество

1506

Вопрос

Наша организация находится на УСН с объектом налогообложения доходы. Мы хотим заключить долгосрочный договор аренды с юридическим лицом. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Мы хотим включить в переменную часть: возмещение коммунальных платежей, плату за землю ,налоговые платежи( в частности, предусмотреть налог на недвижимость-проект закона уже есть и об этом говорится :у нас магазин-торговый цент-и налоговая нагрузка будет достаточно ощутимой) . 1) Насколько законно предусмотреть в договоре возмещение расходов по налогу на недвижимость и как это оформить в бухучете . 2) Б удет ли возмещение расходов от Арендатора нашим доходом, ведь мы на УСН с объектом "ДОХОДЫ", и как нам правильно заключить договор ДОЛГОСРОЧНЫЙ, чтобы можно было учесть возмещенные расходы в РАСХОДАХ? Арендатор говорит о том , что не будет возмещать налоговые расходы, т.к. налоги мы сами должны платить, и у них в бух. учете это не будет расходом. 3) Как предусмотреть индексацию постоянной части арендной платы? Арендатор хочет индексацию по индексу инфляции, публикуемой в Росстате, но мы коммерческая организация, как нам правильно и лучше указать индексацию постоянной части арендной платы со ссылкой на законодательство. На сегодняшний день мы платим налог на землю ( и он очень большой),цена земли меняется каждый год (в 2013 году- цена земли была 15,8 млн, а в этом году уже кадастровая стоимость стала 18,2млн), если также стремительно будет меняться и кадастровая стоимость торгового центра ( а сегодня мы не платим налог на имущество) , то заключив договор долгосрочной аренды не включив в арендную плату налоговые риски мы можем обанкротиться . Хотелось бы предусмотреть все возможные риски, чтобы вовремя платить в се налоги и остаться с прибылью

Ответ

1) обязанность по уплате имущественных налогов (земельного, транспортного, налога на имущество) возлагается на владельцев имущества, переданного в аренду (ст. 357, 373, 388 НК РФ). По сути эти налоги являются неотъемлемым элементом затрат на содержание имущества, которые должен нести арендодатель  и которые связаны именно с его деятельностью. Расходы по возмещению имущественных налогов не могут быть квалифицированы как расходы, обусловленные деятельностью арендатора. Даже если такое возмещение в силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено договором, для арендатора эти расходы не являются экономически обоснованными. Следовательно, арендатор не сможет учитывать их при расчете налога на прибыль.

 

Таким образом, включать возмещение имущественных налогов в переменную часть арендной платы не правильно. Однако, стороны договора могут предусмотреть любой алгоритм изменения постоянной части арендной платы (пункт 3 ответа). В таком случае начисление арендной платы в учете арендодателя отражается в обычном порядке:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1 – начислена арендная плата.

Изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 № А43-24309/2010). Однако, изменение договора возможно по соглашению сторон. При этом размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, если стороны согласовали механизм расчета арендной платы, корректировка суммы арендной платы в результате применения согласованного механизма не будет изменением арендной платы (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);

2) КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ. Если организация платит единый налог с доходов, при определении налоговой базы она не учитывает расходы, а всю сумму возмещаемых услуг нужно включить в налоговую базу.

Если арендодатель и арендатор заключают посреднический договор, по которому арендатор выступает заказчиком услуг, а арендодатель посредником, суммы, которые поступили арендодателю в возмещение коммунальных услуг, в облагаемых доходах не отражаются. В доходы нужно включить только арендную плату и посредническое вознаграждение. Однако, посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг.

3) стороны договора аренды могут предусмотреть, в частности, следующие варианты повышения арендной платы:
- фиксированный процент ежегодного повышения арендной ставки (например, до 10%);
- в зависимости от изменения индекса потребительских цен по данным Росстата;
- в зависимости от величины рыночной арендной платы на аналогичные помещения (с учетом индекса текущих рыночных цен на аналогичные площади на рынке недвижимости).

При этом стороны договора аренды могут предусмотреть разные ставки индексации для переменной и постоянной частей арендной платы.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материа лах «Системы Главбух» упрощенной и коммерческой версий .

1.Рекомендация: Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет специальный налоговый режим

 

Если организация платит единый налог с доходов, учесть стоимость коммунальных расходов (приходящихся как на арендатора, так и на арендодателя) при определении налоговой базы по единому налогу нельзя (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Ситуация: как арендодателю учесть при расчете единого налога операции, связанные с получением компенсации в возмещение коммунальных расходов по отдельному счету. Организация применяет упрощенку

Сумму компенсации, поступившую на счет арендодателя, учтите в доходах. Если объект налогообложения – «доходы минус расходы», то стоимость коммунальных услуг, компенсированную арендатором, включите в состав материальных затрат.

По общему правилу все деньги, поступающие на счет арендодателя в возмещение коммунальных расходов, считаются его доходом. Данный порядок действует в отношении всех организаций на упрощенке, независимо от выбранного объекта налогообложения («доходы» или «доходы минус расходы»). Такой вывод следует из пункта 1 статьи 346.15, статьи 250, пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210.

Если организация платит единый налог с доходов, то стоимость коммунальных услуг, оплаченная поставщикам этих услуг и компенсированная арендатором, в состав расходов не включается, поскольку при этом объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).*

Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то стоимость коммунальных услуг, оплаченную поставщикам этих услуг и компенсированную арендатором, включите в состав материальных затрат (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Такой вывод позволяет сделать, например, письмо ФНС России от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216.

При заключении посреднического договора арендодатель будет выступать посредником, а арендатор – заказчиком. В таком случае расчеты по коммунальным платежам учитывайте так же, как и по посредническим операциям по продаже (покупке) товаров (работ, услуг)*.

 

Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Ситуация: Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг* (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной* (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3.Статья: Выберите удобный для вас способ учета коммунальных платежей при аренде помещения

Н.А. Кулюкина, эксперт журнала «Упрощенка»

 

Способ № 3 Стороны договора аренды заключают посредническое соглашение

Как оформить. Арендатор и арендодатель заключают между собой посредническое соглашение, например агентский договор. В рамках этого соглашения арендодатель приобретает для арендатора коммунальные услуги. А арендатор перечисляет ему их стоимость и посредническое вознаграждение.

Отметим, что оформлять два договора (аренды и агентирования) не обязательно. Условие о посредничестве можно включить непосредственно в договор аренды. В этом случае он будет смешанным. Такая возможность предусмотрена пунктом 3 статьи 421 ГК РФ. Условие можно сформулировать так, как это показано на рис. 3.

Рисунок 3. Фрагмент условия договора аренды о покупкеарендодателем коммунальных услуг для арендатора

Обратите внимание: арендодатель должен будет ежемесячно оформлять отчет посредника независимо от того, включено положение о посредничестве в договор аренды или дополнительно заключено агентское соглашение. Именно на основании такого отчета арендатор сможет определять размер коммунальных платежей и включать их в расходы.

Учет у арендатора. Как и в предыдущих случаях, вы можете учесть в расходах перечисленные арендодателю плату за аренду и стоимостькоммунальных услуг (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Кроме того, вы вправе отразить в расходах выплаченное посредническое вознаграждение (подп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Учет у арендодателя. Суммы, которые поступили посреднику для исполнения обязанностей по посредническому договору, в облагаемых доходах не отражаются (подп. 9 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15НК РФ). Это значит, что арендодатель не обязан отражать в налоговойбазе стоимость «коммуналки», полученную от арендатора в рамках посреднических отношений. В доходы нужно включить толькоарендную плату и посредническое вознаграждение, которое можно назначить сравнительно небольшим. Правда, коммунальные платежи, перечисленные снабжающим организациям за арендатора, признать в расходах вы тоже не сможете. Ведь это не ваш расход, а арендатора.*

Как видим, данный вариант привлекателен для арендодателя. Если бы не одно «но». Вспомним, что посредник, он же арендодатель, должен действовать по поручению заказчика, то есть арендатора. И сделка, совершенная прежде, чем установились посреднические отношения, не считается заключенной для выполнения заказа. Именно такие выводы сделал Президиум ВАС РФ в пункте 6 информационного письма от 17.11.2004 № 85. Более того, Минфин России занял аналогичную позицию (письмо от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24).

Что же получается? Обычно арендодатели сначала подписывают договоры со снабжающими организациями, а уже потом посреднические договоры с арендаторами. В подобных случаях договоры на поставку коммунальных услуг нельзя расценивать как оформленные в интересах арендатора. А значит, налоговая инспекция, скорее всего, не признает отношения посредническими и включит сумму коммунальных платежей, скомпенсированную арендатором, в облагаемые доходы арендодателя. Правда, при объекте доходы минус расходы указанную сумму арендодателю можно будет также учесть в расходах. А вот тем, кто применяет объект доходы, с суммы коммунальных платежей, поступившей от арендатора, придется уплатить налог, а может быть даже пени и штрафы. К слову сказать, некоторые суды поддерживают позицию проверяющих и выносят решения не в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06). Поэтому если арендодатель применяет УСН с объектом доходы, для него этот способ оформления отношений может оказаться невыгодным.

 

Журнал «Упрощенка» № 7. Июль 2012

4.Ситуация: Можно ли учесть при расчете налога на прибыль имущественные налоги, которые организация возмещает своему контрагенту по договору аренды или безвозмездного пользования имуществом

Нет, нельзя.

Налоговую базу по налогу на прибыль уменьшают только экономически обоснованные и документально подтвержденные расходы, которые связаны с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Обязанность по уплате имущественных налогов (земельного, транспортного, налога на имущество) возлагается на владельцев имущества, переданного в аренду или в безвозмездное пользование (ст. 357, 373, 388 НК РФ). По сути эти налоги являются неотъемлемым элементом затрат на содержание имущества, которые должен нести арендодатель (ссудодатель) и которые связаны именно с его деятельностью. Расходы по возмещению имущественных налогов не могут быть квалифицированы как расходы, обусловленные деятельностью арендатора или ссудополучателя. Даже если такое возмещение в силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено договором, для арендатора (ссудополучателя) эти расходы не являются экономически обоснованными. Следовательно, учитывать их при расчете налога на прибыль неправомерно.*

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 4 июля 2006 г. № 03-06-04-04/28 и УФНС России по г. Москве от 9 января 2008 г. № 18-11/000184, от 20 августа 2007 г. № 20-05/078880.2, от 1 декабря 2004 г. № 26-12/77723.

Главбух советует: арендатор и арендодатель вправе договориться о том, что возмещение имущественных налогов не оформляется отдельными платежами, а учитывается при определении общей суммы арендной платы. При таком варианте арендатор сможет учитывать такие расходы на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.*

Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга

5.Рекомендация: Как арендодателю отразить в бухучете арендные платежи

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).

Документальное оформление

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. При этом законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно составлять акты об оказании услуг по договору аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 и ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).

Для субъектов малого предпринимательства (за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет.

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:*

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
– начислена арендная плата;

 

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– начислена арендная плата.

 

Олег Хороший,
советник налоговой службы РФ III ранга

6.Рекомендация: Как арендодателю отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Отражение в бухучете арендодателя операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:*

Коммунальные платежи включены в арендную плату*

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 5 и 7 ПБУ 9/99). Помимо документов, связанных с расчетом по арендной плате (например, актов), для документального оформления данного способа расчетов могут потребоваться счета коммунальных служб. Эти документы подтвердят размер компенсируемых расходов.

Подробнее о бухучете арендных платежей см. Как арендодателю отразить арендные платежи в бухучете и при налогообложении.

Затраты арендодателя на коммунальные услуги и поставку энергии в бухучете нужно учесть в зависимости от того, является ли сдача имущества в аренду для организации отдельным видом деятельности или нет.

Если сдача имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то стоимость коммунальных услуг учтите в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). При этом в учете сделайте проводку:

Дебет 20 Кредит 76 (60)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).

Если сдача имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то стоимость коммунальных услуг, приходящихся на объект аренды, учтите в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). При отражении в бухучете стоимости коммунальных расходов сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 76 (60)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 20, 91, 76, 60).

Ситуация: как арендодателю отразить в бухучете операции, связанные с возмещением стоимости коммунальных услуг от арендатора. Арендатор компенсирует стоимость коммунальных платежей по отдельному счету*

Когда арендодатель получает от арендатора компенсацию коммунальных услуг, то такая операция признается возмездным оказанием услуги по перечислению коммунальных платежей (ст. 779 ГК РФ, п. 7 ПБУ 9/99). В бухучете отразите ее так:

Дебет 76 (62) Кредит 91-1
– отражены прочие доходы от реализации услуг.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Основанием для данной записи должен послужить документ, подтверждающий факт оказания услуг (например, выставляемый арендатору счет на оплату коммунальных услуг) (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Данная точка зрения об отражении расчетов по возмещению коммунальных платежей через счета учета финансовых результатов была высказана в письмах Минфина России от 12 мая 2000 г. № 04-05-11/40 и от 13 сентября 2000 г. № 04-02-04/1. Хотя в них содержатся ссылки на старый План счетов, выводы, приведенные в этих документах, можно распространить и на новый порядок отражения операций на счетах бухучета.

Наряду с доходами в бухучете нужно отразить и расходы – то есть стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором. Соответственно, эти суммы нужно учесть в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). При отражении расходов в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 76 (60)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).

Арендодатель выступает посредником*

Если организация заключает посреднический договор на приобретение коммунальных услуг, в бухучете расчеты с арендатором-заказчиком отражайте на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», к которому целесообразно открыть субсчета:

  • «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)»;
  • «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»;
  • «Расчеты с заказчиком по вознаграждению».

В бухучете арендодателя операции, связанные с приобретением услуг по посредническому договору, отражаются следующими проводками (без учета операций по НДС).

Если посредник участвует в расчетах:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)»
– получены денежные средства от заказчика на приобретение услуг;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)» Кредит 60
– отражена задолженность перед поставщиком, подлежащая погашению заказчиком;

Дебет 60 Кредит 51
– оплачены услуги, приобретенные для заказчика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76)
– отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;

Дебет 60 (76) Кредит 51
– оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги) Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– удержана сумма вознаграждения из средств, полученных от заказчика (если посредник самостоятельно удерживает вознаграждение);

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика (если заказчик выплачивает вознаграждение после исполнения поручения);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги) Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– зачтены расходы, подлежащие возмещению заказчиком (если зачет предусмотрен условиями договора);

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.

Если посредник не участвует в расчетах:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76)
– отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;

Дебет 60 (76) Кредит 51
– оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.

 

Олег Хороший,
советник налоговой службы РФ III ранга

7.Ситуация: Правомерно ли изменять размер арендных платежей ежеквартально. Стороны предусмотрели в договоре аренды ежеквартальную индексацию арендной платы с учетом инфляции

Да, правомерно.

Стороны договора аренды могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения. В рассматриваемом случае стороны согласовали условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета. Таким образом, фактическое изменение размера платежей в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Следовательно, условие индексации арендных платежей, изначально предусмотренное договором, соответствует требованиям законодательства* (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11января 2002 г. № 66).

Олег Хороший,
советник налоговой службы РФ III ранга

8.Статья: СЕМЬ ОШИБОК КОМПАНИЙ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, КОТОРЫЕ ВЕДУТ К РОСТУ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Анна Пилюгина, Финансовый директор группы компаний LPP S.A. в России, Генеральный Директор компании «Фэшн Поинт», Москва

 

Ошибка 4. Не установлены правила индексации платы

Условия об индексации обычно коррелируют с валютой договора. Если ставки выражены в рублях, то ежегодная индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен (ИПЦ) по данным Росстата.* Эта позиция спорная, поскольку прямой связи ставки аренды с изменением стоимости потребительской корзины нет, однако такое условие все чаще встречается в договорах. Как вариант дополнительной оптимизации расходов по аренде можно включить в договор такое условие: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%». Это позволит Вам избежать неопределенности, а Ваша финансовая служба сможет точнее планировать бюджет.

 

Пример из практики*

Арендодатель предложил установить ежегодную ставку индексации в размере ИПЦ по данным Росстата, но не менее 5%. Основным аргументом собственника был ежегодный рост расходов на эксплуатационное обслуживание здания и прилежащей территории (в том числе на оплату труда персонала). Увеличение – не менее уровня инфляции. Арендатора такой подход не устроил. В результате после переговоров с собственником были согласованы ставки индексации для двух видов платежей:*

  • в размере ИПЦ для эксплуатационных расходов;
  • в размере 5% для базовой аренды.

Такой подход оказался приемлемым для обеих сторон. Индексация коммунальных платежей рассчитывалась исходя из фактического роста тарифов в соответствующем расчетном периоде.

 

ЖУРНАЛ «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР», № 10, ОКТЯБРЬ 2012

9.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

 

«11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.*

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не

соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора

о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумм

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль