Договор аренды и прописанные коммунальные услуги и платежи

1804

Вопрос

Возможно ли в договоре аренды прописать расходы по коммунальным платежам так, что бы оплата проходила с расчетного счета арендатора, если нет возможности заключить договора с поставщиками коммунальных услуг? Можно ли такие расходы принять в налоговом учете?

Ответ

Арендаторы могут оплачивать счета за коммунальные услуги самостоятельно, но для этого арендатору необходимо получить согласие арендодателя на заключение договоров с обслуживающими компаниями и заключить такой договор с поставщиками коммунальных услуг. В противном случае арендодатель может на основании отдельного счета возмещать арендодателю такие расходы.

 

Если арендатор компенсирует коммунальные расходы по отдельному счету арендодателя, после оплаты их можно включить в состав материальных расходов как затраты на приобретение топлива, воды и энергии всех видов и уменьшить налогооблагаемую базу по единому налогу на сумму этих коммунальных расходов независимо от вида деятельности организации (производственная или торговая).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Рекомендация: Как арендатору отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет специальный налоговый режим

 

УСН

Если организация платит единый налог с доходов, то операции, связанные с компенсацией коммунальных расходов арендодателю, никак не повлияют на расчет единого налога. Это связано с тем, что при определении налоговой базы такие организации вообще не учитывают расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если организация рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, то отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, у арендатора зависит от варианта их компенсации – в составе арендной платы или по отдельному счету арендодателя.

Если арендатор компенсирует коммунальные расходы в составе арендной платы, учтите их в расходах как арендные платежи (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Это касается и тех случаев, когда арендная плата по условиям договора состоит из двух частей – базовой и переменной (письмо Минфина России от 28 июня 2011 г. № 03-11-06/2/99). Подробнее об этом см. Как арендатору отразить арендные платежи при налогообложении. Организация применяет специальный налоговый режим.

Если арендатор компенсирует коммунальные расходы по отдельному счету арендодателя, после оплаты включите их в состав материальных расходов как затраты на приобретение топлива, воды и энергии всех видов. Уменьшите налогооблагаемую базу по единому налогу на сумму коммунальных расходов независимо от вида деятельности организации (производственная или торговая). Это следует из подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16, подпункта 5 пункта 1 статьи 254 и пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ. * Аналогичного мнения придерживаются контролирующие ведомства (письма Минфина России от 27 февраля 2004 г. № 04-02-05/1/19, МНС России от 11 мая 2004 г. № 22-1-14/881, УФНС России по г. Москве от 3 июля 2006 г. № 18-11/3/57698). Подтверждает его арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2009 г. № А53-4662/2008-С5-47, Восточно-Сибирского округа от 18 апреля 2006 г. № А19-18816/05-5-Ф02-1672/06-С1).

Пример отражения арендатором в бухучете и при расчете единого налога при упрощенке коммунальных расходов, компенсируемых арендодателю по отдельному счету. Организация платит налог с разницы между доходами и расходами

ЗАО «Альфа» в мае получило в аренду производственное помещение.

В соответствии с заключенным договором арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных платежей, приходящихся на это помещение, по отдельному счету.

В июне по счету, полученному от арендодателя, стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, составила 3300 руб. (в т. ч. НДС – 503 руб.). Данный счет «Альфа» оплатила в июле.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В июне:

Дебет 20 Кредит 76
– 3300 руб. – включена в расходы стоимость коммунальных услуг (с учетом НДС).

В июле:

Дебет 76 Кредит 51
– 3300 руб. – оплачена стоимость потребленных коммунальных услуг по счету арендодателя.

Стоимость коммунальных услуг в сумме 3300 руб. бухгалтер «Альфы» отразил в составе расходов в книге учета доходов и расходов за девять месяцев.

Коммунальные расходы по арендованным объектам непроизводственного назначения при расчете единого налога не учитывайте. Связано это с тем, что все расходы, уменьшающие налоговую базу, должны быть экономически обоснованны (п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ). То есть связаны с производственной деятельностью организации.

 

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Статья: Как организовать расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

  • арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
  • арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;
  • арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги.

 

Арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг

Стоимость коммунальных услуг арендатор может компенсировать арендодателю отдельно от арендных платежей. Оформить такие отношения можно отдельным соглашением между арендодателем и арендатором или непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Общая стоимость коммунальных услуг для арендатора устанавливается на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора на коммунальные услуги может определяться:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов должна быть закреплена в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена. Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ.

Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги

Арендаторы могут оплачивать счета за коммунальные услуги самостоятельно. Для этого арендатору необходимо:

  • получить согласие арендодателя на заключение договоров с обслуживающими компаниями;
  • заключить такой договор с поставщиками коммунальных услуг. *

Ситуация: в каких случаях арендатор может напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т.д.)

Ответ на этот вопрос зависит от вида коммунальных услуг.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями.

Дело в том, что субабонент (арендатор) технически способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты закоммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 ГК РФ.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Например, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Оплата арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам возможна не по всем видам потребляемых услуг. Поэтому данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55).

Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору (ст. 545, 548 ГК РФ).

ПРАВОВАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ «УПРОЩЕНКА»

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль