Счета и проводки при покупке недвижимости и расходы по ней

2809

Вопрос

Компания находится на УСН доход-расходы (гостиничная деятельность) В 2013 году заключается договор долевого участия по 213 ФЗ. Платеж за квартиру полностью переводится в июне 2013 года. Договор регистрируется в регпалате за 5000 . Срок сдачи квартиры конец 2014 года. Сейчас она реализуется по договору переуступки. Как будут отражаться расходы в налоговом учете и в каком году. Какими проводками нужно отразить операцию если: 1) квартира покупается с целями дальнейшей перепродажи.2) как отразить расходы по регистрации в ФРС договора ДДУ 3)как отразить расходы по переуступки в строительной компании.4)как отразить госпошлину по покупке и по переуступке .

Ответ

В учете участника долевого строительства при продаже имущественного права необходимо сделать записи:

 

Дебет 76 «Долевое строительство» Кредит 51
–инвестированы деньги в строительство жилого дома;

Дебет 62 Кредит 91-1
– реализовано право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76 «Долевое строительство»
– списана стоимость инвестиционного вклада.

Расходы по госпошлине за регистрацию права и при продаже имущественного права отнесите на прочие расходы записями:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект строительства.

Выручку от реализации имущественных прав  учитывайте в составе доходов при расчете единого налога (п. 1 ст. 346.14 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ, письма Минфина России от 25 января 2012 г. № 03-11-11/11, от 12 октября 2011 г. № 03-11-06/2/142, от 12 мая 2008 г. № 03-11-04/2/83).  Уменьшать налоговую базу на стоимость уступаемого права требования  нельзя. Такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 9 декабря 2013 г. № 03-11-06/2/53599).

При расчете налога при УСН, суммы государственных пошлин, уплаченных организацией при регистрации договора участия долевого строительства и договора уступки права требования  включаются в состав расходов для целей налогообложения по мере их уплаты (пп. 22 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip - версия для коммерческих организаций

1.Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

Правовые основы инвестиционной деятельности

Порядок ведения инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством объектов, регулируется Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Под инвестиционной деятельностью понимают вложение средств в целях получения прибыли и (или) достижения другого полезного эффекта (ст. 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). В частности, инвестировать строительство объекта можно для его дальнейшей продажи или для собственных нужд.

Одним из основных субъектов инвестиционной деятельности является инвестор (п. 1 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Функции инвестора может выполнять либо сам застройщик, либо привлеченный инвестор.

Отражение в бухучете операций по инвестированию зависит от того, кто инвестирует в строительство:

Бухучет у привлеченного инвестора

Привлеченный инвестор вкладывает средства в строительство на основании договора инвестирования, который заключается с застройщиком (п. 1 ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Согласно этому договору застройщик привлекает средства инвестора для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и обязуется построить объект и передать инвестору в определенные договором сроки.

Внимание: договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.

В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества. На практике такой подход может повлиять на порядок ведения бухучета операций, связанных с реализацией инвестиционных проектов.

Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по инвестиционному договору (п. 2–2.1 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Так же как и уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В бухучете каждую операцию по перечислению средств (инвестиционного взноса) застройщику привлеченный инвестор отражает проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
– перечислены застройщику средства на строительство объекта.*

 

УСН

Если инвестор платит единый налог с доходов, то расходы, связанные с сооружением объекта строительства, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения инвестор вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если инвестор платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Подробнее об этом см. Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке.

Затраты на строительство объекта, предназначенного для перепродажи, при расчете единого налога учитываются аналогично расходам на приобретение товаров. Подробнее об этом см. Как отразить при налогообложении приобретение товаров. Организация применяет специальный налоговый режим.

Если инвестор в ходе строительства решит передать свои права и обязанности по инвестиционному договору третьей стороне, налоговый учет этих операций имеет определенные особенности. Подробнее об этом см. Как цеденту учесть уступку права требования при налогообложении.*

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Рекомендация: Как начислить НДС при реализации имущественных прав

 

Передача прав на жилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

ООО «Торговая фирма "Гермес"» 1 декабря 2012 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 28 декабря 2013 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

1 февраля 2013 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

1 декабря 2012 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.*

1 февраля 2013 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;*

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;*

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2013 года.

 

О.Ф. Цибизова

начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

3.Рекомендация: Как цеденту учесть уступку права требования при налогообложении

Порядок отражения у цедента уступки права требования при расчете налогов зависит от того, какую систему налогообложения он применяет.

Уступка права требования для целей налогообложения прибыли и НДС признается реализацией. Этот вывод можно сделать на основании положений Гражданского кодекса РФ.

Права требования по договору купли-продажи (мены, поставки и т. д.) являются имущественными правами. В налоговом законодательстве четко не определено, что относится к реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь реализации товаров, работ, услуг. При этом имущественные права под это понятие не подпадают (ст. 38 НК РФ). Однако Гражданский кодекс РФ определяет имущественное право как объект гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). То есть граждане и организации могут его отчуждать, обменивать, приобретать.

 

УСН

Уступка права требования для целей расчета единого налога при упрощенке признается реализацией имущественных прав.

Независимо от выбранного объекта налогообложения выручку от реализации имущественных прав (т. е. сумму, полученную от нового кредитора (цессионария) по договору цессии) учитывайте в составе доходов при расчете единого налога (п. 1 ст. 346.14 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ, письма Минфина России от 25 января 2012 г. № 03-11-11/11, от 12 октября 2011 г. № 03-11-06/2/142, от 12 мая 2008 г. № 03-11-04/2/83). Моментом включения выручки в налогооблагаемую базу будет дата получения оплаты от цессионария (например, дата поступления денег на расчетный счет или в кассу) (п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.15 и ст. 249 НК РФ).

Цедент, который платит единый налог с разницы между доходами и расходами, не вправе уменьшать налоговую базу на стоимость уступаемого права требования. Такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ. По этой же причине цедент не вправе учесть убыток, который может быть получен в результате уступки права требования. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 9 декабря 2013 г. № 03-11-06/2/53599.*

 

С.В. Разгулин

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

4.Рекомендация: Как учесть госпошлину при налогообложении

 

УСН

Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то сумму уплаченной госпошлины можно учесть в расходах (подп. 22, 31 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).* При этом как расход госпошлина должна соответствовать критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. То есть должна быть экономически обоснованна. Это же правило применимо и к суммам возмещения судебных издержек ответчиком (подп. 31 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Сумму госпошлины включите в расходы в момент ее уплаты в бюджет (перечисления на счет истца в качестве возмещения судебных издержек) (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).*

 

С.В. Разгулин

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

5.ПРИКАЗ, ПБУ МИНФИНА РОССИИ от 06.05.1999 №№ 33н, ПБУ10/99

Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99 (с изменениями на 27 апреля 2012 года)

 

Прочие расходы

«11. Прочими расходами являются:

расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации (с учетом положений пункта 5 настоящего Положения);

расходы, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности (с учетом положений пункта 5 настоящего Положения);

расходы, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (с учетом положений пункта 5 настоящего Положения);

расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции;

проценты, уплачиваемые организацией за предоставление ей в пользование денежных средств (кредитов, займов);

расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями;

отчисления в оценочные резервы, создаваемые в соответствии с правилами бухгалтерского учета (резервы по сомнительным долгам, под обесценение вложений в ценные бумаги и др.), а также резервы, создаваемые в связи с признанием условных фактов хозяйственной деятельности;

абзац исключен, начиная с годовой бухгалтерской отчетности за 2006 года приказом Минфина России от 18 сентября 2006 года N 116н, - см. предыдущую редакцию;

абзац исключен, начиная с годовой бухгалтерской отчетности за 2006 года приказом Минфина России от 18 сентября 2006 года N 116н, - см. предыдущую редакцию;

штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров;

возмещение причиненных организацией убытков;

убытки прошлых лет, признанные в отчетном году;

суммы дебиторской задолженности, по которой истек срок исковой давности, других долгов, нереальных для взыскания;

курсовые разницы;

сумма уценки активов;

перечисление средств (взносов, выплат и т.д.), связанных с благотворительной деятельностью, расходы на осуществление спортивных мероприятий, отдыха, развлечений, мероприятий культурно-просветительского характера и иных аналогичных мероприятий;

прочие расходы.»*

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль