Приобретение недвижимости и земельного участка и отражение в бухгалтерском учете

4190

Вопрос

На основании договора купли продажи от 26.12.2013. предприятие ООО "К-3" приобрело в собственность от Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО г. Копейска недвижимое имущество, которое находилось в аренде на основании договоров аренды (нежилое здание гаража и материального склада и земельный участок). Цена имущества составила 1 619 631 руб . без НДС , в том числе земельный участок 230 660 руб. За земельный участок оплата перечислена 30.12.2013. остальную сумму 1 388 971 рублей оплачиваем в рассрочку в соответствии с графиком платежей до 15.12.2018г. Ежемесячная сумма платежа составляет 22 686,53 руб. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка производится начисление процентов. Проценты перечисляются одновременно с суммой платежа по погашению основного долга. Переход права собственности состоялся после государственной регистрации 20 января 2014г. Уплата госпошлины составила 30 000 руб. (15 000 руб . за зем. участок и 15 000 руб . за нежилое здание гаража и матер. склада) . Страхование имущества от полной его стоимости находятся в стадии работы. Вопрос: как учесть в бухгалтерском учете приобретение недвижимого имущества и земельного участка, как учесть госпошлину, уплату процентов, страховку, являемся ли мы агентами по уплате НДС?

Ответ

недвижимое имущество и земельный участок отражаются в учете в момент передачи (на основании акта приемки-передачи) на счете 08:

Дебет 08 Кредит 10, 60, 76... – учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.

Ели расходы, связанные с госрегистрацией объекта (затраты на оформление документов и т. п.), в том числе госпошлина, понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, они учитываются в стоимости активов. Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, они учитываются их в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...) – учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

Факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств, то есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства»:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08 – отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.

Расходы по страхованию в первоначальную стоимость объекта не включаются.

Продажа имущества с предоставлением рассрочки по оплате признается коммерческим кредитом. Проценты за рассрочку увеличивают первоначальную стоимость основного средства, если одновременно выполняются следующие условия:
•имущество является инвестиционным активом;
•проценты начислены до того, как основное средство приобретено, сооружено и (или) создано;
•проценты начислены до начала использования инвестиционного актива в деятельности, если работы по его приобретению, сооружению и (или) созданию не завершены.

При этом организация самостоятельно устанавливает критерий отнесения имущества к инвестиционным активам в своей учетной политике для целей бухучета.

Что касается НДС, организация, которая выкупает у государства имущество, признается налоговым агентом по НДС в отношении этого имущества, если одновременно выполнены два условия:
•в качестве продавца выступает территориальное управление Росимущества;
•выкупаемое госимущество составляет казну Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования и не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо ГУПом или МУПом.

Налоговую базу по НДС следует увеличить на сумму процентов, выплачиваемых покупателем за рассрочку платежа. При этом налоговую базу увеличивают только проценты за рассрочку, предоставленную по оплате здания.

Пример как рассчитать НДС при покупке государственного (муниципального) имущества с рассрочкой платежа с процентами представлен в рекомендации в полном ответе.

Подробный порядок отражения в учете приобретения объектов недвижимости содержится в материалах «Системы Главбух» коммерческая версия.

1.Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Госрегистрация права собственности на объекты недвижимости производится на основании:

  • заявления о госрегистрации;
  • документов, подтверждающих уплату госпошлины за госрегистрацию (например, платежное поручение);
  • документов о госрегистрации организации и ее учредительных документов;
  • документов об объекте недвижимости;
  • других документов, предусмотренных законодательством.

Правила составления этих документов изложены в Порядке, утвержденном приказом Управления Росрегистрации от 29 марта 2007 г. № 54.

Оформление поступления ОС

При поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации, составьте акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденныхпостановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Бухучет

В бухучете основные средства, право собственности на которые подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

Все затраты, связанные с поступлением (созданием) объекта основных средств и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию, увеличивают первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01). Отразите их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (соответствующем субсчете):*

Дебет 08 Кредит 10, 60, 76...
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.

При этом, если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, учтите их в стоимости данного актива:*

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.

После того как организация сформирует первоначальную стоимость пригодного к использованию объекта, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01«Основные средства».

При этом факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств. Не имеет значения и время подачи документов на госрегистрацию. То есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства». При этом к счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:*

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08

– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов, пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и подтверждается письмами Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31, от 17 июня 2011 г. № 03-05-05-01/44.

Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:*

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

После регистрации права собственности на недвижимое имущество переведите объект основных средств с субсчета «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» на другой субсчет (например, «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано»):*

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»

– учтен объект основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации (за исключением тех основных средств, по которым амортизация не начисляется). По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ. Такой порядок предусмотрен в пункте 17 ПБУ 6/01.

Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса

2.Таблица: Формирование первоначальной стоимости основных средств

Вид расходов

Первоначальная стоимость

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Суммы, уплаченные продавцу

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Расходы на сооружение, изготовление объекта основных средств

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают*
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Суммы, уплаченные за доставку

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Суммы, уплаченные за информационные, консультационные и посреднические услуги, связанные с покупкой основного средства

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают*
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Расходы на доведение основного средства до состояния, пригодного к использованию (например, монтаж)

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают*
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Суммы таможенных пошлин и таможенных сборов

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают*
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Суммы НДС и акцизов в тех случаях, когда объект основных средств используется для операций, облагаемых этими налогами

Не включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Не включают
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Суммы НДС и акцизов в тех случаях, когда объект основных средств используется для операций, не облагаемых этими налогами

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают
(п. 2 ст. 170, п. 2 ст. 199, п. 1 ст. 257НК РФ)

Взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование

Включают
(п. 8 ПБУ 6/01)

Включают*
(п. 1 ст. 257 НК РФ)

Проценты по кредитам, полученным для покупки (строительства) основного средства – инвестиционного актива, начисленные с момента начала покупки до конца месяца, в котором основное средство ввели в эксплуатацию

Включают
(п. 9 и 12ПБУ 15/2008)

Не включают
(подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ – внереализационные расходы)

Проценты по кредиту, полученному для покупки (строительства) основного средства, не являющегося инвестиционным активом, либо начисленные после ввода основного средства в эксплуатацию*

Не включают
(п. 9 и 12ПБУ 15/2008)

Не включают
(подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ – внереализационные расходы)

Разницы, связанные с покупкой основного средства, стоимость которого выражена в иностранной валюте, но оплата производится в рублях (за исключением курсовых разниц по процентам за кредиты (займы), полученные организацией в иностранной валюте на покупку основных средств – инвестиционных активов)

Не включают
(абз. 4 п. 3, п. 5,13 ПБУ 3/2006 – прочие расходы или доходы)

Не включают
(подп. 5.1 п. 1 ст. 265 НК РФ – внереализационные расходы,
п. 11.1 ст. 250 НК РФ – внереализационные доходы)

Разницы, связанные с покупкой основного средства за иностранную валюту (за исключением курсовых разниц по процентам за кредиты (займы), полученные организацией в иностранной валюте на покупку основных средств – инвестиционных активов)

Не включают
(абз. 4 п. 3, п. 13ПБУ 3/2006 – прочие расходы или доходы)

Не включают
(подп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ – внереализационные расходы,
п. 11 ст. 250 НК РФ – внереализационные доходы)

Разницы по процентам за кредиты (займы), полученные организацией в иностранной валюте на покупку основных средств – инвестиционных активов

Не включают
(п. 13ПБУ 3/2006 – прочие расходы или доходы)

Не включают
(подп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ – внереализационные расходы,
п. 11 ст. 250 НК РФ – внереализационные доходы)


 

3.Ситуация: Нужно ли в бухучете включить в первоначальную стоимость основного средства проценты по целевому кредиту, привлеченному на его покупку

Да, нужно, но только при соблюдении определенных условий.

Если организация купила основные средства за счет заемных средств, то проценты по ним следует учитывать согласно правилам ПБУ 15/2008.

Проценты по заемным средствам (целевым кредитам) увеличивают первоначальную стоимость основного средства, если одновременно выполняются следующие условия:*

  • имущество является инвестиционным активом;
  • проценты начислены до того, как основное средство приобретено, сооружено и (или) создано;
  • проценты начислены до начала использования инвестиционного актива в деятельности, если работы по его приобретению, сооружению и (или) созданию не завершены.

Об этом говорится в пунктах 7, 12 и 13 ПБУ 15/2008.

К инвестиционным активам в свою очередь относятся объекты имущества, требующие большого времени и затрат на приобретение, сооружение и (или) изготовление (п. 7 ПБУ 15/2008). Однако законодательство не уточняет, как определить длительность подготовки или строительства. Поэтому организация имеет право установить этот критерий самостоятельно в своей учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).*

Например, в учетной политике можно прописать: «Имущество, которое числится на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" или 07 "Оборудование к установке" в течение срока, превышающего 12 месяцев, считается инвестиционным активом». Соответственно, только по тем объектам, которые будут числиться на счете 07 или 08 более установленного срока, нужно включать проценты в первоначальную стоимость.

Если организация на погашение кредита, за счет которого было приобретено имущество, взяла новый кредит, то проценты по вновь взятому кредиту не увеличивают первоначальную стоимость основных средств (письма Минфина России от 18 августа 2006 г. № 03-03-04/1/633).

Если условия для признания процентов в первоначальной стоимости основных средств не соблюдаются, то их можно включить в состав прочих расходов единовременно в том периоде, к которому относится начисление той или иной суммы процентов (п. 11 ПБУ 10/99, п. 7 ПБУ 15/2008). То есть, например, сумма процентов по кредиту за март в полном объеме включается в состав прочих расходов в марте.

Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса

4.Рекомендация: Кто должен выполнять обязанности налогового агента по НДС

Независимо от того, какую систему налогообложения применяет организация, в случаях, предусмотренных статьей 161 Налогового кодекса РФ, она признается налоговым агентом поНДС. Организации, которые освобождены от уплаты НДС по статье 145 Налогового кодекса РФ, тоже должны исполнять обязанности налоговых агентов (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Права и обязанности налоговых агентов перечислены в статье 24 Налогового кодекса РФ. О том, должен ли налоговый агент удерживать НДС из доходов, выплаченных в натуральной форме, см.Какие права и обязанности есть у налоговых агентов.

Признание организации налоговым агентом

Организация признается налоговым агентом по НДС:

  • если приобретает товары (работы, услуги) у иностранных организаций, не состоящих в России на налоговом учете (п. 1 ст. 161 НК РФ). При этом сама организация должна состоять на учете в налоговой инспекции (п. 2 ст. 161 НК РФ), а местом реализации товаров (работ, услуг) должна быть территория России (п. 1 ст. 161, ст. 147, 148 НК РФ). При приобретении товаров (работ, услуг) у иностранных граждан (не зарегистрированных в России в качестве предпринимателей) обязанности налоговых агентов у российских организаций не возникают (письма Минфина России от 6 июня 2011 г. № 03-07-08/166 и от 5 марта 2010 г. № 03-07-08/62);
  • если арендует государственное или муниципальное имущество непосредственно у органов государственной власти и местного самоуправления (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ);
  • если приобретает на территории Росс
Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль