Переоформление договора аренды на помещение гаража

558

Вопрос

Наша компания заключила договор аренды на часть помещения гаража для стоянки служебного транспорта с физическим лицом с 01.01.2014 до декабря 2014 года ,в последствии Арендодатель уведомил нашу компанию о том,что статус физического лица заменил на индивидуального предпринимателя и просит переоформить договор Аренды. Какие наши действия в этом случае, сослаться на 44 ФЗ или же все таки переоформить договор. Так как с физического лица удерживаются подоходный налог и он за это время уплачивает в бюджет налоги с доходов и ПФР. Очень просим юристов ответить подробно на этот вопро

Ответ

договор аренды в данном случае продолжает действовать до истечения срока его действия или расторжения одной из сторон (или по соглашению) досрочно, поскольку

 

регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя не является основанием для расторжения договора, если иное не указано в самом соглашении. Связано это с тем, что индивидуальный предприниматель при получении этого статуса не перестает быть физическим лицом, его имущество не разделено с имуществом предпринимателя, поэтому договор аренды не может быть расторгнут по причине получения одной из сторон иного статуса.

После получения статуса ИП организация – арендатор перестает быть налоговым агентом в отношении арендатора, у которого сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности (код по ОКВЭД 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества»).

То есть в этом случае налог с доходов, поученных от сдачи имущества в аренду, предприниматель должен уплачивать самостоятельно в зависимости от выбранной систем налогообложения.

В ином случае отношения с арендодателем - ИП строятся в том же порядке, как и раньше, когда он в качестве индивидуального предпринимателя не был зарегистрирован (т. е. при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» версии для коммерческих организаций.

1. Ситуация: Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином

Да, можно.

Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.*

Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Ситуация:Нужно ли удержать НДФЛ с доходов гражданина по договору аренды. Организация арендует помещение у гражданина, не являющегося предпринимателем

Да, нужно.

В большинстве случаев НДФЛ должны удержать и перечислить в бюджет налоговые агенты (источники выплаты дохода). Но иногда получатель дохода уплачивает НДФЛ самостоятельно (в таких случаях организация не будет налоговым агентом) (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Перечень доходов, с которых гражданин, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, приведен в пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ. В частности, в него входят доходы, полученные по гражданско-правовым договорам от граждан или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). К таким доходам относятся, например, выплаты, полученные от банка по его векселям или от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений. Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ). Следовательно, с суммы арендной платы по договору аренды, заключенному с российской организацией, гражданин самостоятельно налог не рассчитывает и не уплачивает. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272, от 5 августа 2011 г. № 03-04-06/3-179, от 15 июля 2010 г. № 03-04-06/3-148,от 13 июля 2010 г. № 03-04-06/3-144, от 7 апреля 2009 г. № 03-04-06-01/83 и ФНС России от 1 ноября 2010 г. № ШС-37-3/14854.*

Кроме того, в случае если организация возмещает гражданину-арендодателю коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление, домофон и т. п.), то с суммы такой компенсации также следует удержать НДФЛ. Если же размер возмещаемых затрат зависит от фактического потребления коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. п.), то у арендодателя не возникает экономической выгоды. Следовательно, НДФЛ с сумм такой компенсации удерживать не нужно.

Аналогичные выводы следуют из письма Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272.

 

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

3. Гражданский кодекс РФ

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

 

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем*. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя*.

 

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.*

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

 

4. Статья: Офис в безвозмездном пользовании

 

Арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован

Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ).

Арендная плата. В рассматриваемом случае турфирма является источником выплаты доходов физическому лицу – арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ. При этом заявления для исполнения обязанностей налогового агента от арендодателя получать не нужно (письмо Минфина России от 10 ноября 2006 г. № 03-05-01-05/247).*

Возмещение коммунальных расходов. На практике часто бывает, что турфирма не только перечисляет учредителю-арендодателю плату за аренду, но и возмещает ему коммунальные расходы. Суммы возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов, фактически произведенных арендатором и определяемых на основании подтверждающих документов, не могут рассматриваться как доход физического лица, следовательно, они не облагаются НДФЛ. Такое мнение высказано Минфином России в письмах от 9 июля 2007 г. № 03-04-06-01/220 и от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/366.

Подача сведений в инспекцию. Не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим, турфирма должна сдать в свою налоговую инспекцию сведения о выплаченных арендодателю доходах и удержанном налоге по форме 2-НДФЛ (п. 2 ст. 230 Налогового кодекса РФ).

Пример 1

ЗАО «Турагент» арендовала у Кораблева В.Г. помещение на первом этаже здания под офис. Кораблев является учредителем ЗАО «Турагент», в качестве индивидуального предпринимателя он не зарегистрирован.

Аренда составляет 75 000 руб. в месяц. Выплачивается она ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы за минусом удержанного налога выдается Кораблеву из кассы турфирмы.

Ежемесячно бухгалтер ЗАО «Турагент» будет делать в учете такие проводки:

Дебет 44
Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
–75 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»
– 9750 руб. (75 000 руб. × 13%) – удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
Кредит 50
– 65 250 руб. (75 000 – 9750) – выплачена из кассы аренда за минусом удержанного налога.

Арендодатель – индивидуальный предприниматель

В этом случае турфирма не является налоговым агентом по НДФЛ (п. 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ). В подобной ситуации с полученного вознаграждения учредитель сам исчисляет и уплачивает НДФЛ.

Однако на практике налоговики разрешают так поступать, только если сдача имущества в аренду – это один из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров при налоговой проверке, действовать нужно так. У арендодателя-учредителя следует запросить копию свидетельства о его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из ЕГРИП. Здесь также возможны две ситуации:
– в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
– в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один из видов деятельности индивидуального предпринимателя (код по ОКВЭД 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества»).

В первом случае отношения с арендодателем должны строиться в том же порядке, как описано выше для ситуации, когда он в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).

Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно.* Турфирма, оплачивая аренду, налог не удерживает и сведения на предпринимателя не подает.

Пример 2

ЗАО «Турагент» арендовала у Кораблева В.Г. помещение под офис. Кораблев является учредителем ЗАО «Турагент». Он предъявил бухгалтерии турфирмы копии следующих документов:
– свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
– выписки из ЕГРИП, где один из видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД 70.20«Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

Ежемесячная сумма арендной платы составляет 45 000 руб. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма аренды выплачивается Кораблеву из кассы турфирмы.

Ежемесячно бухгалтер ЗАО «Турагент» будет делать в учете такие проводки:

Дебет 44
Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 45 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
Кредит 50
– 45 000 руб. – выплачена из кассы сумма аренды.

 

А. С. Елин

генеральный директор компании «АКАДЕМИЯ АУДИТА»

Журнал «Учет в туристической деятельности», №6, июнь 2009

5.Статья: Если арендодатель – физическое лицо

По мнению Минфина России, высказанному в письме от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51, если фирма оплачивает в рамках договора аренды счета за электроэнергию, то сумма НДС по ним к вычету не принимается. Кроме того, финансисты считают, что налог нельзя учесть и в составе расходов при налогообложении прибыли. А о том, какие особенности нужно знать торговой фирме в случае аренды помещения под магазин, если арендодателем выступает физическое лицо, мы расскажем в статье.

Юридические аспекты договора аренды с физическим лицом

Гражданский кодекс РФ четко определяет, что если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то независимо от срока действия договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

На какие моменты нужно обратить внимание, подписывая такой договор? Об этом далее.

Срок аренды

В договоре лучше установить конкретный срок аренды, хотя он и не является обязательным. Если его не оговорить, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок. На первый взгляд арендатору (в нашем случае торговой фирме) это выгодно. На самом же деле в этом случае могут возникнуть нежелательные последствия – арендодатель имеет право в любой момент отказаться от аренды. Правда, он должен сообщить о своем намерении не менее чем за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Торговая фирма тоже может воспользоваться таким правом и отказаться от аренды, когда захочет. Тем не менее лучше все же заранее знать, когда придется менять местонахождение торгового зала (с этим связана постановка на налоговый учет), чем в суматохе искать новое помещение. Ведь на практике арендодатели часто игнорируют требование о трехмесячном предупреждении.

Изменение арендной платы

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что стороны могут менять размер арендной платы по обоюдному согласию. Но там есть оговорка: «...если иное не предусмотрено договором». Это дает возможность арендодателю включить в текст договора условие о том, что он может повышать стоимость аренды по своему усмотрению, что, естественно, невыгодно фирме-арендатору. Поэтому, заключая договор, торговая фирма должна настаивать на включении условия об изменении цены только по соглашению сторон.

Нельзя пропускать мимо и условие о периоде, по истечении которого арендодатель вправе поднять арендную плату. Гражданский кодекс РФ разрешает это делать не чаще одного раза в год. Но арендодатели ухитряются обходить это ограничение. Например, они предусматривают ежеквартальную индексацию платы с учетом инфляции или курса валюты. Тем самым периодически повышая стоимость аренды. Но такое повышение признается судами всего лишь расчетом арендной платы, а не ее увеличением (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Поэтому для арендатора выгоднее, чтобы арендная плата была в твердой сумме, а не в «плавающей».

Регистрация договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества, который стороны заключили на срок больше года, требует обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).

Популярный способ избежать госрегистрации договора аренды – заключить его на срок менее года, а по истечении срока – пролонгировать. Однако здесь надо учесть такую тонкость. Договор аренды недвижимости, срок действия которого обозначен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего числа (30-го или 31-го) предыдущего месяца следующего года, признается в арбитражной практике заключенным на год. Поэтому он подлежит государственной регистрации (п. 3 информационного письма № 66).

Так что если требуется избежать госрегистрации, срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней – если аренда попадает на високосный год). Например, с 1 января по 30 декабря 2008 года.

Статус арендодателя

Еще один вопрос, который часто возникает на практике: если арендодатель – физическое лицо, должен ли он, заключая договор аренды с торговой фирмой, получать статус индивидуального предпринимателя?

Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность*. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занимается предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам:
– имущество изначально было приобретено для извлечения дохода;
– у данного гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами;
– все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций.

Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.

Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.

 

А. С. Елин

генеральный директор компании «АКАДЕМИЯ АУДИТА»

Журнал «Учет в торговле», №3, III квартал 2008

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль