Продажа торгового помещения и налоговые обязательства после продажи

139

Вопрос

Дайте пожалуйста разъяснения по возникшему у нас вопросу. ИП имеет объект недвижимости (магазин), который он выкупил у муниципалитета в 2009 году. Право собственности оформлено на ИП и его супругу (не является ИП). Какие налоговые обязательства они имеют при продаже данного объекта. Заранее Вам благодарны!! Уточнение по заданному вопросу № 356641 Объект недвижимости находится в совместной собственности. режим налогообложения у ИП (ЕНВД и УСНО) .

Ответ

По данному вопросу арбитражная практика малочисленна и не позволяет сделать однозначный вывод. Официальных разъяснений нет. Согласно   Постановления ФАС ПО от 22.10.2009 по делу № А49-2533/2009 следует что, если  реализуется  имущество, используемое в предпринимательской деятельности (находящееся в совместной собственности супругов),  то доходы от продажи имущества, необходимо  учитывать в составе доходов от реализации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Рекомендуем дополнительно по данному вопросу обратиться в налоговую инспекцию по месту  регистрации.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip - версия для коммерческих организаций

1.Статья: Как предприниматель может доказать, что то или иное имущество он приобрел для целей бизнеса

 

Применить вычет предприниматель может только в отношении имущества, которое использовалось им для личных нужд. Объясняется это тем, что абзац 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ запрещает получить имущественный вычет предпринимателю при продаже имущества, используемого им для извлечения дохода.

Опираясь на данную норму, и чиновники, и судьи зачастую отказывают предпринимателю в получении имущественного вычета, утверждая, что если имущество использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа не может относиться к продаже личного имущества.* В этом случае имущественный вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не предоставляется (письма Минфина России от 23.03.12 № 03-04-05/8-365 , от 21.02.12 № 03-04-05/3-198 , постановления ФАС Центрального от 29.03.12 № А09-4957/2011 и Восточно-Сибирского от 01.12.11 № А33-1769/2011 округов).

Ранее чиновники в качестве доводов приводили не только указанную норму НК РФ, но и тот факт, что по имуществу, используемому в предпринимательстве, налогоплательщик начисляет амортизацию. Следовательно, получение имущественного вычета может привести к повторному уменьшению налогооблагаемых доходов. Такое мнение высказано в письмах Минфина России от 18.08.08 № 03-04-05-01/303 и от 03.12.07 № 03-04-05-01/397 .

Суды позволяют амортизировать совместное имущество супругов, используемое одним из них в предпринимательстве

Однако на практике распространена ситуация, при которой предприниматель реализует имущество, в настоящее время уже не используемое в предпринимательской деятельности. К примеру, предприниматель на «упрощенке» изменил сферу деятельности — перестал предоставлять недвижимость в аренду, занялся грузоперевозками, а по окончании срока договоров аренды реализует помещения. Разъясняя подобную ситуацию, контролеры отмечают, что если ИП прекратил использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продал его, доходы, полученные от такой реализации, облагаются НДФЛ. И, как следствие, предприниматель может получить налоговый вычет ( письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.08 № 28-10/085811@ ).

Судебная практика по этому вопросу неоднозначная. Президиум ВАС РФ соглашается с Минфином России и отказывает предпринимателю в праве получить налоговый вычет при продаже имущества ( постановление от 16.03.10 № 14009/09 ). Суд указывает, что если спорное имущество используется в предпринимательской деятельности, то он не имеет права на получение имущественного вычета.

При этом некоторые судьи принимают сторону предпринимателя. К примеру, ФАС Уральского округа отмечает, что если ИП использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и для личных нужд, то его имущество не может быть разграничено. А следовательно, при реализации подобного объекта предприниматель вправе получить вычет ( постановление от 12.01.10 № Ф09-5369/09-С2 ).

 

Журнал «Российский налоговый курьер» № 20, Октябрь 2012

2.ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 25.04.2013 № 03-11-11/14514

УСН: продажа недвижимого имущества, которое использовалось индивидуальным предпринимателем непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности

«Вопрос: С 01.01.2011 в ст.217 п.17.1 добавлен второй абзац "положения настоящего пункта не распространяются... на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности.

В 2002-2003 годы я построила склады 99 м и 44 м , в 2003 году зарегистрировала два права собственности на 99 м и 44 м , занималась предпринимательской деятельностью, исправно платила налоги. и твердо помнила, что если владею недвижимостью больше 3 лет, то налог при продаже этой недвижимости не плачу.

В 2010 году появилась необходимость продать эту недвижимость.

 


Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и благодарит за внимание, проявленное к проблемам совершенствования налогового законодательства Российской Федерации. Ваши предложения будут рассмотрены при подготовке изменений в законодательство Российской Федерации о налогах и сборах.

Одновременно полагаем необходимым сообщить следующее.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом вышеуказанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из информации, изложенной в письме, недвижимое имущество (склады) использовалось индивидуальным предпринимателем непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности с применением упрощенной системы налогообложения. В этой связи средства от продажи указанного имущества следует учитывать в порядке, предусмотренном главой 26_2 "Упрощенная система налогообложения" Налогового кодекса Российской Федерации, в качестве доходов от реализации.»*

3.ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 24.07.2013 № 03-11-11/29211

О налогообложении доходов, полученных от продажи имущества индивидуальным предпринимателем, совмещающим применение упрощенной системы налогообложения с системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности

«Вопрос: Индивидуальный предприниматель зарегистрирован как плательщик упрощенного налога (доходы минус расходы) и единого налога на вмененный доход. В 2012 году приобрел нежилое помещение, как физическое лицо. В настоящее время помещение используется им в предпринимательской деятельности (розничная торговля, ЕНВД ). Данное помещение планируется продать.

Будет ли указанная реализация являться доходом предпринимателя по УСН и сможет ли индивидуальный предприниматель, при расчете налога, уменьшить полученный доход от реализации данного имущества на его первоначальную стоимость?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи имущества индивидуальным предпринимателем, совмещающим применение упрощенной системы налогообложения с системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, и сообщает следующее.

Пунктом 4 статьи 346_12 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что индивидуальные предприниматели, переведенные в соответствии с главой 26_3 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности по одному или нескольким видам предпринимательской деятельности, вправе применять упрощенную систему налогообложения в отношении иных осуществляемых ими видов предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 7 статьи 346_26 Кодекса налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, и предпринимательской деятельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении видов предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению единым налогом, осуществляется налогоплательщиками в общеустановленном порядке.

Статьей 346_27 Кодекса установлено, что под розничной торговлей понимается предпринимательская деятельность, связанная с торговлей товарами (в том числе за наличный расчет, а также с использованием платежных карт) на основе договоров розничной купли-продажи.

При этом согласно пункту 1 статьи 492 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Таким образом, операция по реализации недвижимого имущества не подлежит налогообложению в рамках единого налога на вмененный доход. В случае реализации такого имущества налогоплательщику, одновременно применяющему упрощенную систему налогообложения, следует исчислить и уплатить налоги в соответствии с упрощенной системой налогообложения согласно главе 26_2 Кодекса.*

Согласно пункту 1 статьи 346_15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

В соответствии со статьей 249 Кодекса доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Учитывая изложенное, доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, могут учитываться в составе доходов от реализации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Данный порядок налогового учета указанной операции распространяется в том числе и на налогоплательщиков, совмещающих применение упрощенной системы налогообложения и системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности.*

Вместе с тем, в связи с отсутствием в письме достаточной информации дать ответ по существу вопроса не представляется возможным.»

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль