Как определить момент перехода права собственности при продаже покупного товара?

273

Вопрос

Можно ли в договоре покупки-продажи нежилого помещения между двумя юридическими лицами в рассрочку прописать переход права собственности на недвижимость при первом перечислении аванса? Есть ли какие-нибудь ограничения при переходе права собственности?

Ответ

Да, можете. Обусловлено это тем, что переход права собственности на недвижимость связан не с полной оплатой имущества и даже не с фактом его передачи, а с датой регистрации права собственности. Потому что именно с этой даты возникает актив, которым организация-покупатель вправе распоряжаться по своему усмотрению (продать, передать в залог и т. д.). С этой даты она становится его законным собственником. Такие правила установлены пунктом 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ.

 

При этом неважно, что акт приема-передачи составлен после госрегистрации или оплата производится в рассрочку. Такое условие не нарушает гражданского законодательства (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как определить момент перехода права собственности при продаже покупного товара (собственной продукции).

В общем случае право собственности на товар (собственную продукцию) переходит к покупателю в момент передачи. Однако законом или договором может быть предусмотрен другой момент перехода права собственности. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ.

Моментом передачи товара (собственной продукции) может быть:
– момент вручения покупателю (то есть момент фактического поступления товара (собственной продукции) в распоряжение покупателя или указанного им лица);
– сдача продавцом перевозчику (или в организацию связи);
– передача коносамента или другого товарораспорядительного документа.
Такие правила предусмотрены статьей 224 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в некоторых случаях законодательство устанавливает особенности определения момента перехода права собственности. Например, право собственности переходит:
– при продаже недвижимого имущества – в момент государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ). Подробнее о том, в какой момент продавцу недвижимости отражать налогооблагаемый доход, см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества; *
– при заключении договора найма-продажи – в момент оплаты товара (ст. 501 ГК РФ);
– при заключении договора мены – в момент получения организацией товаров (продукции) по товарообменной операции (ст. 570 ГК РФ).

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Рекомендация: Как отразить в бухучете приобретение здания. Акт приема-передачи составлен после регистрации права собственности. Цена договора выражена в у. е., оплата будет произведена в рублях после передачи объекта.

Приобретенное здание отразите в учете в день регистрации права собственности на него. Стоимость недвижимости пересчитайте в рубли на дату принятия объекта к учету по курсу той валюты, к которой приравнена условная единица.

Почему отразить здание надо именно на дату регистрации права собственности? Потому что именно с этой даты возникает актив, которым организация вправе распоряжаться по своему усмотрению (продать, передать в залог и т. д.). С этой даты она становится его законным собственником. Такие правила установлены пунктом 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ.

При этом неважно, что акт приема-передачи составлен после госрегистрации. Такое условие не нарушает гражданского законодательства (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Основанием принятия актива к учету будет являться свидетельство о госрегистрации. Получение акта приема-передачи в нашем случае на бухучет никак не влияет. Это объясняется тем, что факт хозяйственной жизни уже совершен на дату госрегистрации права собственности. Такой порядок следует из положений подпункта 8 статьи 3, пункта 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. *

Теперь о том, как учесть сопутствующие расходы. Те, что связаны с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), учтите и в стоимости данного актива, если понесли их в процессе формирования первоначальной стоимости объекта:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с покупкой здания.

Может случиться так, что расходы, связанные с приобретением имущества, возникнут после его принятия в состав основных средств. Тогда первоначальную стоимость здания сформируйте без учета таких расходов. В дальнейшем они будут списаны на текущие затраты (п. 5 и абз. 2 п. 7 ПБУ 10/99):

Дебет 20 (23, 26...) Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как здание было принято к учету в качестве объекта основных средств.

Стоимость здания, которое перешло в собственность организации, пересчитайте в рубли на дату, когда отразили его на счете 08 – по курсу той валюты, к которой приравнена условная единица согласно договору купли-продажи (п. 9 и 10 ПБУ 3/2006). В дальнейшем стоимость объекта не пересчитывайте. Такой порядок не предусмотрен законодательством. В бухучете на дату регистрации права собственности сделайте проводки:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
– отражена стоимость здания, которое будет учтено в составе основных средств на основании свидетельства о госрегистрации;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС со стоимости здания, которое будет учтено в составе основных средств.

В рассматриваемом случае здание сразу же необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства». Ведь все условия, предусмотренные пунктом 4 ПБУ 6/01, соблюдены. К счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 08
– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 01, 08), пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пунктов 49 и 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Аналогичные выводы можно сделать из письма Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31.

Пример отражения в бухучете приобретения здания. Право собственности на недвижимость оформлено раньше ее фактической передачи покупателю. Цена договора выражена в у. е., оплата будет произведена после подписания акта приема-передачи

1 марта ЗАО «Альфа» заключило с ОАО «Производственная фирма "Мастер"» договор купли-продажи здания стоимостью 826 000 у. е. (в т. ч. НДС – 126 000 у. е.). По условиям договора 1 у. е. равна 1 долл. США. До ввода здания в эксплуатацию «Альфа» заплатила госпошлину за госрегистрацию права собственности в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Эту сумму бухгалтер учел в первоначальной стоимости здания. 1 апреля «Альфа» зарегистрировала права собственности. На дату регистрации все условия признания актива в качестве объекта основных средств были выполнены. При этом стороны договорились о передаче недвижимого имущества после госрегистрации перехода права собственности на него. Здание было оплачено 28 ноября.

Условный курс доллара составил:
– на дату регистрации права собственности (1 апреля) – 35 руб./USD;
– на дату оплаты здания (28 ноября) – 34 руб./USD.

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

1 марта:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию объекта недвижимости;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию права собственности на здание.

1 апреля:

Дебет 08 Кредит 60
– 24 500 000 руб. (700 000 USD × 35 руб./USD) – отражена стоимость здания;

Дебет 19 Кредит 60
– 4 410 000 руб. (126 000 USD × 35 руб./USD) – отражен НДС по приобретенному зданию, которое будет учтено в составе основных средств;

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 08
– 24 515 000 руб. (24 500 000 руб. + 15 000 руб.) – принято к учету и введено в эксплуатацию здание.

28 ноября:

Дебет 60 Кредит 51
– 28 084 000 руб. (826 000 USD × 34 руб./USD) – оплачено здание;

Дебет 60 Кредит 91-1
– 826 000 руб. (826 000 USD × (35 руб./USD – 34 руб./USD)) – учтена положительная курсовая разница.

А.С. Кизимов,

заместитель директора департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль