Вся сумма долевых средств облагается налогом по УСН?

5811

Вопрос

Добрый день!
Просим разъяснить следующую ситуацию.
Строительная организация (застройщик), применяющая УСН, строит жилой дом, привлекая долевые средства согласно договорам участия в долевом строительстве. Строительство ведется собственными силами и силами подрядных организаций. Ежеквартально закрывается объем выполненных работ. Затраты собираются на счете 08.
Вся сумма долевых средств облагается налогом по УСН либо только в части вознаграждения за услуги застройщика и экономии средств?

Ответ

УСН облагается только часть средств, являющаяся вознаграждением за услуги застройщика или сумма экономии, определяемая по окончанию строительства. Основание – письмо Минфина России от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421 «Об определении доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика – генерального подрядчика, применяющим упрощенную систему налогообложения».

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip – версия и в документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база» «Системы Главбух» для Упрощенной системы налогообложения

1. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

 

УСН

Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства доходом застройщика от долевого строительства является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги.

Средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.*

Если застройщик выполняет строительство собственными силами, то в доходах учитывайте все поступившие от дольщиков средства. Это объясняется тем, что застройщик в этом случае выполняет функции подрядчика. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств, с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).

Независимо от выбранного объекта налогообложения (доходы или доходы за вычетом расходов) доходы застройщика от реализации услуг (квартир) увеличивают налоговую базу по единому налогу (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором услуга (квартира) была оплачена (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.

Учет расходов застройщика по договору участия в долевом строительстве зависит от того, какой объект налогообложения применяет организация. Если организация платит единый налог с доходов, то затраты застройщика ее налоговую базу не уменьшают. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения организация вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами и ведет строительство подрядным способом, то налоговую базу по единому налогу он определяет как экономию средств, полученных от дольщиков, по сравнению с расходами на строительство (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7).*

Если застройщик выполняет строительство собственными силами, порядок отражения расходов при расчете единого налога будет таким же, как у подрядчика.

В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:

  • материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
  • расходы на оплату труда и т. д.

Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на упрощенке.

 

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421 «Об определении доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения»

Вопрос: Наше предприятие применяет УСН с объектом налогообложения "доходы". На правах аренды владеет земельным участком и осуществляет долевое строительство объектов недвижимости. Выступая в качестве застройщика, привлекает денежные средства дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".Также наше предприятие исполняет функции генерального подрядчика, выполняя строительство указанных объектов собственными силами с частичным привлечением субподрядных организаций*.

Себестоимость объекта складывается из фактических затрат на строительство и стоимости оказания услуг застройщика.Так как вознаграждение застройщика в договоре долевого строительства не выделено отдельной суммой, то доходы от услуг застройщика определяются расчетным путем, исходя из данных сводного сметного расчета, и включаются в налогооблагаемую базу по УСН при первых платежах от дольщиков. Оставшаяся часть средств целевого финансирования дольщиков, относящаяся к затратам на строительство, согласно пп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса не учитываются в качестве доходов при определении налоговой базы по УСН.По окончании строительства объекта застройщик определяет экономию как разницу между суммой инвестирования по договору (за вычетом услуг застройщика) и фактическими затратами на строительство (без затрат на содержание застройщика).Данная экономия по окончании строительства остается у застройщика в распоряжении.Согласно п.1 ст.12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи объекта долевого строительства. Соответственно размер (сумма) экономии может быть определен только после завершения строительства, когда будет сформирована полная себестоимость объекта.Сумму экономии наше предприятие отражает в книге учета доходов и расходов как полученный доход при исчислении налога уплачиваемого в связи с применением УСН по окончании строительства.Аналогичной позиции по составу облагаемой базы застройщика на УСН придерживается Высший Арбитражный Суд РФ в своем определении от 18.12.2009 N ВАС-17128/09 и Министерство финансов РФ в своем письме от 22 июля 2011 года N 03-11-06/2/109.Имеет ли право наше предприятие как застройщик-генподрядчик, применяющий УСН с объектом налогообложения "доходы", при получении средств целевого финансирования по договорам долевого участия в строительстве уплачивать налог только с услуг застройщика и с суммы экономии, остающейся в распоряжении застройщика, а не со всей суммы инвестирования?Правомерно ли включать сумму вышеуказанной экономии в налоговую базу по УСН на дату завершения строительства объекта?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.В соответствии со статьей 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Как следует из рассматриваемого письма, организация выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным способом за счет средств дольщиков. В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также не предусмотрен размер вознаграждения заказчика-застройщика. При этом договорами предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.

В связи с изложенным организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.*

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

   

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль