Хотелось бы узнать о расчетах по аренде между юридическим лицом и физическим?

1294

Вопрос

Это ответ по взаимозачету. Хотелось бы узнать о расчетах по аренде между юридическим лицом и физическим?

Ответ

Договором аренды можно предусмотреть любую форму расчетов, как наличную, безналичную, так и в форме взаимозачета. Каких либо ограничений в данном случае законодательством не предусмотрено, если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. В противном случае ограничение на наличные расчеты установлено в размере 100 000 руб. Свыше данной суммы ИП и организация должны рассчитываться в безналичной форме.

Кроме того из сумм арендной платы организация, как налоговый агент должна удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Коммерсант арендовал имущество у физлица. Какие налоги заплатить в бюджет?

Индивидуальный предприниматель планирует арендовать нежилое помещение у физического лица. Обязан ли коммерсант удерживать из дохода в виде арендной платы НДФЛ и перечислять налог в бюджет? Возникает ли у коммерсанта обязанность по уплате страховых взносов во внебюджетные фонды?
О.А. Петрова, г. Новосибирск

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 226 НК РФ индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми физическое лицо получило доходы, обязаны исчислить, удержать и уплатить сумму НДФЛ в бюджет. В данном случае коммерсант будет являться налоговым агентом.

Так, в соответствии с пунктом 4 указанной статьи налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Пунктом 6 статьи 226 НК РФ установлено, что налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного НДФЛ не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода, а также дня перечисления дохода со счетов налоговых агентов в банке на счета налогоплательщика (физического лица).

Уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается (п. 9 ст. 226 НК РФ). Следовательно, при заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой НДФЛ. *

Отношения, связанные с исчислением и уплатой (перечислением) страховых взносов, регулируются Федеральным законом от 24.07.2009 № 212ФЗ (далее — Закон № 212-ФЗ).

Так, в соответствии со статьей 7 Закона № 212-ФЗ объектом обложения страховыми взносами являются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые плательщиками страховых взносов в пользу физических лиц в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг.

Объектом обложения страховыми взносами не являются выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав) (п. 3 ст. 7 Закона № 212-ФЗ).

Таким образом, доходы в виде арендной платы, выплачиваемые физическому лицу, не подлежат обложению страховыми взносами.

Журнал «Вмененка» № 12, Декабрь 2012

2. Статья: Как заключить договор аренды

Договор аренды, в котором хотя бы одной из сторон договора является организация, заключается только в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

В тексте договора аренды указываются такие условия сделки, как:

  • данные арендодателя и арендатора;
  • объект аренды (арендуемое имущество);
  • срок действия договора аренды;
  • цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;
  • условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);
  • возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);
  • условия продления договора аренды;
  • основания расторжения договора аренды;
  • условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);
  • иные существенные условия договора.

Передача имущества в аренду должна быть оформлена актом приема-передачи. Такой документ составляют в произвольной форме и указывают в нем реквизиты сторон, описание арендованного объекта со ссылками на его серийный номер (адрес), информацию о правоустанавливающих документах и т.п.

Регистрация договора аренды недвижимости

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество сроком от года и больше, то договор аренды должен быть зарегистрирован (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Зарегистрировать его нужно в территориальном отделении Росреестра по месту учета недвижимости. В этом случае договор считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

С заявлением о регистрации вправе обратиться любая из сторон: как арендодатель, так и арендатор. Причем за такие действия уплачивается пошлина: если договор на регистрацию подает гражданин – 1000 руб., если организация – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Платить пошлину должна обращающаяся сторона (ст. 333.17 НК РФ).

В дальнейшем стороны могут внести в договор уточнения (например, изменить реквизиты сторон из-за изменения адреса или названия организации). Для этого оформляется дополнительное соглашение к договору аренды, которое также необходимо зарегистрировать в Росреестре. Пошлина в этом случае составит 200 руб. для граждан и 600 руб. для компаний (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно. Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель к договору дополнительно должен приложить кадастровый план участка. А при аренде недвижимости в Росреестр подается поэтажный план здания. Если сдается часть здания, в плане графически выделяются помещения под аренду и указывается их площадь.

Объект аренды (арендуемое имущество)

В договоре аренды обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (ст. 607 ГК РФ).

Если на имущество имеют права третьи лица, то эти права не прекращаются. Например, это могут быть сервитут или право залога. Арендодатель должен предупредить о таких обстоятельствах арендатора (ст. 613 ГК РФ).

Срок договора аренды

Срок аренды имущества устанавливается по усмотрению сторон и обычно указывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не прописан в договоре, то он считается неопределенным. При таких условиях арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды.

Арендная плата

Определение размера арендной платы в договоре не является обязательным условием. Если ее размер не согласован сторонами, он может быть определен исходя из сделок по аренде аналогичного имущества (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако при аренде недвижимости размер арендной платы должен быть зафиксирован в договоре (ст. 654 ГК РФ).

Порядок и условия изменения арендной платы можно прописать в договоре, но она не должна меняться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Пересмотреть порядок уплаты арендных платежей вне графика арендодатель и арендатор могут при существенном изменении условий использования арендованного имущества (п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ). Например, арендодатель вправе потребовать уменьшения арендной платы, если арендованному имуществу требуется ремонт.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание указанных форм или иные варианты оплаты (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ).

Если арендодателем является физлицо, то арендатор должен удержать НДФЛ с арендной платы и уплатить его в бюджет (п. 2 ст. 226 НК РФ). По окончании года по таким доходам подается справка 2-НДФЛ. Если физическое лицо сдает имущество в аренду в рамках предпринимательской деятельности, НДФЛ арендатору удерживать не нужно (подп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Ремонт и содержание арендованного имущества

Ремонт может быть текущим и капитальным. Если в договоре не указано иное, расходы на текущий ремонт всегда несет арендатор, а на капитальный – арендодатель (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор может требовать от арендодателя провести капремонт, если это вызвано неотложной необходимостью. Отказ от такого ремонта является поводом для расторжения договора или уменьшения арендной платы. Также в случае отказа арендатор вправе за свой счет отремонтировать имущество и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми. Установленные за счет арендатора отделимые улучшения являются его собственностью. А неотделимые принадлежат арендодателю, даже если оплачены арендатором (ст. 623 ГК РФ). *

Субаренда

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать полученное имущество в субаренду, то есть передавать в аренду третьим лицам. Для этого с арендодателем заключается договор субаренды. Его срок устанавливаются по соглашения сторон, но не больше срока договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок от года, его, как и договор аренды, необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 615 ГК РФ). Досрочное прекращение основного договора аренды прекращает и заключенный на его основе договор субаренды (ст. 615 ГК РФ).

Продление договора аренды

После истечения срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового соглашения с арендодателем. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если срок направления такого уведомления заранее не оговорен, то письменное уведомление нужно направить арендодателю до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Иначе будут действовать правила прежнего договора (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Каких-либо дополнительных соглашений в этом случае заключать не требуется.

Расторжение договора аренды

В одностороннем порядке договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по решению суда. Суд принимает решение о расторжении, если одной из сторон не соблюдены существенные условия договора (ст. 619 ГК РФ). Для арендатора это может быть задержка арендной платы или неправильное использование имущества, а для арендодателя – неисправность имущества.

Арендатор или арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, если не определен срок договора аренды. Для этого нужно предупредить своего партнера за один месяц. Этот срок увеличивается до трех месяцев, если объектом аренды является недвижимость (ст. 610 ГК РФ).

Договор также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон в сроки и на условиях, определяемые таким соглашением.

Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора после истечения срока аренды. Условие о выкупе устанавливается либо в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему (ст. 624 ГК РФ). Существенными условиями такого договора являются наименование и количество товара (п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Правовая электронная энциклопедия «Упрощенка»

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль